違建行為物業無權處理

案例簡介

2009年6月30日，陳某與開發商簽訂了商品房買賣合同，購買A項目的房屋，後於2010年10月8日辦理了房屋所有權證。B物業公司自2011年起為A項目提供物業管理服務。在B物業公司服務期間，陳某的房屋在使用過程中發生屋面漏水情況，因漏水浸泡致使陳某房屋損壞嚴重。陳某認為A項目辦公樓屋頂存在多處違章建築，導致積水無法排出、雨水倒灌，導致其房屋無法居住、無法出租，其多次自行維修，仍不能解決漏水問題，B物業公司拒不履行自己的職責，應當承擔賠償責任，故陳某將B物業公司訴至法院，要求物業公司修復其漏水房屋，賠償其房屋損失以及拆除違章建築。

案件焦點

物業是否有權處理違建行為？

裁判要點

關於陳某要求B物業公司修復其所有的漏水房屋並賠償房屋因漏水造成損失的訴請。陳某自認其所有的房屋漏水系因第三方在房屋屋頂搭建了違章建造，致使屋頂積水造成損失，而B物業公司並非陳某屋頂建築的搭建者，陳某也未能舉證證明第三方在陳某樓頂建造建築物給陳某造成損失後B物業公司需要承擔違約責任的合同約定，其訴求無效。關於陳某要求B物業公司拆除其屋頂違章建築物的訴請。B物業公司雖然是為陳某提供物業管理服務的企業，但是B物業公司並非拆除違章建築的執法部門，也非陳某屋頂建築的搭建者，雙方亦未就該事項的處理達成約定。因此，陳某應當向政府相關職能部門反映，或者向上述建築的所有者提起排除妨害之訴。其要求B物業公司承擔拆除上述建築的義務於法無據，法院不予支持。

律師解析

物業公司與業主之間是物業服務合同關係，物業公司本身只是一個服務機構，不是執法機構，沒有執法權，無權拆除違章建築，物業公司僅負有對違章建築的建造者進行勸說、制止的義務，有向有關部門反映，要求有關部門對違章建築予以拆除的義務，但是業主要求物業公司拆除違章建築缺乏法律依據。