前言
按照成都現行的房屋按揭貸款政策，【首套房可以按揭70%，二套房可以按揭40%】
買法拍房且貸款的人並不多。
究其原因，除了多數買受人資金實力雄厚不願意貸款外，更多的原因是法拍房的按揭貸款難度比較大， 一般服務機構或者銀行都不願意操作，甚至無法操作。
法拍房按揭貸款，也屬於住房按揭貸款的一種，只不過是非常特例的一種。
特例在於，客戶既沒有交付全款，也沒拿到產證前，銀行就給客戶放款。這對於銀行來說風險是極大的，因此多數銀行並不接受這種放款方式，也無法展開法拍貸業務。
這時候就需要第三方擔保公司或保險的角色，為銀行和客戶之間搭建一座橋樑。
第三方擔保公司或保險作為擔保人，為買受人進行擔保，收益人是銀行，擔保內容即為客戶能在銀行要求的時間內完成產證辦理，確保房產他項證書能夠抵押到銀行。
道理就是這麼個道理，看上去十分簡單，但是實際操作中，仍會遇到各種各樣的問題，稍有不慎就會出現大問題。
【沒收保證金且得標無效】
法拍優選曾受邀為多家銀行貸款部門進行貸款風控培訓，同時我們也是【京東指定合作】的貸款服務商及債權處置商。
常有想開展法拍貸業務的銀行向我們諮詢法拍貸的操作注意事項。
Q U E S T I O N
問題
Q U E S T I O N
就已經遇到的貸款案例來說，我們總結出五大問題，今天來跟大家分享一下做法拍貸業務中常遇到的問題：
1.【法院公告信息並不準確，導致貸款合同出現錯誤】
法院公告是對房源信息的曝露，屬於法院對於公眾的邀約合同，凡是報名參拍的人就默認接受了這份拍賣合同，具有法律效應。
因此所有的拍賣公告措辭都是比較謹慎的，不確定沒把握的信息，一般都會用比較模糊的詞語，甚至於就不提及，寫上
“按現狀”“競買人自行了解”，就算一筆帶過。如果沒有對參拍標的進行深入的調研，一旦拍中，買受人就會有比較大的風險。
銀行雖然僅僅為買受人的借款方，但也會因為信息不準確受到牽連。
舉兩個我們遇到過的【小案例】：
①【公告面積出錯】可能是由於二次過戶或者錄入信息時，負責人對房屋面積的具體數字進行了四捨五入。這會導致銀行依據公告辦理貸款材料中的房屋面積出現誤差，最後在交易中心進行過戶敲抵押時材料無法辦理。
②【房屋類型出錯】特別是外地法院對於“公寓”的理解， 以為是辦公酒店類；又或是現場看到某些商業辦公類物業，實際用途是居住，在公告裡面標註房屋類型是居住或是住宅。
這種案例還屬於比較“小”的錯誤，主要是導致流程的複雜及時間的浪費。
也遇到過公告中沒有詳細曝露標的信息，導致標的不能辦理不動產證，這會導致銀行無法取得房屋的他項證。
2.【產證不能在規定的時間辦理】
效率高的銀行，可以做到7天內放款，我們服務的客戶往往還沒拿到法院的文書，就開始還貸款了，銀行效率可以說是很高了。
但是法拍房產證辦理的時間涉及多個部門，工作效率及流程就很難保障，如果標的再有些瑕疵，產證辦理時間就更難確定了。
在我們遇到的案例中，以下【幾種情況】都會嚴重拖延產證辦理時間：
①【法院法律文書】發放緩慢，法院裁定出具時間漫長，有錯誤，往返修改多次。
法律文書都是法官手工製作的，有的法官非常忙碌，辦公室從桌上到櫃子到地上全部堆滿卷宗，加上文書裡面信息、數字又特別多，難免會出錯。
有的外地法官，在從業經歷中很少遇到處置上海的標的，法律文書需要開幾份，內容是什麼都不是很清楚。都需要我們提供正確信息引導。
②
【標的是公司產權】或者商辦類物業出現非正常戶，在繳稅階段還必須到工商、稅務去調取原公司相關材料，將手續補齊。如果房屋有違章搭建，就會遇到必須把違章搭建拆除才能過戶，而現實情況是如果不能拿到產證，很難入戶交房，違章搭建也很難拆除。
這樣一個死循環就導致產證辦理會延期。
③【公安查封】的房產會更加麻煩。
法院和公安的查封是兩個體系下的，法院的解封解壓，有法院的文書，相對容易操作一些。
但是公安系統的查封，法院是沒法解的，必須要公安系統去解。
但是當遇到案件沒有完全處理完畢等情況時，那就非常頭痛，不解封也是沒法過戶的。
而且法院公告未必都會把公安的查封顯現出來。
3.【業務轉化率低】
從諮詢量到遞交申請到拍中，每個業務環節的轉化率不足十分之一。
【舉例】
一套房子客戶的諮詢量可能在100人次左右，需要貸款並遞交材料至銀行可能在10人次左右，但最終拍中的只有一人，還未必是諮詢並遞交材料的這10人。
如果銀行從諮詢環節開始介入，人員成本非常高，還需要對專人對房屋現在開預審查。所以一般銀行都更傾向於在最後一個環節，即客戶成交後再開始接業務。
但有一個現實矛盾在於，如果拍中後再開始貸款審批，往往貸款審批通過率會很低，且銀行對客戶的背景情況瞭解不充分，對放款進度有影響。
這時候就出現了第三方服務公司，一方面解答客戶的諮詢需求，幫助銀行篩選客戶，另一方面幫助客戶去匹配更加符合客戶情況的銀行貸款產品。
當然，對於銀行潛在客戶量會減少，對於客戶也需要一定的貸款服務費。
不過，相對於人力編制及成本較高的銀行而言，有第三方的服務性價比會更高。
4.客戶貸款申請資料的變動
大部分買房人還是願意享受低息貸款的，所以會有很多意向競買人會在網站上點擊申請一鍵貸款遞交材料，殊不知有些銀行在後臺系統查看客戶資料室，需要配合徵信報告。
【對於常參拍多套房產，多次點擊一鍵貸款，會影響徵信報告查詢次數，查詢次數過多也會對客戶貸款產生影響】
我們還遇到過競買人在申請意見貸款通過後，在競拍房產期間，個人徵信又發生了重大變化，導致預審貸款結果和實際審批貸款結果嚴重不一致的情況，買受人出現重大資金缺口，雖然事後再找到我們給到服務建議，也不得不墊資解決。
5.其他不可控未知因素
相對來說，前期房屋盡調做好，客戶信貸資金方案做好，法拍房的風險就可以降至很低。
但實際操作中，我們也碰到過千分之一甚至幾年難遇的不可控因素，但萬一發生了，對客戶而言就是百分之百的損失，也會連累銀行。
①【例如】拍賣標的案件過於複雜，涉及多地多法院公安查封，在過戶前需要執行法院進行解封解壓，如果解封解壓時間沒有控制好，會出現一個窗口期，房屋屬於“開敞”的狀態，如遇新的查封，會引起新的麻煩。
②【再比如】買受人在競買成功至還為辦理產證期間，買受人捲入新的糾紛，房屋被查封。那該房屋的產權證書辦理也將遙遙無期。
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