日前，佛山市自然資源局發佈了關於公開徵詢《佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（“三舊”改造）促進高質量發展的實施意見》（以下簡稱《意見》）意見的公告。
《意見》規定，“工改工”類城市更新項目應按照控規或城市更新單元規劃落實公共設施，不再對公益性用地貢獻比例作強制要求。
用地手續報批方面，《意見》規定，用地報批材料經佛山市建設用地審批（審核）聯席會議審議通過後三個月內，申請主體將不低於 50%的地上建築物 （2009 年影像圖上蓋物的正投影面積）拆除完畢後，可申請用地批准文件。
此外，《意見》還提出，城市更新供地可以單宗或區片土地市場評估價為基礎確定政府應收地價款。在保障政府收益不受損的前提下，允許以建築物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款。以收取公益性用地方式替代土地價款的，地價計收方式另行制定。
《意見》還要求加強司法保障。對由政府組織實施涉及徵收土地或國有土地上房屋的“三舊”改造項目，多數原權利主體同意改造，少數原權利主體不同意改造的，可按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定處理。法律法規沒有規定的，可積極探索政府裁決。
對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批准的拆除重建類改造項目，若原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見，符合以下分類情形的，原權利主體或經批准的改造主體可向項目所在地區級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置標準的合理性，並要求限期搬遷。
具體規定為：土地或地上建築物為多個權利主體按份共有的，佔份額不少於三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議；建築物區分所有權的，專有部分佔建築物總面積不少於三分之二且佔總人數不少於三分之二的權利主體已簽訂搬遷補償安置協議；拆除範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊總用地面積應當不少於拆除範圍用地面積的 80%；屬於舊村莊改造用地，農村集體經濟組織以及不少於三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議。
佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（“三舊”改造）促進高質量發展的實施意見
（公示稿）
各區人民政府，市政府各部門、直屬各機構：
為深入貫徹《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號），全面推進土地供給側結構性改革，優化城市更新市場化運作機制，加快推進中心城區形態提升和村級工業園整治提升，推動城市更新取得突破性進展，促進高質量發展，結合佛山實際，提出如下實施意見：
一、重要意義
城市更新（“三舊”改造）工作在佛山已開展十年有餘，在盤活存量土地資源、保障經濟社會發展、提升城市品質等方面發揮了積極作用。但在城市更新實踐過程中，還存在推進機制不完善、政策體系不健全、統籌效應未形成、市民獲得感不強等問題，需要進一步深化改革創新，激發市場活力，形成強大動力，推動城市更新取得突破性進展。加快推動城市更新，是我市實現用地節約集約、空間佈局合理、產業結構優化、人居環境改善、公共配套完善、城市形態提升、生態文明和城市治理現代化的現實需要，是著力推進中心城區形態提升和村級工業園整治提升的必然要求。
二、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，按照黨中央、國務院關於深入推進城鎮低效用地再開發的決策部署，省政府關於深化改革加快推動 “三舊”改造促進高質量發展的指導意見要求，遵循市場化運作規律，以優化城市更新內生動力機制為方向，以提高存量土地資源配置效率為核心，以改善城鄉人居環境、促進產業轉型升級、歷史文化和生態環境保護為重點，以打造多元化的配套政策體系為基礎，全力推動城市更新取得突破性進展，為促進佛山高質量發展，以及重大平臺建設和重大項目實施提供用地保障，努力在存量低效用地再開發方面繼續走在全省前列。
（二）工作原則
堅持以人民為中心。加大政府讓利惠民力度，堅持“先安置、後拆遷”，維護原權利人合法權益；創新治理方式，以保證基本公共服務為重點，讓利於民，讓全社會共享城市更新的成果，實現共建共享、共治共管、共同締造。堅持以目標為引領。以強化中心城區地位、提質低效產業用地、改善人居環境、完善設施配套為目標，加大政策創新供給力度，推動建立“政府引導、市場運作、規劃統籌、公共優先、利益共享、公平公開”的城市更新管理新格局。堅持以問題為導向。瞄準更新方向失衡、改造項目零散、公益和生態用地供給困難、產業提升動力不足等問題，貫徹“創新、協調、綠色、開放、共享”的發展理念，構建開放型、綜合性、多元化的政策體系，形成工作合力。堅持優化國土空間格局。通過多元化的城市更新，改善和優化城市空間佈局結構，促進產業集群化發展和用地高效利用，保障市一級重要戰略平臺空間，改善舊城鎮、舊村居的人居環境，加快推動城市公共服務設施、公共空間、交通系統的精細化建設以及歷史文化遺產的保護利用，全面統籌生活、生產、生態發展空間。
三、深化改革措施
（三）創新規劃管理制度
1. 進一步賦能城市更新單元規劃。城市更新單元規劃可作為項目實施依據。城市更新項目涉及控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）未覆蓋區域的，或對控規修編、局部調整的，由市自然資源局各分局組織編制或由市自然資源局各分局會同鎮人民政府（或街道辦）聯合組織編制城市更新單元規劃，參照佛山市控規和地塊開發細則管理工作規程批准後，作為出具規劃條件和進行規劃許可的依據。城市更新項目按照已批控規實施或僅涉及控規技術修正情形的，無需另行編制城市更新單元規劃。
2. 以街坊為基本單位組織編制城市更新單元規劃。城市更新單元規劃應以國土空間規劃、城市更新專項規劃為依據，以一個或多個街坊為規劃編制範圍。規劃編制範圍的劃定應在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界，符合成片連片改造需要和相關規劃、技術規範要求。
3.優化城市更新單元劃定。拆除重建類城市更新單元內的標圖建庫圖斑應有不低於上蓋物總基底面積 70%的用地劃入拆除範圍（以歷史保護為主的城市更新單元除外），拆除範圍原則上不得包括未建設用地。
4.優化“工改工”項目公益性用地供給。“工改工”類城市更新項目應按照控規或城市更新單元規劃落實公共設施，不再對公益性用地貢獻比例作強制要求。
5.優化建設用地規模調節機制。確需實施城市更新，但因不符合土地利用總體規劃而無法納入標圖建庫範圍的，可按程序和權限修改土地利用總體規劃，落實建設用地規模後納入標圖建庫範圍。涉及城市總體規劃限建區的，可按程序一併調整。市、區兩級國土空間規劃編制完成後，各區可按照國土空間規劃管理要求進行銜接或調整。
（四）創新審查報批機制
6.優化標圖建庫審查要求。實地在 2009 年 12 月 31 日前已建設使用且符合上蓋物佔地比例要求，但第二次全國土地調查或最新的土地利用現狀圖確定為非建設用地，不涉及復墾且確需改造建設的，落實建設用地規模後可納入標圖建庫範圍。將相鄰多個使用權宗地整體入庫的，可以整體核算上蓋物佔地比例，但不得包含已認定為閒置土地的地塊。上蓋物佔地比例未達到 30%，但符合相關規劃條件或行業用地標準規定的下限，或改造後用於建設教育、醫療、養老、體育等公益性項目的，可納入標圖建庫範圍。
7.簡化“三舊”用地報批手續。實地在 2009 年 12 月 31 日 前已建設使用且已按第 6 點規定納入標圖建庫範圍的，遵循 實事求是的原則，落實建設用地規模後可按建設用地辦理“三 舊”用地手續。涉及完善集體建設用地手續並轉為國有建設用 地的“三舊”改造項目，可將項目改造方案以及完善集體建設用地手續材料、轉為國有建設用地材料一併報市人民政府審批。
8.優化完善用地手續報批。涉及拆除重建類舊廠房更新需要完善歷史用地手續的，可先行組織用地手續報批工作。用地報批材料經佛山市建設用地審批（審核）聯席會議審議通過後三個月內，申請主體將不低於 50%的地上建築物（2009年影像圖上蓋物的正投影面積）拆除完畢後，可申請用地批准文件。
9.優化微改造項目行政審批手續。對於納入標圖建庫範圍，以保留原建築物主體或採取加建擴建、局部拆建、完善公建配套設施、改變建築使用功能等方式實施的微改造項目，優化規劃、用地、建設、消防、商事登記等行政審批手續辦理流程，提高審批效率。
10.優化城市更新單元規劃審批。綜合考慮項目類型、規劃編制深度要求等因素，制定城市更新單元規劃的差異化審批流程，簡化單元規劃審批內容要求，縮短各環節審批時間，提高審批效率。
（五）支持整體連片改造
11.支持舊城鎮、舊村莊整體改造。對以拆除重建方式實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，應以成本和收益基本平衡為原則合理確定容積率；因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的，可通過政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式進行統籌平衡。經農村集體經濟組織同意，舊村莊改造項目可整合本村權屬範圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地，納入舊村莊改造項目一併實施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關規定進行用地報批，但只能用於復建安置或公益設施建設。整體連片改造時要合理安排一定比例用地，用於基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設，充分保障教育、醫療、養老、體育用地需求，切實加強對歷史遺產、不可移動文物及歷史建築的保護。
12.支持集體和國有建設用地混合改造。對於納入城市更新範圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地，可一併打包進入土地市場，通過公開交易或協議方式確定使用權人，實行統一規劃、統一改造、統一運營。
13.支持土地置換後連片改造。在符合規劃、權屬清晰、 雙方自願、價值相當的前提下，允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換。以拆除重建方式實施的城市更新項目，可將標圖建庫範圍內的用地進行復墾，復墾產生的建設用地規模和指標可用於本項目範圍內的非建設用地，辦理轉用手續後納入標圖建庫一併實施改造，也可有償轉讓給本市其他城市更新項目使用。
（六）降低改造成本
14.採取多種地價計收方式。城市更新供地，可以單宗或區片土地市場評估價為基礎確定政府應收地價款。在保障政府收益不受損的前提下，允許以建築物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款。以收取公益性用地方式替代土地價款的，地價計收方式另行制定。
15.降低改造項目稅收負擔。經項目所在地區級以上人民
政府出具相關文件確認，單一市場主體歸宗拆遷改造、協議出讓房產、土地的行為，屬於政府徵收(收回)房產、土地並出讓的行為，按相關稅收政策辦理。
（七）平衡改造利益
16.優化公益設施貢獻與項目更新強度間的平衡。通過容積率獎勵、補償等方式，鼓勵改造項目加大公益性用地貢獻、加強歷史保護等行為。改造項目公益性用地貢獻超出“佛府辦〔2018〕27 號”文件相關比例要求的，經營性用地部分可按規定享受容積率獎勵、補償等。
（八）強化倒逼促改措施
17.大力推進“兩違”治理。對歷史遺留的“兩違”建築，綜合考慮其性質、年限、用途、位置等因素，予以分類處置，妥善解決歷史遺留問題。對新增“兩違”行為，確保實現“零容忍、零增長”。按照“宜綠則綠、宜耕則耕”的原則，由各區制定“兩違”建設拆除騰退後土地利用方案。“三舊”改造範圍內的歷史違法用地，經行政處罰後可按現狀建設用地的地類完善手續並實施改造。深入開展以村級工業園為重點的私自搭建、擅自加建等違法違規行為整治工作，強化“兩違”土地拆除騰退，進一步盤活存量土地、釋放發展空間。
18.提高低效用地項目運營成本。以區為主體，建立以單位用地規模、稅收、畝均產值、單位能耗、單位排汙、勞動生產率等指標為主的企業用地效益評價體系，對企業進行綜合評價、科學分檔歸類並實行動態管理；實施差別化價格、用地、用能、用電、用水、信貸等政策，嚴格獎懲機制，強化正向激勵和反向倒逼，推動資源要素向高產區域、高端產業、優質企業集聚，倒逼低端低質低效企業主動實施改造或退出用地，加快轉型升級。
（九）支持產業升級
19.加快推進“工改工”項目的編制與審批。探索建立“工改工”項目容缺受理和信任審批改革方案，允許邊推進邊辦理有關審核、評審事項。
20.推行區域評估制度。鼓勵先行在城市更新專項規劃確定的重點更新片區，特別是納入全市城市更新重點項目庫的集中區域，對地震安全性評價、地質災害危險性評估、環境影響評價、節能評價等事項實行區域評估。對已完成區域評估的連片改造村級工業園、“工改工”等項目，在符合區域評估報告使用條件下，原則上不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。
21.優化場地環境調查評估工作。申報主體應按照“佛府 辦〔2018〕27 號”文件的規定做好環境調查評估工作。確屬舊廠房因組織生產等原因難以採樣進行場地環境調查的，採用協議出讓或集體土地流轉出讓方式供地的須在重新簽訂土地出讓合同前完成環境調查評估工作，採用其他方式供地的須在土地收儲前完成環境調查評估工作；屬“工改工”（分割銷售情形除外）的，在土地權利人書面承諾承擔後續土壤汙染狀況調查、風險評估以及土壤治理修復責任的，可暫不開展土壤汙染狀況調查工作。
（十）強化司法保障
22.實行政府裁決和司法裁判。對由政府組織實施涉及徵收土地或國有土地上房屋的“三舊”改造項目，多數原權利主體同意改造，少數原權利主體不同意改造的，可按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定處理。法律法規沒有規定的，可積極探索政府裁決。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批准的拆除重建類改造項目，若原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見，符合以下分類情形的，原權利主體或經批准的改造主體可向項目所在地區級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置標準的合理性，並要求限期搬遷。
（1）土地或地上建築物為多個權利主體按份共有的，佔份額不少於三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議；
（2）建築物區分所有權的，專有部分佔建築物總面積不少於三分之二且佔總人數不少於三分之二的權利主體已簽訂搬遷補償安置協議；
（3）拆除範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊總用地面積應當不少於拆除範圍用地面積的 80%；
（4）屬於舊村莊改造用地，農村集體經濟組織以及不少於三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議。區級以上人民政府裁決維持原搬遷補償安置標準的，可要求相關權利主體限期搬遷。對政府裁決不服的，可依法申請行政複議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政複議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執行。區級以上人民政府進行裁決前，應當先進行調解。
（十一）強化項目實施監管
23.實行項目協議監管。各區要建立改造項目協議監管和多部門聯合監管機制。對於產業類改造項目，可將產業准入條件、投產時間、投資強度、產出效率和節能環保、股權變更約束等要求納入項目監管協議。對於改造主體不依規依約實施改造的，區人民政府應責令改造主體限期整改，拒不整改的可由原批准單位取消其改造方案批覆，可將企業失信行為納入信用記錄向社會公佈，依法限制其參與其他“三舊”改造項目。
24.發揮政府補位作用。對於市場主導的拆除重建類改造 項目，市場主體已徵得本通知第 22 點規定比例的權利人同意，但項目仍難以推進的，該市場主體可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。區人民政府可在現有工作基礎上繼續推進土地、房產徵收（收回）工作，並對經核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。
（十二）加強組織統籌
25.加強統籌、強化責任。建立市政府統一領導，各區政府和市有關部門密切配合的工作機制，加強對城市更新涉及的重大事項的科學論證和決策，將城市更新作為一項長期的重點工作持續系統推進。
各區政府要充分認識城市更新的重大意義，切實履行主體責任，組織編制、審查或審批城市更新有關計劃、規劃和實施方案，組織城市更新項目的實施、監督和驗收，管理區一級城市更新專項資金等。
市自然資源局、市城市更新局負責組織、協調全市城市更新工作，依法擬定城市更新相關的土地、規劃管理政策，制定城市更新相關技術規範，組織編制城市更新專項規劃，負責審查城市更新單元計劃、城市更新單元規劃，對重點項目開展方案審查、推進協調、動態跟進和督查考核等日常管理工作。
26. 強化協同推進合力。各有關部門要明確分工，落實城市更新工作責任。市住房城鄉建設局負責城市更新涉及市政配套設施建設監督指導、歷史建築保護利用等工作。市工業和信息化局負責對製造業企業“畝均效益”進行綜合評價及倒逼促改、引導村級工業園升級改造等工作。市財政局負責建立資金統籌機制，配合相關職能部門制定完善土地出讓收入分配使用、“工改工”及公益性項目財政獎補等政策。市農業農村局負責指導農村集體經濟組織做好集體資產管理。市文廣旅體局負責做好在城市更新中保護及活化利用不可移動文物。市金融工作局負責制定金融支持政策，採取多種手段拓展改造項目融資渠道。市稅務局負責落實城市更新稅收指引，加強稅收政策解讀和宣傳，研究解決城市更新稅收實務問題。市發展改革局、市公安局、市人力資源社會保障局、市生態環境局、市交通運輸局、市衛生健康局、市城市管理和綜合執法局等在各自職責範圍內做好城市更新倒逼促改和實施監管工作。
本意見自印發之日起施行，有效期 5 年。此前市、區城市更新政策與本意見不一致的，以本意見為準。
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