01
至少，在部分外地媒體眼裡，杭州樓市已“賣不動了”。
起因是這樣的。前天晚上，某知名財經媒體發佈了一篇標題為“杭州一樓盤獲準銷售後無人問津？是的，萬科也賣不動！”的文章。
內容大致是：古翠隱秀7號樓，因無客戶登記而流搖。在需要搖號搶房的杭州，實屬罕見。
並因此得出結論——杭州樓市涼涼，萬科也倍感壓力。
由於標題聳動，文章獲得了多家全國性資訊平臺的轉載。幾乎一夜之間，古翠隱秀就這樣火了。
“樓市要涼，買進想發財的，要落空”、“涼意習習，不急住的都緩緩吧”……看到這篇文章後，不少購房者變得焦慮和擔憂。
不過，資深購房者大多輕蔑一笑。
“0登記不等於0銷售，不要混淆概念”、這種高價盤本來就預計不會很多人搖，乾脆讓客戶不搖，直接線下認購來得省事”……
想看懂杭州樓市，真不是拿幾個指標數據，在鍵盤前敲敲就可以的。
作為一個地產從業人士，可以負責任地說，杭州樓市依然很熱，大多數房子依然躺著賣，差別只是對“熱銷”的定義在變。
02
自2018年4月推行搖號以來，“0登記”就從來不是新鮮事。
去年5月，湘湖壹號72套排屋公開搖號，成為杭州首個0人登記報名樓盤。此時，距新政施行僅過去1個月。
後來，又陸續有萬科郡西雲臺、融創金成十錦臺、濱江華家池、濱江新希望新城未來海岸、泰禾杭州院子、新城璟雋·公館等樓盤，加入“0登記”陣營。
但這些樓盤開盤後，並非無人問津，而是都在陸續成交，有些甚至非常好賣。
像湘湖壹號，開盤一個月後就只剩個位數。璟雋·公館“0登記”的70套房子，一個月內陸陸續續賣掉了50套。
其他樓盤，也大多在幾個月，實現基本售罄。
不過，最有名的“0登記”樓盤，估計還是今年初的國開·鳳凰臺。老餘杭的地段，配上近3萬均價，當時引發極大爭議。
但網籤數據，狠狠地扇了大家一巴掌。截至目前，鳳凰臺全部7幢小高層房源，已基本售罄。
可見，“0登記”的樓盤，並不是真的都沒有客戶。
古翠隱秀亦是如此。
上週，古翠隱秀剛開放實體示範區，業內外一片叫好聲。其中不乏“杭州最美住宅外立面”、“杭州最有品味業主會所”的極高評價。至於5萬4的均價，也與周邊持平，並無離譜之處。
這樣的好房子沒客戶，不符合邏輯，事實也並非如此。
通過公開網籤數據，我們可以發現，古翠隱秀已推493套房源中，累計簽約335套，去化率高達近7成。
03
所以，“0登記”在杭州從來就不是檢驗一個樓盤是否滯銷的指標。而以此推斷出樓市轉涼，更是沒看到事情本質。
既然不是沒有客戶，為什麼就成了“0登記”？
首先得承認，多數“0登記樓盤”的登記人數不會很誇張，達不到要靠搶的地步，甚至不及房源數。
湊不到搖號的數，或者勉強能搖起來，還不如索性不折騰客戶（勸退、提高凍資門檻），大家都省去一個環節。
開發商也樂於如此，主動權掌握在手上，可以通過面對面溝通等方式，直接落位。即便中意房源被選，也可通過銷售的“三寸不爛之舌”逼定，去化率反而更高。
若是把本就不多的客戶，硬湊在一起搖號，反倒會氣走一些真正的買家。
比如，有的客戶一看自己中意的幾套房源被人挑走了，其他房源可能也就不會買了。一旦當天賣不好，經媒體擴散後，影響更大。
對高總價豪宅來說更是如此。本來客群就小眾，又都心高氣傲，折騰他們的代價更大。
以古翠隱秀為例，這次推出的房源，主力戶型143-176㎡，均價5萬4，主流總價800-1000萬。
目前杭州這價位段的選擇不少，與周邊二手倒掛也不明顯，“不搖”對大家都好。
還有一個很重要的原因，大家應該知道。
因為對房價指數的嚴控，高單價房源的網籤，是有限制的。簡單地說，要排隊簽約。
所以，合理看待一個樓盤的去化，應該放在一個更長的週期內。
04
最後，再讓我們來討論一下杭州樓市當下的“溫度”。
首先，必須釐清一個概念，即“冷”或“熱”，是一個相對的概念。
60°的水，在80°面前肯定是冷的，但倘若用來洗澡，我擔保你一定喊燙。
最近的杭州樓市，和年後瘋狂的小陽春相比，溫度肯定不及前者。但那個市場，不是熱，是滾，是沸。
當下呢：2個“兩萬人搖”金色和莊、梧桐郡，1個“萬人搖”楊柳郡，還有未來悅、雲谷天境，及結束登記不久的曉風印月……
10月，僅這些紅盤的累計登記量，就超過了8萬人次。
甚至均價高達70800元/㎡的仁恆濱江園，總價1200-2000萬，中籤率也只有17.4%。
面對這些活生生的數據，還能說杭州樓市不夠熱麼？豪宅靠搶，剛需靠搶。下沙某剛剛上市的現房項目，更是一把清盤。
當然，杭州樓市已過了雞犬升天的階段。臨安、富陽等遠郊部分樓盤，如今降價打折也時有發生。
二手房市場也是真的有點萎靡。掛牌量日益迫近10萬套大關，成交量持續低迷，甩賣現象增多……但這主要是被一手限價房的天量成交“搶了生意”，不是大家不買房。
有人覺得冷，是因為習慣了之前的火熱；有人覺得房子賣不動了，是潛意識裡把逢開必罄當作了常態。
我也很理解說“杭州樓市涼了”的那位同行。
畢竟，從全國看，天津、青島等多個城市的樓市的確很差，恆大又在全國範圍內打折。從大環境推斷，很容易得出杭州樓市也步上後塵的結論。
剛看到一條新聞，北方某省會城市一樓盤，去年8月開盤賣2萬1，10月賣1萬9；到了今年9月賣1萬4，現在，變成了1萬3。
和這樣的市場相比，我覺得，杭州的市場不是冷，而是還該再降降溫！
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