在房價高到天上去的當下，找房子時總有那麼幾個小區讓你怦然心動，畢竟價格明顯低別人一檔。比如下面這種 ：
當你心潮澎湃的點進去——
想放棄，卻又捨不得，畢竟位置不錯，價格還便宜。於是你小心翼翼的問了一下朋友公寓到底能不能買，朋友語重心長的的說：
一時間，公寓成了過街老鼠。
公寓到底能不能買？這還得從公寓的源頭說起。
壹
為什麼會有公寓
為什麼會有公寓這種奇葩產品，都設計成住宅，開發商不是更賺錢嗎？
這個問題大家應該都知道，房子不是隨便蓋的。在拍地的時候，就已經規定好了土地屬性。市面上絕大部分產品無非是以下三種之一 ：
那麼土地屬性是由什麼因素決定？
政府
這家最大的城市發展商，決定了城市整體規劃，也就意味著一個區域蓋多少房子，蓋什麼房子，什麼時候蓋好，政府都要起決定作用。區域開發的時候，政府自然會預先設計產品配比。
規劃商務區，拍辦公用地；商業中心，拍商業用地；居住區，集中聯片拍住宅用地 。在新城遍地的當下，開發新城是時代主流，為了避免出現“睡城”帶來的上班潮汐現象，新城不僅需要導入居民，也需要導入產業。所以政府在各大新城供給了大量辦公用地、商業用地。
然而新城的建設並非一朝一夕，房子蓋好了，產業導入是一個長期過程。那麼問題來了，蓋好了辦公樓，沒有辦公人群入住，房子賣給誰？
正在開發商苦惱的時候，發現隔壁住宅項目火的一塌糊塗，而且價格還高兩倍。一不做二不休，我們辦公樓也改成住宅算了。畢竟誰也沒規定在辦公室放張床就是犯法的。
我們天天蓋房子的，通個上下水打個隔斷還不簡單麼。
我們天天賣房子的，做下包裝還不簡單麼 。
貳
公寓有哪些問題
前幾天，萬科一公寓項目被央視曝光了
反映出來的主要問題是，公寓不能落戶、沒有學區。除了這兩點，公寓還有其他問題嗎？
1、產權年限短
這個產權是土地使用年限，建築物產權是永久的。
住宅一般都是70年產權，辦公立項的商住產權為50年，商業立項的商住產權為40年。這個產權以拿地時間開始算，所以市內有些住宅項目交房時也僅有40，50年產權。
根據物權法，建設用地到期要自動續期，不過要補一部分土地出讓金。對於土地出讓金的額度，目前沒有統一政策規定。目前溫州和深圳都出現過土地產權到期的情況，續期20年的土地出讓金均控制在房價1%以內。具體見《城市房地產管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條：
不過話又說回來，目前中國普通建築設計使用壽命都是50年：
（《建築結構可靠性設計統一標準》GB 50068）
當然這並不意味著50年之後房子就要拆掉，只是想跟大家說明，40、50年後的事情，太久遠太不確定了。
活在當下吧。
2、公寓居住體驗較差
先看一下公寓單層平面圖與住宅對比：
第一張是公寓，第二張是住宅
公寓單層戶數多，戶型偏小，缺少設計感；住宅單層戶數少，戶型設計合理。
另外，住宅一般都是封閉式管理，人車分流；公寓一般都是辦公樓式設計，開放式社區。
不過由於剛需住宅越來越少，對公寓需求越來越強烈，市場上出現了很多品質與住宅類似的公寓，這些產品大家可以重點關注一下。
3、公寓不能落戶、沒有學區
這個問題無解。
如果房子就是買來落戶的，買來給孩子上學的，肯定不能買公寓了。也正是因為這個，公寓價格比較低吧，畢竟房子附屬價值少了。我們先看看房價都包含什麼：
房價=居住體驗+交通配套+商業配套+醫療配套+學區配套+社區配套+其他市政配套（公園等）+戶籍+安全感+通勤便利度+工作機會
學區房價格遠高於其他社區，就是因為學區配套溢價更高。
如果是不需要學區不需要落戶的購房者，為什麼要支付這部分溢價呢？
4、公寓水電費高於住宅且一般不通燃氣
各城市不同，大致民水3塊錢/噸，民電4-5毛/度；商水7塊/噸，商電1.1-1.2元/度。
這個統計過多次了，四口之家，一年時間公寓水電費比住宅貴3000塊錢左右。十年才3萬塊錢，與房價比起來，可以說忽略不計了。
沒有燃氣做飯確實麻煩一些，電磁爐炒菜顛勺都顛不了。如果必須得天天做飯，不做飯生活都覺得沒意思了，還是不要碰公寓了。
公寓的廚房大致就這樣子，通常為開放式，確實沒有住宅方便：
5、出手時稅費高
公寓出手時，主要成本是比住宅多一個土地增值稅，稅率如下：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；
（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40％；
（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
這個稅費是商業、辦公類產品都要交的，大家買商鋪的時候也要謹慎一些。
不過現在二手房交易過程中，幾乎80%都採用做低甚至做平價格的方式避稅……
6、公寓首付比例高，利率上浮高
這個也是無解的問題，高就是高了。
通常住宅首套首付30%（上海為35%），公寓為50%
利率方面，通常公寓是住宅的110%左右。如蘇州住宅利率在基準利率上浮20%，公寓要上浮30%。
另一方面，公寓貸款只能貸10年，這樣月供壓力也會大一些。
叄
公寓的優勢
話又說回來，公寓有這麼多問題，還是有很多購房者青睞，肯定也有自己的優勢。
1、價格便宜
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
房價這麼高了，能有一個100萬在上海買2房的機會，誰不心動？
公寓的價格低，主要是開發商拿地價低。
這是蘇州市工業園區的土拍記錄。可以看到，同地段的商業用地，樓面價只有住宅的20-25%
大家都知道，現在房價高就是高在地價。所以通常情況下，公寓項目的售價只有住宅的50%以下，而且還能做成4.5米挑高loft產品，得房率140%，開發商照樣有利潤。
2、不限購不限貸
截止到目前，全國還有26個大中城市限購，要麼是需要落戶，要麼是需要社保。對於剛畢業的大學生或者學歷不高的購房者，門檻還是比較高。
公寓確實給大家提供了一個在生活的城市立足的機會，雖然房子不大，但是能有一個小家也是蠻溫馨的。而且這部分購房者，可能也不需要學區。
3、不佔資質
最近有個朋友遇到問題了。之前在重慶投資了一套房子，現在準備在南京買房定居。發現是二套了，首付需要80%。
手裡沒這麼多錢。還好老婆之前沒有買過房子，要做首套只能是辦離婚。但是老婆死活不同意。
畢竟之前上海出現過這種情況。為了買房，辦理假離婚。房子買好後，男方不想復婚了…
目前各城市二套比例如下：
注：（南京蘇州比例是名下有貸款情況下）
公寓就可以有效的解決這個問題。不管買幾套公寓，之後再買住宅，都按首套計算。不知道以後計算房產稅時算不算套數，等政策吧。
4、公寓位置一般比較好
受益於政府的產業支持政策，辦公用地一般交通便利，商住一般都處於地鐵周邊或者交通幹道周邊。對於急需購房自住的上班族來講，買個價格便宜位置又好的商住才能實現效益最大化。
5、loft產品利用率高
許多公寓採用Loft設計。雖然受限於層高，居住體驗有限，但確實是拓展了空間，利用率比住宅高很多。同樣是45平的房子，住宅只能做一個開間，loft都可以做一個兩房了，這對於預算有限的剛需客群非常具有新引力，畢竟100萬能買大城市的兩房，現在很難得。
值得一提的是，loft產品現在層高越來越低了。
之前北京公寓剛開始火的時候，層高普遍在5.5米，甚至更高。到2015年，大部分降到了4.5米，2016年限制在了4.2米。再後來，不允許高於3.6米了。
如果選擇loft產品，建議買裝修過的。自己裝修成本高，而且費時費力。開發商為了營銷，聘請的設計團隊，方案都不錯。
6、投資回報率高
講到投資收益率，大家都會提到租售比的概念。各個專家通過租售比判斷國內房價過高，用的都是住宅數據。用公寓價格測算，租售比會健康很多。
以上海為例，同樣是400萬投入，如果買近郊的住宅，如松江、青浦，租金大概在5000-6000元左右。如果是入手市區公寓，或者持有多套近郊公寓，租金會在12000元左右，收益率能高兩倍。
會有人說住宅升值空間大。其實不然，在政府這麼明確的政策導向下，房價已經不會再高速增長了，能跑贏CPI就不錯了。
肆
什麼情況適合買公寓
對比了這麼多，大家應該心裡有答案了。存在即合理，有些公寓項目賣的也不錯，說明還是有適合的客群。
那什麼情況下可以買公寓？
1、大城市被限購的年輕人
通常大學剛畢業，我們都選擇租房。如果父母可以支援一下首付，買套公寓過渡也是一個不錯的選擇。
主要有三點考慮：
第一，現在房租也很高，很多地方房租跟公寓的月供持平。與其都交給房東，還不如用來還月供。
第二，剛畢業一切都不穩定，後面不一定在哪個城市定居，即使是同城市，可能也會在區域上變動較大。這樣如果買了住宅，後面再換房子就是二套，首付壓力比較大。
第三，如果以後不出手，做投資也不錯，畢竟租金可以抵消月供，壓力不大。現在房價不會大幅增長了，長期持有，拿流動收益才是最穩妥的。
2、買二套給父母但資金不夠的購房者
很多人不在自己家鄉工作，就會面臨與父母異地的情況。工作幾年後發現，需要父母住的近一些，一方面養老需要，另一方面也需要父母幫忙帶帶孩子。
這種情況當然會有購房者買在遠郊，捨棄距離換一套住宅。但擺在面前的問題很現實，遠郊配套跟不上，通勤時間也過長。
很多朋友對養老有誤區，以為給老人住，買在遠郊最好。價格便宜，環境好，而且小區內住的都是老人，父母不會覺得孤單。
客戶見多了會發現，很多老人不想要這樣的生活。越老越孤單，老人反而不想住在太安靜的地方。老人熟悉的是街頭村口拉拉家常，走路買買菜。而且都是老人居住的小區，經常會有救護車進出，很多人心裡會不舒服。
3、預算不高但急需婚房的購房者
這種情況也比較多見。老婆最近懷孕了，也結婚了，但是沒自己的房子。買住宅可能只能買一房，家裡人口多，根本住不下。
這個時候折中一下，買一個50-60平的loft產品，裝修緊湊一些，做小三房沒有問題。這樣既能給孩子一個安穩的地方，父母過來照顧孩子也有地方住。
生活不容易，尤其是在大城市。
4、低成本投資
前面講過，市場已經跟前20年不一樣了。房價一天一變的時代過去了，接下來穩字當頭，不會大漲也不會大降。
這種市場情況下，租金收益就是大家最看中的因素了。房價不漲了，房租還是要漲的。而且還有一些公寓項目會有酒店託管，通常會有6-10%的收益，比普通理財強多了。
5、自己做工作室的購房者
辦公屬性的公寓，通常可以註冊公司。如果有自己創業、做工作室的打算，入手一套公寓還是不錯的，畢竟租別人的地址註冊，每月也會有大幾百的支出。
什麼時候公司做大了，或者改變人生計劃，改一下裝修還能做一個落腳的地方。
6、其他
還有其他一些不常見的需求，如陪讀、短期在該城市工作、大學生做宿舍等等，也可以考慮一下。
不適合買公寓的情況就不一一列舉了，很明顯的要買優質學區房、要落戶的，看到公寓就繞過去吧。
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