灣區房市故事
“房住不炒”提出來已經有2年多的時間了，政府對剛需的照顧力度是越來越大了。
多家房地產也把模式向著“房住不炒”的模式上靠，樓上的都在說碧桂園，我也來講講碧桂園。
首先，碧桂園的平均銷售價格在行業內相對低，產品定位以剛需為主；
1、集團戰略。碧桂園的業務方向主要集中在三四五線，去建老百姓住的起的好房子，這本身就是在順應三四五線老百姓的剛性需求
2、市場反饋。根據克而瑞研究數據，碧桂園1-9月全口徑銷售額5805.5億元，位居房企第一；當前市場環境下改善型、豪宅型等項目均遇冷，碧桂園的銷售額是對其符合剛需型定位側面印證。
3、溢價。非剛需型產品大多溢價率高，而碧桂園產品溢價率並不高，且平均銷售單價行業內較低。
所以這也是碧桂園今年年中成績單很亮眼的原因之一。
肯大豬蹄子
最近休息日不是看房就是在去看房的路上。本人也是剛需，所以在看房的時候特別看重以下幾點：
1、 面積段：因為是首套剛需，基本不考慮太大面積的，80-115㎡的面積為最佳。如果面積太大的話，從總價來說，壓力還是不小的。大面積還是留給改善型。
2、 戶型：2+1、3+1緊湊型三房比較適合剛需客，得房率在83%以上，就比較好用，比較適合剛需家庭。客廳、餐廳和陽臺在一條直線上，中間無遮擋物；衛生間和廚房要有明窗。
通常來說，一梯三戶、兩梯四戶的通風效果較差，一梯兩戶的板式建築通風效果最佳。
好的房子格局都大同小異：整體方正、縱深比合理、動靜分離。
3、 物業：小區必須配備優質專業的物業服務，
4、 人氣：人氣高的地方，發展往往比較快，也意味著未來接盤的人多啊。如果有兩套房擺在你面前，總價一樣，那果斷買人氣集中的房子。容易賣出，是一套房子在交易屬性上的優勢。
5、 配套：直接關係我們生活質量。所謂的生活便利，最起碼圍要有菜市或者超市，至少要有社區醫院，有公園和娛樂設施的，另外加分。從金融屬性上看，地段好的房子，最容易保值增值。
綜合來說，最近看到的覺得比較合適的有碧桂園、中海~希望可以幫到大家啦
榴蓮自由社
這個問題，不同的房子有不同的定位，有些稱為剛需盤，有些稱為改善盤，還有介於兩者之間的剛改樓盤和凌駕於改善之上的豪宅，看一個開發商的產品是符合剛需定位與否，其實可以從下面這些方面看看~~~
評價一個樓盤好與不好，在樓盤交付入住之前，主要從規劃設計、外立面、設計配套、地段區位、圈層、自然資源、裝修、面積段和套型、品牌、拿地價和土地限制、價格等因素去分析，這也是我們踩盤時關注的重點。
但是較為簡單粗暴的方法是直接看面積段，因為官方對於一個樓盤屬於什麼定位並無強制規定，民間一般認為90㎡和140㎡是剛需盤、普通住宅、豪宅的兩個分界點，原因是三個面積段為契稅繳納依據。
一般來說，90㎡以下為剛需房，90㎡-140㎡為普通住房，這個面積段還可以細分為剛改和改善，140㎡以上理論上為豪宅，實際上這個面積段未必有真豪宅。
剛需樓盤：面積段集中在90㎡以下，套型以套二為主，滿足五年內的居住需求，樓層以高層為主，容積率在4.0及以上，建築密度20%左右，綠地率往往不高於30%，梯戶比2T4以上，住宅形態以塔式或板塔結合為主，樓棟佈局以行列式、半圍合為主，也有一些樓盤佈局雜亂，採光堪憂。
在過去，所謂剛需樓盤，無外乎是滿足最基本的居住需求，但是在新時代的要求下，剛需樓盤有更嚴苛的標準，與成熟商圈的距離要控制在30分鐘生活圈內，按照國際都市生活要求，與城市中心距離要控制在10公里，與地鐵、主幹道要控制在1公里範圍。
八桂新風
剛需的房子是必須要買的，一家人要住，掏空錢包也必須購置的，那一般來說房價不會太高，你總不能說別墅洋房是剛需房吧。
個人覺得，符合剛需定位的房子，首先品質上要過得去，這畢竟是全家積蓄買的，家裡人都要住，質量絕對不能是小開發商拼起來的，必須要有保障，所以一般來說品牌會比較知名。其次，價格上要過得去。如果有錢買好幾套那肯定不是剛需。剛需房的價格在當地應該是中等的，不會太高。專注於高端住宅的品牌比如綠地、泰禾就不太符合我們所說的剛需住宅，碧桂園還差不多，畢竟專供四五線，均價不高，品牌房企質量又還可以（不要跟我槓有群訴現在交付的地產品牌哪個沒發生過只能說是個例）。
僅說剛需定位的話，所有價格較低的大型連鎖品牌房企都符合。摘自《金融界》：
千仞806
關注碧桂園的房子幾年了，碧桂園的平均銷售價格在行業內相對較低，產品定位完全是以剛需為主的；很適合當代的年輕人剛需首套住宅。這樣高性價比的房子肯定不是炒房的路線了。碧桂園的物業是出了名的好，在一些相對比較老的小區，物業和業主的關係非常好，這種情況證明可能是炒房會做的行為，所以說炒房，是不可能的。若是炒賣，根本沒必要花大成本去把物業服務落到實處，也沒有必要提供那麼好的物業服務，打造家的感覺。
說到炒房，反倒是那些高價的豪宅才有炒房的趨勢，吹噓高端小區概念等等；碧桂園的房子用合理的價格，為消費者打造宜居的小區環境，高性價比的住房條件，是值得當代年輕人購買的剛需房，反正我真愛粉了~等我有錢了，一定要去碧桂園投資兩套房~
城事先知道
最簡單的就是看房價，房價低於平均房價或者接近平均房價的就是剛需房，如果房價高出平均房價的就是改善型住房或者是豪宅。
所謂的剛需，也就對房產只有最基本需求的購房者，也就是說對剛需而言，房子其實只要能滿足居住需求就可以了，有沒有學區、醫療、商場等附加價值影響並大，而這樣的房價一般都比較便宜。當然在滿足居住之後，對剛需來說也好，還是對投資者來說也一樣，房子身上具備的屬性當然是越多越好，不過一般具有屬性越多的房子，價格肯定會越貴。
打個比方，一套江景房和一套普通商品房的價格肯定是不一樣的。例如我前些年在長沙北辰三角洲那一塊地方看過一個樓盤，就因為前面能看到湘江，當時該樓盤售價12000元/平米，而距離這個樓盤幾百米的外的另外一個芯片，因為不能直接看到湘江的原因，售價只有9000元/平米左右。所以在我看來，用價格判斷樓盤是否屬於剛需房應該是一個相對較為合理的指標，不過前提是開發商不會喪心病狂到把價值一千元一平米的房子標價到一萬。
實際上在很多時候開發商都會想方設法的把房價標高，因為這樣可以賺到更多的錢，這種做法其實大家也都能理解，畢竟只要是賣東西的就沒有人不願意把價格賣高點，讓自己多賺點錢。不過現在樓市行情不一樣了，很多家開發商都已經開始打折促銷，畢竟今年前三季度的銷售業績壓力實在是太大了，如果接下來不能順利完成銷售目標，很有可能就會破產。所以在這樣的情況下，估計沒有開發商敢把房價故意標高，這個時候找一個房價相對較低的房子應該就是剛需房了。
這也是為什麼最近一段時間我一直鼓勵大家購房的原因，畢竟像現在這種機會實在是太難得了，在樓市發展的二十多年裡能遇到一次就頂天了，錯過這次機會就不知道要等多久。所以如果你是剛需，那麼就到市場上多去轉轉，萬一遇見那種房價低、各種配套設施卻十分完善的房子，那你就賺大了。
樓盤網
剛需盤主要看兩個就可以了，一個就是售價，一個就是物業服務。先看售價，比如說碧桂園的平均售價在行業內相對是低的，這說明他們的產品定位也更多是以剛需為主，是切切實實讓老百姓買到便宜房子，給老百姓住的。第二個我們再來看物業服務，其實這點非常好理解，一個非剛需盤，純粹給投資客的，都不會有人住，那還要什麼物業服務呢？我們其實可以發現，碧桂園的物業服務上花的心思非常多，做的也很好，因為他們賣的都是剛需盤，入住率非常得高，需要花很多精力在與業主的溝通與服務上，也正是因為如此，碧桂園才會在物業服務上積累了大量的經驗，也投入了足夠多的人力、物力和重視程度。現在在碧桂園的很多小區裡，物業和業主的關係親如家人，碧桂園的物業服務完全是在打造家的感覺。設想一下，那些如果是炒賣房子的話，又怎麼會如此重視物業呢？
魔人布歐TT
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。這個是政府一再強調的政策，所以現在開發商做剛需產品會比較多，怎麼判斷一個開發商的產品是否符合剛需定位，分為以下2點：
1、 購房者最為關鍵房價問題，尤其是剛需，對於價格非常敏感的，這裡以碧桂園為例子，他的平均銷售價格在行業內相對低，產品定位也大以剛需為主，產品面積以及戶型會更符合當地市場。不然的話價格定的高於市場水平，怎麼能稱之為剛需呢。
2、 打造更加人性化的服務，像碧桂園的物業服務，強調以人為本，將小區打造家的感覺，像那些炒賣定位，根本就不會花大成本去把物業服務做到實處。
所以想要鑑定產品是不是符合剛需定位，還是從價格和服務兩個方面去看。
檀檀219
剛需群體的本質需求是什麼？簡單說來，就是“剛好能買得起一套價格差不多的房子”。 \r從這個本質需求來看，剛需定位的產品最為關鍵的就是價格！價格！！價格！！！（重要的事情說三遍）。\r\r橫向對比，在同一個板塊、同一個區域內，銷售價格越低的產品越滿足剛需群體的需求。而且房子不是其他產品，它畢竟是大宗商品，一平便宜個幾百，一套下來就是便宜幾萬了，真正的剛需，對幾萬元的首付差，可能都很敏感。買了房子，沒有錢裝修都有可能。所以低價是首當其衝的。據我所知，大的品牌房企裡面好像就碧桂園的平均銷售價格在行業內會相對較低，畢竟他們就是主打三四線城市，產品定位也是以剛需為主。\r\r說到價格就要說到位置了，都說買房子就是買地段，所以地段好，價格就高。但是地段好的本質就是配套成熟，周邊有學校、醫院、商場、花園等等，生活方便。以前這些成熟的配套都需要在好的地段才能都有。但是現在不一樣了，現在在城郊地段，很多都是先蓋住宅，等交付入住後，再慢慢蓋周邊的配套，像碧桂園這種喜歡在郊區造城的開發商來說，這套操作模式已經非常成熟了。\r\r最後，既然是剛需，那就百分之八十是為了自住。自住的話就要考慮到後期物業的問題了。因為若是炒賣，根本沒必要花大成本去把物業服務落到實處。以過來人的血淚史告誡各位，物業不好真的是會一把辛酸淚的。小區髒亂差、安保不到位、公共設施經常損壞等等這種問題數不勝數。所以如果是自住的話，一定要找個物業好的小區。所以我建議剛需買房的時候，一定要問清楚後面小區物業是由誰來接手。現在很多大開發商都會有自己的物業公司，像碧桂園、萬科、融僑等等都有，這也是買大的品牌房企的一個好處，因為一般像這種大的品牌放棄自己開發的小區後面物業也都會是自己公司的物業來接手。
小蜻蜓316
我認為滿足剛需的產品只有三個字“剛剛好”。
首先是價格剛剛好，剛需就是像我這樣剛工作沒有幾年，手裡沒有什麼存款，可是又到了要安家的年紀，父母會贊助一部分首付，但是貸款又要自己還。所以，首先就是價格剛剛好，我的現階段工資剛剛可以維持日常生活和放貸，父母贊助的錢可以付首付。
然後是戶型面積，在價格控制之下的選擇面就縮減了很多，限制我們不能選擇豪宅、平層、別墅等，只能在小面積段裡面選合適的戶型，對於我們的需要就是有自己的空間，房子首付是父母付的，所以老人們來了要有房間，最好再有個寶寶房間，完美了，
最好我覺得地段，當然這個也是受價格因素變化，生活便利，日常的需求能滿足就好啦。
