近年來，業主與物管間的矛盾糾紛頻發。作為省會城市的昆明，小區數量多且集中，業主與物管之間的衝突尤為突出。我們的“家”該如何管？如何同心共建小區這個大家園？這些都是值得關注和探討的話題。業主與物業矛盾頻發
近日，家住昆明市柏聯廣場住宅區的多名業主反映，小區物業管理中存在諸多問題。業主們表示，該小區建蓋於2002年，業主入住至今未成立業主大會，小區物業由柏聯商業管理公司（以下稱“柏聯商業”）負責。10年前，柏聯商業未徵得業主同意便將小區綠化帶改建成為商業區，曾一度引發業主不滿。“這幾年業主與物管的矛盾愈演愈烈。首先是物管未經大部分業主同意，將小區的會所出租，所收租金情況從未向業主公佈；其次是物管以電梯、門禁老化為由向每戶業主收取8000多元的維修費。業主不繳納，物管就扣押業主車輛、斷掉業主水電等。”多位業主還反映，物管公司在管理過程中不與業主協商、溝通，物管費收支情況不公示，違反了《昆明市物業管理辦法》相關規定。小區業主曾多次與物管溝通協商物管過程中存在的亂收費、賬目不清等問題，但沒得到回應，希望能為小區重新選個“管家”。
柏聯商業相關負責人陳慶斌就此回應說：“小區住宅投入使用近20年，設施、設備老化，如電梯、門禁等都出現了不同程度的損耗，需要更換。針對物管費公示的問題，陳慶斌回應，該住宅區物管費於2011年上調過一次，從1.5元 /平方米/月上調至2元/平方米/月，一直維持至今。該小區住宅總建築面積為1.88萬平方米，每年公司可收取約50萬元物管費。但每年用於物管方面的開支，包括人員工資、設備維護、垃圾清運、二次加壓等費用卻需60萬元左右。公司目前在虧損運營，不存在向業主收取不合理費用的情況。
對於物管公司的回應，業主們並不認可。多數業主認為，物管公司沒有提前就電梯、門禁等需要維修的事宜及所涉及經費向業主公示，由於大部分業主都不同意交費維修，物管公司採取多種方式逼迫業主，部分業主迫於無奈，只有交錢。一些業主還說，物管公司從未告知業主物管費收支狀況，因為有媒體來採訪，物管公司迫於壓力才公開。
住宅小區物業管理矛盾凸顯
類似柏聯廣場住宅區業主與物管矛盾激化的問題並非個案。記者梳理了近年來部分昆明各小區業主與物業發生矛盾糾紛的報道：
2009年，創意英國小區業主因對物業服務質量、公共收益及服務合同等問題不滿而選聘新物業，當年12月炒掉原物業公司後，因業主之間意見分歧，新物業公司只能以帳篷作為臨時辦公點。2013年，三合苑小區曾出現業主與物業“互炒”的情況，物業於年底撤管，小區物業服務處於“真空”狀態。2016年，江東花城小區業主因對物業管理不滿，通過業主大會重新聘請了新的物管公司入駐小區，並上演了“新老物管奪權戰。”今年3月，昆明錦悅四季小區物管在未經業主同意的情況下，將小區廣場改為臨時停車場，引發業主不滿。
針對近年來業主與物管發生的矛盾糾紛，雲南省物業管理行業協會會長宋有興分析說，目前我省物管公司有1900多家，其中800多家在昆明。昆明物業管理公司與業主的矛盾較為突出，其中住宅小區更是衝突多發區。他認為，住宅物業與業主糾紛主要表現為，物管指責業主不繳費，業主指責物管服務不到位。他表示，物業管理服務市場欠缺自由選擇、物業服務質量不理想、物業服務企業亂收費、物業管理費用收支不透明，以及業主依法、理性參與小區決策管理的能力和熱情不高等因素，是造成目前小區物管亂象的主要原因。
據瞭解，我省住宅小區的物業管理由開發商的物業管理子公司直接進行管理或由開發商指定物業服務企業進行管理的，佔市場總量的80%以上。房地產開發商在出售小區住房時捆綁售賣物業管理，業主只能被動接受。一些新建小區的收費標準在購房之前由物業服務企業定好，部分業主覺得收費過高，不願繳費。業主入住後，發現開發商遺留問題，因無法找到開發商，便將矛盾焦點對準物業服務企業，而物業服務企業沒有辦法去約束開發商，導致無力解決業主面臨的問題，從而讓業主更加不滿。部分物業管理中還存在擅自經營地上場地收取停車費或在電梯內、屋頂、牆面等部位設置廣告欄收取費用等各種亂收費現象。此外，部分物管從業人員素質尚不達標、管理手段落後、服務意識差、服務質量不佳等，也會引發業主不滿。
引入先進理念 完善物業管理如何才能選出讓業主滿意的好管家？
業內人士認為，目前，由於物業管理市場準入門檻較低，造成企業良莠不齊，行政主管部門應儘快出臺符合雲南實際，與《物業服務企業資質管理辦法》相配套的地方性法規，完善物業管理企業的資質管理。完善物業管理招投標辦法的實施細則，對違規行為要追究法律責任。
同時，目前我省住宅小區物業管理糾紛主要採用訴訟的途徑解決。耗時、耗錢，處理效果不佳，因此解決物業管理糾紛的手段應該多渠道，比如：引進先進地區的管理經驗，建立物業管理職業資格認證和繼續教育制度，解決目前物業服務企業對應用複合型人才的需求，實現人才培養與社會需求的對接；引導公眾樹立正確的物業消費觀念等。
頻繁發生的小區物管矛盾糾紛，不僅是事關廣大市民切身利益的民生大事，同時也是事關和諧社會建設的焦點問題。希望相關部門和社會各界進一步提高認識和增強共識，為共建小區和諧多盡職盡責。
部門：選物業須業主大會表決
從市住房保障和房產管理局物業處負責人處瞭解到，一些小區成立的業主委員會以為可以代替業主做決定，隨意選換物業，這也是一個誤區。業委會只是一個執行機構，如果小區有更換物業公司的意願，首先要通過召開業主大會的形式表決，經半數以上的業主同意，才可以選聘物業公司。 做好小區物業管理需要物業公司和業主的相互配合，缺一不可，只有雙方正確履行自己的權利和義務，才能打造優良的小區生活環境。
公開公正透明，是溝通的最好良方
張海濤認為：
安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。
基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。
正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？
民生“小事”必須“大辦”
民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。
區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。
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