近日，有媒體報道稱，北京大部分區域租賃價格都在下降，降幅在100元/月-1000元/月不等，出租房交易速度有所減慢，北京租房市場整體穩中帶降，遭遇“倒春寒”。問題在於，真實情況到底如何？未來北京租賃市場的走勢如何？
北京租賃市場交易量環比下滑一成
新京報記者在北京海淀、西城等部分二手房成交活躍的區域進行調查發現，租金方面整體保持穩定，但成交量確實有所下降。
榮豐2008附近的一中介經紀人表示，榮豐2008所在區域的租金沒怎麼下降，也沒有上漲，但成交量方面有所下降，“租房的人比去年少了。” 北苑片區一中介經紀人亦表示，今年租客有所下降。
北京中原五棵松片區區域經理陳貴勳告訴記者，他所在的門店在五棵松區域，主要負責紫金長安和今日家園兩個小區。其中，紫金長安屬中高端商品房小區，而今日家園是滿五年的經濟適用房。該片區租金價格沒什麼變化，但成交量有所下降。之所以下降，原因在於，“房源量比較少，這個季節也不算是租賃高峰期。”
這一說法，在機構數據處得到驗證。據我愛我家研究院監測，4月北京租房租賃市場交易量環比下降10.21%。
來自我愛我家研究院、貝殼研究院等機構的統計顯示，4月北京租賃市場成交呈季節性回落，交易量確實出現了下滑。然而這並非今年特例。通常情況下，3月是北京住宅租賃市場的第一個交易高峰，4月則會熱度下降，交易減少，顯然今年也不例外。
合租市場方面，據巴樂兔租房統計顯示，租約成交趨勢上，今年2月-4月，環比漲幅分別為87.3%、102.8%和-16.9%。經過3月份交易小高峰後，4月略有回落。不過，綜合來看，北京合租市場交易量保持增長態勢，但相比2018年同期，成交量增長趨緩。
北京平均租金環比小幅上漲
“今年給我們的一個感覺是，房子庫存量較大，客戶來選房時，有更多選擇空間，不論是同小區，還有相鄰小區同價位，可對比的房源很多，所以房子成交週期稍長一點，沒那麼好租。”北苑區域一門店經理表示，業主會考慮一個總收益，就是說，房子空置時間長，還不如降一些租金，快點租出去，因此，有個別房子租金讓得較多。
上述門店經理表示，對比去年高點時，小戶型降幅在兩三百元之間，兩、三居室的戶型，降幅在500元-800元之間，不過，也要看房子的具體情況。
不過，綜合來看，4月北京平均租金環比小幅上漲，租金整體保持平穩，並未出現全域租金下跌的情況。
來自我愛我家研究院、貝殼研究院、諸葛找房等機構的統計顯示，今年春節後隨著租賃小高峰的來臨，2月份租金環比上漲，但經過短期上漲後市場恢復平穩，4月，北京租金環比微漲。
我愛我家研究院統計顯示，4月整租平均成交租金為95.2元/平方米·月，環比上漲1.25%，整租套均租金6173元/套·月，環比上漲1.21%。目前北京住房租賃套均面積維持在65平方米上下。
合租市場方面，據巴樂兔租房的統計顯示，今年1月-4月平均租金約為2000元，而2018年同期平均租金約為1800元。今年前4月，北京平均租金價格同比增長11.9%。其中，2月-4月，北京平均租金價格環比漲幅分別為-3.56%、0.43%、3.77%。相比2018年同期的環比漲幅，略有下降。
從今年前4個月的租金分佈來看，租客的租金支出整體呈增長趨勢。我愛我家研究院數據顯示，目前北京三分之一的租客租金承受能力在每月4000元-6000元之間，25%-30%的租客租金承受能力在每月6000元-8000元之間，20%多的租客在2000元-4000元之間。整體上，1月-4月月租金在2000元-4000元之間的佔比在持續收窄，6000元-8000元、8000元-10000元的佔比則在持續擴大。
從區域上分析，北京六區平均租金上漲，四區下降。其中，大興漲幅最大，環比漲幅4.53%，豐臺跌幅最大，環比下跌1.05%。朝陽、海淀、豐臺交易量最多，昌平、大興、通州套均租賃面積最大。
從戶型方面來看，一居室、兩居室、三居及以上戶型平均租金依次為106.8元/平方米·月、91.6元/平方米·月、83.5元/平方米·月，環比分別上漲1.45%、0.73%、1.31%。4月北京住宅租賃交易中一居室、兩居室、三居及以上的交易佔比依次為39.76%、49.55%、10.69%，戶型結構整體穩定。平均租金上一居室仍然最大，兩居室其次，三居及以上最低，各戶型均在環比上漲，但一居室的漲幅最大。
熱門商圈租金漲跌比例約為5：4
我愛我家研究院研究報告指出，4月最熱門的住宅租賃商圈仍然大部分位於北部。惠新西街、回龍觀、安貞、五道口、天通苑、方莊、清河、北苑、馬甸、紅廟10個商圈交易量最多。與前3月的排名比較，4月天通苑排名下降較多，紅廟今年首次躋身前十。
值得注意的是，在前十大熱門商圈中，回龍觀、天通苑、方莊、清河平均租金下滑，其中回龍觀、天通苑的降幅較大，均在3.5%以上；惠新西街、安貞、五道口、北苑、馬甸、紅廟平均租金上漲，其中五道口的漲幅較高，超過5%。4月所有商圈中，44.28%的商圈平均租金下跌，55.72%的商圈平均租金上漲。
我愛我家研究院認為，在區域、戶型等結構上，北京住房租賃市場變化不大，傳統的朝陽、海淀、豐臺仍是租賃交易最多的三個區，高校多、產業發達的北部商圈仍是租客最鍾愛的商圈，東西城的租金仍然最高，遠郊的租金相對更低，性價比會更高。
業內稱未來租賃市場將維持穩定
在首經貿大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池看來，租金與房價一樣，由供求關係決定。近年來，北京在大力發展租賃市場，包括增加開發商自持的租賃住房，以及公租房的供應，租賃住房的供應不斷增加，會起到抑制房租上漲的作用。此外，北京在做減量發展，疏解整治促提升，也確實疏解了一些人口和產業，減少了租賃住房的需求。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭還指出，上一輪樓市繁榮期，尤其2015年到2017年，環京樓市較為火爆，部分在北京打工的人群跑去環京買房。隨著新房陸續交房，自然減少了在北京市的租房需求。
那麼，接下來，北京租賃市場又會出現怎麼樣的變化？我愛我家研究院認為，北京住房租賃市場將繼續在春夏兩個旺季之間過渡，交易量及租金價格不會有太大的波動。但5月過後，市場將逐步進入暑期旺季，市場熱度會有明顯的上升。
貝殼研究院分析師鍾濤則認為，接下來北京租房市場將保持相對穩定趨勢。5-6月租賃市場成交量預計和4月持平，7月“畢業季”市場成交季節性增長，這一系列的表現和往年較為類似。而在租金方面，鍾濤認為，目前業主調價行為中，上調報價的業主佔比為17%，下調報價的業主佔比為83%，租客的市場地位和話語權較強，這種供需對比狀況下，價格上漲的動力弱，租金將保持平穩。
目前租賃市場需求量的減少，對長租公寓機構而言，又會產生哪些影響？對此，空·白研究院院長、空·白創始人楊現領表示，隨著租賃金融監管的到來，品牌公寓將加速出貨，甚至不惜低價出貨，以改善現金流，從而在未來兩三個月顯著增加市場的單間供給，租金下降的邊際壓力非常大。
新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 李立軍
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