2019-05-09 14:09:44 院長聊房

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五一小長假剛過，土地市場便熱鬧起來，僅5月8日單日，多家房企在各地的拿地總金額便接近300億元。

自3月份以來，熱點城市土地市場明顯升溫，尤其是熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖。五一小長假剛過，不少城市的土地市便開始熱鬧起來。

據不完全統計，5月8日，包括天津、蘇州、濟南在內的10餘個城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。當日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實力房企，其中更不乏像天陽、秦山等各地中小規模房企。

值得注意的是，在5月8日成交的32宗地塊中，除極個別地塊為底價成交外，高溢價率成交地塊佔據多數。

房企多地高溢價“搶”地

4月下半月以來，房企“搶地”節奏明顯加快。相關機構統計顯示，4月單月拿地金額超過50億元的房企就多達18家，多次刷新土地市場的月度記錄。

進入5月份，房企的“搶地”模式進一步開啟。5月8日當天，便有包括天津、蘇州、濟南在內10餘城舉行土地出讓，土地成交總金額近300億元，吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內的眾多房企，多宗地塊拍出高溢價率。

如江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得，溢價率分別為71.88%、60.05%；常州新北區以總價22.77億元成交兩宗地塊，被弘陽和嘉宏房地產分別以12.4億元、10.37億元競得，溢價率30%左右；蘇州3宗地塊成交總金額41億元，分別被路勁、榮盛和中南以溢價率46%、68%、45%奪得；天津3宗地塊被碧桂園、金地和泰達建設分別以底價、溢價率40%和45%摘得，總價達58億元；濟南以總價62.6億元成交8宗地，被中駿、中鐵及當地房企分別拿下，最高溢價率達43.65%；浙江嘉興3宗宅地被天陽、秦山房地產以12億元拿下，溢價率分別為50.25%和56.5%；溫州鹿城區地塊被隆晟16.19億元競得，溢價率29.83%。

同策諮詢研究中心總監張宏偉分析認為：“房企預期近兩年市場將好轉，防止在市場上升階段踏空而進行積極點佈局。但從總價和溢價率來看，當前有些過熱。”

究其原因，上述報告分析認為，部分大型房企短期補貨意願強烈、企業資金壓力得到緩解、行業投資更加聚焦一二線熱點及強三線城市、短期土地市場供不應求導致競拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場。

進入4月後，各地政府推地節奏開始加快。

“當前企業拿地不能太盲目，需要市場預設地迴歸理性。”張宏偉判斷：“接下來政策層面有可能會針對這些過熱的城市作出降溫舉措。”

房企追高拿地或存風險

從企業角度看，土儲規模的擴張並不意味著利潤。

張宏偉告訴記者，按靜態測算利潤率的話，拿地激進的企業如果今年開盤銷售，基本不賺錢。高價拿地使得利潤淨率降了很多，只有規模沒有利潤，對企業來說還是比較難受的。”

如5月8日，榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州吳中區甪直鎮居住地塊，成交樓面價14263元/平方米。記者查閱周邊房價發現，甪直鎮目前在售項目價格15000元~18000元/平方米，個別高端項目價格可達20000元/平方米左右；而周邊二手房價與新建住宅幾乎持平。

再如，浙江嘉興海鹽縣一宅地被秦山房地產以4.39億元摘得，樓面價5217元/平方米，溢價率56.50%。而目前海鹽縣二手房價8000元~10000元/平方米，新房價格8500元~13500元/平方米。

熱點城市在“穩房價”基調下普遍實行限價、限籤、限購等政策，加之房企不願降低預期，高價拿地的項目項目普遍面臨入市困難。同時，部分城市對高端項目需求不高，高地價項目也存在著較大的去化壓力。

此外，2019年起房企進入集中償債高峰期，流動性風險仍在加劇。

“這些企業拿這些地，未來會有些風險，還會被套一年兩年。回看2017年，高價拿地的項目入市仍然不樂觀，這個時候企業還是應該吸取前幾年的教訓，不能盲目樂觀。”張宏偉指出，對於小型房企而言，也是被逼無奈，不拿地就沒有儲備，資金不投出去也對抗不了通脹；企業壓力比較大，必須加速市場佈局，否則未來沒有市場份額，才是最危險的。