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“窪地”,是武漢樓市很常見的說法
主要用來形容某地房價便宜
但現在已經被徹底顛覆的市場格局
“樓市窪地”已經不再等同於“絕對的便宜”
相反,可能等同於“相對的貴”
前幾年,關於武漢房價體系
經常會出現一些類似乘法口訣的密宗
比如54321、比如853
不管數字靠不靠譜,他透露的意思是
內環二環三環的房價,呈階梯狀分佈
但現在
我們其實很容易發現
這個體系已經被打破——
城市內部的房價傳導機制,正在被斬斷
比如漢街如果賣4萬,地鐵坐出去8站,賣2萬
應該很合理
以地鐵交通為例紅圈為所達位置
再坐出去8站,賣1萬
好像也很合理
以地鐵交通為例紅圈為所達位置
現在,這個比例正在不成比例
所以你在武漢樓市轉一圈
大概會發現,其實真正的“價格窪地”反而在市中心
01
大概5年前,二七濱江的豪宅賣2萬多。
往東北方向走40公里,房價迅速跌落到3500。
兩個板塊的房價比接近7:1。
現在二七濱江豪宅賣4萬出頭,同樣走出去40公里,人家房價已經接近1萬塊。
房價差距已經縮小到4:1。
40%價差被蒸發,到底是遠城區高估還是核心城區低估?
哥認為,是核心城區,被低估。
下面,我們講理由。
買房人的支付能力,已經非常脆弱。
對於武漢樓市,也許你認為,應該是這樣的——
但實際上,武漢樓市是這樣的——
▼
2018年,武漢樣本平均價格11947元/平。
武漢超過一半的房產成交總價,
在150萬以內。
那大家可能會比較炸毛,1萬出頭單價,總價150萬以內,來來來,你告訴我在哪裡買?
是的,在很多人內心,已經把邾城、紙坊、漢南、前川,開除“漢籍”。
現在的武漢樓市,其實已經進入一個
“剛需市場”。
這跟房價無關,哥的意思是,購房者心態普遍“剛需化”,價格敏感度相當高。
3年前,跟黃陂一個開發商溝通,他說目標客群是漢口溢出。
對於鐵打的剛需,單價500塊差異,總價10萬差異,就能決定生死。
現在呢,這種心態不止剛需。
對大部分購房者來說,哪怕總價提升20%,品質、居住舒適度、生活便利度就能翻番,對不起,他就是拿不出這些錢。
02
樓市“總價約束”特徵越來越明顯。
比如一個典型群體,過去是很優渥的購房者,但現在變成樓市最痛苦的人——
買總價300~400萬樓盤的群體。
這部分群體,哥大致畫像——
▼
35歲左右,二胎,上有老下有小,
他們對一套改善性房產的功能訴求,
相當多元化。
需要四房,一家有7口人;
正處於事業上升期,地段不能差;
小孩要上學,必須學區……
能滿足的樓盤,幾乎沒有。
如果總價提高25%,上到500萬+,你會發現,世界豁然開朗,性價比大幅度提升。
但對不起,他們肯定拿不出這100萬。
他們賣掉四新、後湖或者南湖的第一套房,只能湊出180萬左右首付款。
購房者從追求單價合理,已經轉向總價/功能的可接受。
對這部分客戶,只能“往下買”。
比如光谷東某個樓盤,單價去到1.8萬,如果對比已經成熟的關山,單價誘惑力不足。
但如果從總價/功能看,108平地鐵3房,總價200萬以內;140平4房,總價控制250萬左右,滿足需求。
更典型的板塊是白沙洲。
區域新盤A單價接近1.7萬,比同板塊神盤B貴了3000元。
白沙洲我們印象中的剛需板塊啊,但A並沒有像很多板塊的高價地樓盤一樣站崗。
B之所以神,戶型面積段從70到150,把中低端主流需求通殺。
但大武昌的購房需求,神盤都吃不完。
A110平起步,最大做到140平,定位相對高端、純粹一點的改善住區,總價180~250萬,吸引總價承受力300+的改善購房客戶。
總價門檻難以逾越,購房者寧可選擇一個更遠一點,城市界面看起來也不那麼舒心的房子。
你觀察武漢所謂豪宅,總價上到500萬,綜合性價比就很高。
問題是,白沙洲4年前賣7000多,中北路賣2萬多,現在白沙洲已賣到1.7萬,中北路賣3.5萬。
照理說,單價差距越來越小,跳起來買中北路難度比4年前小很多啊。
中北路唯一的障礙是,人家戶型已經做到220平了。
03
核心區域的新房,越做越大;
偏遠區域的新房,越做越小,或者說功能越做越全。
武漢部分1.8~2萬的板塊,以單價論,真心沒什麼優勢。
但是以總價/功能論,對沖掉抗性,巧妙符合這一區段的市場需求。
這就是武漢三環附近一波1.7~2萬單價盤的由來。
把房間做小,功能做全,相對面積段降低,
以犧牲舒適為代價搶主流需求。
類似公園世紀、東方郡那種,140平做3房,160平也做3房的產品,很非主流。
這種趨勢會持續下去,三環四環與內環二環的房價差級,可能越來越小。
直到武漢的開發商,把四環板塊全部填滿為止。
很長一段時間,武漢會出現四環房價快速調整,而二環內房價相對停滯狀態。
誰才是真正的窪地?
我們再看近期武漢土地拍賣市場。
礄口宗關的樓板價1.4萬,底價成交,溢價率為0;
雄楚大道/卓刀泉南路樓板價1.4萬,底價成交,溢價率為0;
去年,徐東板塊一宗地塊成交,溢價率0.6%;
按照武漢的地價/房價聯動機制,最終的房價的溢價,也會呈現這種預期。
跟主城區完全相反的,遠城區地塊競爭相當激烈,溢價率可怖。
東西湖地塊樓板價4500塊,溢價率36%;
前川地塊樓板價也超過4000,要不是有熔斷,溢價率必然超過100%;
……
如果真如新聞說的,開發商爭搶武漢郊區地塊,是因為看好武漢市場。
那麼說不通的是,市中心好不容易有地塊出來,卻沒人競價,難道開發商不看好武漢?
在土地買賣環節,ZF和開發商的利益,只有在郊區地塊上,才是基本一致的。
畫個圈圈,拿出一塊土地,最後拍出高價,大家都開心。
開發商去武漢郊區拿地,他們想的是,現在周邊賣多少?2年後能漲多少?
土地價格,是按照1~2年後的房價高度來反推。
因為ZF批房價,也會考慮屆時的房價行情和你的土地成本。
但是在武漢二環內環,這種邏輯行不通。
04
對核心區地塊,ZF和開發商的訴求並不一致。
除了土地財政收入、前期天量的徵收整理成本,ZF更多會考慮城市形象,招商引資,發展高端服務業啥的。
所以我們看二環內土地的控規本來就很嚴格,
還需要大量商業、辦公樓,而且要求自持多少年,配建什麼公共設施。
一塊地樓板價1萬,如果配建大量不能賣的學校、公園,樓板價可能已經到1.5萬。
問題是,到賣房批房價的時候,你覺得ZF是按1萬土地成本考量,還是考慮七七八八考慮周全,給你按1.5萬成本考量?
這導致核心區項目,對開發商不止開發運營難度大,而且房價的預期也被斬斷。
依然有開發商願意做,他可能算的賬不是簡單買入賣出,而是資產升值估值另一套邏輯。
這個你不用管,你需要知道的是——
核心區有新房出來,不管絕對單價到多少,溢價率肯定很低。
最後一個問題,為什麼開發商非要做那麼大呢?
明明有一波300~400萬的強勁購買力無處安放,你做90~120平全功能戶型,單價3.5~4萬,不好嗎?
是這樣,大部分開發商拿到市中心地塊,都不會選擇拿城市屬性對沖舒適性。
頂多就是安排一定比例的小戶型,120~140平產品跑量。
哥有個粗暴的判斷標準,
▼
一個城市,同一個小區,
如果他商鋪單價是住宅單價一倍以上,
那這個市場的高端需求,其實還沒有完全爆發。
當然武漢樓市供應結構還是有問題。
市中心大戶型,180平做的四房,跟三環項目四環對比,主要是等比例放大,放個大玻璃,用個橫廳,戶型設計邏輯,是一致的。
這樣的話,也很難激發真正的高端需求。
相反,對四房有需求的主力客群,又被總價門檻擋住,這就是矛盾。
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