“窪地”，是武漢樓市很常見的說法
主要用來形容某地房價便宜
但現在已經被徹底顛覆的市場格局
“樓市窪地”已經不再等同於“絕對的便宜”
相反，可能等同於“相對的貴”
前幾年，關於武漢房價體系
經常會出現一些類似乘法口訣的密宗
比如54321、比如853
不管數字靠不靠譜，他透露的意思是
內環二環三環的房價，呈階梯狀分佈
但現在
我們其實很容易發現
這個體系已經被打破——
城市內部的房價傳導機制，正在被斬斷
比如漢街如果賣4萬，地鐵坐出去8站，賣2萬
應該很合理
以地鐵交通為例紅圈為所達位置
（點擊可觀看大圖）
再坐出去8站，賣1萬
好像也很合理
以地鐵交通為例紅圈為所達位置
（點擊可觀看大圖）
現在，這個比例正在不成比例
所以你在武漢樓市轉一圈
大概會發現，其實真正的“價格窪地”反而在市中心
01
上一篇推送，哥舉了一個例子，我們今天把這件事再說清楚一點。
大概5年前，二七濱江的豪宅賣2萬多。
往東北方向走40公里，房價迅速跌落到3500。
兩個板塊的房價比接近7:1。
現在二期濱江豪宅賣4萬出頭，同樣走出去40公里，人家房價已經接近1萬塊。
房價差距已經縮小到4:1。
40%價差被蒸發，到底是遠城區高估還是核心城區低估？
哥認為，是核心城區，被低估。
下面，我們講理由。
買房人的支付能力，已經非常脆弱。
對於武漢樓市，也許你認為，應該是這樣的——
圖源網頁
但實際上，武漢樓市是這樣的——
▼
2018年，武漢樣本平均價格11947元/平。（華中指數研究院）
武漢超過一半的房產成交總價，
在150萬以內。
那大家可能會比較炸毛，1萬出頭單價，總價150萬以內，來來來，你告訴我在哪裡買？
是的，在很多人內心，已經把邾城、紙坊、漢南、前川，開除“漢籍”。
現在的武漢樓市，其實已經進入一個
“剛需市場”。
這跟房價無關，哥的意思是，購房者心態普遍“剛需化”，價格敏感度相當高。
3年前，跟黃陂一個開發商溝通，他說目標客群是漢口溢出。
對於鐵打的剛需，單價500塊差異，總價10萬差異，就能決定生死。
現在呢，這種心態不止剛需。
對大部分購房者來說，哪怕總價提升20%，品質、居住舒適度、生活便利度就能翻番，對不起，他就是拿不出這些錢。
02
樓市“總價約束”特徵越來越明顯。
比如一個典型群體，過去是很優渥的購房者，但現在變成樓市最痛苦的人——
買總價300~400萬樓盤的群體。
這部分群體，哥大致畫像——
▼
35歲左右，二胎，上有老下有小，
他們對一套改善性房產的功能訴求，
相當多元化。
需要四房，一家有7口人；
正處於事業上升期，地段不能差；
小孩要上學，必須學區……
能滿足的樓盤，幾乎沒有。
如果總價提高25%，上到500萬+，你會發現，世界豁然開朗，性價比大幅度提升。
但對不起，他們肯定拿不出這100萬。
他們賣掉四新、後湖或者南湖的第一套房，只能湊出180萬左右首付款。
購房者從追求單價合理，已經轉向總價/功能的可接受。
對這部分客戶，只能“往下買”。
比如光谷東某個樓盤，單價去到1.8萬，如果對比已經成熟的關山，單價誘惑力不足。
但如果從總價/功能看，108平地鐵3房，總價200萬以內；140平4房，總價控制250萬左右，滿足需求。
更典型的板塊是白沙洲。
區域新盤A單價接近1.7萬，比同板塊神盤B貴了3000元。
白沙洲我們印象中的剛需板塊啊，但A並沒有像很多板塊的高價地樓盤一樣站崗。
B之所以神，戶型面積段從70到150，把中低端主流需求通殺。
但大武昌的購房需求，神盤都吃不完。
A110平起步，最大做到140平，定位相對高端、純粹一點的改善住區，總價180~250萬，吸引總價承受力300+的改善購房客戶。
總價門檻難以逾越，購房者寧可選擇一個更遠一點，城市界面看起來也不那麼舒心的房子。
你觀察武漢所謂豪宅，總價上到500萬，綜合性價比就很高。
問題是，白沙洲4年前賣7000多，中北路賣2萬多，現在白沙洲已賣到1.7萬，中北路賣3.5萬。
照理說，單價差距越來越小，跳起來買中北路難度比4年前小很多啊。
中北路唯一的障礙是，人家戶型已經做到220平了。
03
核心區域的新房，越做越大；
偏遠區域的新房，越做越小，或者說功能越做越全。
武漢部分1.8~2萬的板塊，以單價論，真心沒什麼優勢。
但是以總價/功能論，對沖掉抗性，巧妙符合這一區段的市場需求。
這就是武漢三環附近一波1.7~2萬單價盤的由來。
把房間做小，功能做全，相對面積段降低，
以犧牲舒適為代價搶主流需求。
類似公園世紀、東方郡那種，140平做3房，160平也做3房的產品，很非主流。
這種趨勢會持續下去，三環四環與內環二環的房價差級，可能越來越小。
直到武漢的開發商，把四環板塊全部填滿為止。
很長一段時間，武漢會出現四環房價快速調整，而二環內房價相對停滯狀態。
誰才是真正的窪地？
我們再看近期武漢土地拍賣市場。
礄口宗關的樓板價1.4萬，底價成交，溢價率為0；
雄楚大道/卓刀泉南路樓板價1.4萬，底價成交，溢價率為0；
去年，徐東板塊一宗地塊成交，溢價率0.6%；
按照武漢的地價/房價聯動機制，最終的房價的溢價，也會呈現這種預期。
跟主城區完全相反的，遠城區地塊競爭相當激烈，溢價率可怖。
東西湖地塊樓板價4500塊，溢價率
36%；前川地塊樓板價也超過4000，要不是有熔斷，溢價率必然超過100%；
……
如果真如新聞說的，開發商爭搶武漢郊區地塊，是因為看好武漢市場。
那麼說不通的是，市中心好不容易有地塊出來，卻沒人競價，難道開發商不看好武漢？
在土地買賣環節，ZF和開發商的利益，只有在郊區地塊上，才是基本一致的。
畫個圈圈，拿出一塊土地，最後拍出高價，大家都開心。
開發商去武漢郊區拿地，他們想的是，現在周邊賣多少？2年後能漲多少？
土地價格，是按照1~2年後的房價高度來反推。
因為ZF批房價，也會考慮屆時的房價行情和你的土地成本。
但是在武漢二環內環，這種邏輯行不通。
04
對核心區地塊，ZF和開發商的訴求並不一致。
除了土地財政收入、前期天量的徵收整理成本，ZF更多會考慮城市形象，招商引資，發展高端服務業啥的。
所以我們看二環內土地的控規本來就很嚴格，
還需要大量商業、辦公樓，而且要求自持多少年，配建什麼公共設施。
一塊地樓板價1萬，如果配建大量不能賣的學校、公園，樓板價可能已經到1.5萬。
問題是，到賣房批房價的時候，你覺得ZF是按1萬土地成本考量，還是考慮七七八八考慮周全，給你按1.5萬成本考量？
這導致核心區項目，對開發商不止開發運營難度大，而且房價的預期也被斬斷。
依然有開發商願意做，他可能算的賬不是簡單買入賣出，而是資產升值估值另一套邏輯。
這個你不用管，你需要知道的是——
核心區有新房出來，不管絕對單價到多少，溢價率肯定很低。
最後一個問題，為什麼開發商非要做那麼大呢？
明明有一波300~400萬的強勁購買力無處安放，你做90~120平全功能戶型，單價3.5~4萬，不好嗎？
是這樣，大部分開發商拿到市中心地塊，都不會選擇拿城市屬性對沖舒適性。
頂多就是安排一定比例的小戶型，120~140平產品跑量。
哥有個粗暴的判斷標準，
▼
一個城市，同一個小區，
如果他商鋪單價是住宅單價一倍以上，
那這個市場的高端需求，其實還沒有完全爆發。
當然武漢樓市供應結構還是有問題。
市中心大戶型，180平做的四房，跟三環項目四環對比，主要是等比例放大，放個大玻璃，用個橫廳，戶型設計邏輯，是一致的。
這樣的話，也很難激發真正的高端需求。
相反，對四房有需求的主力客群，又被總價門檻擋住，這就是矛盾。
注：文中所使用圖片均源自於網絡。
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