4月份樓市小結及後續走向分析：將面臨抗跌考驗，城市間漲跌分歧或加劇
（文/諸葛找房昆明數據研究中心研究員 姜國君）
2019年4月份，全國樓市延續了3月份的熱度，市場較此前更趨於平緩。今年所謂“小陽春”、“金三銀四”等說法以及相關預期，既沒有因1、2月份的疲軟而缺席，也沒有發生較大幅度的市場反彈，總體上與該消費節點的傳統表現較為類似。同時，由於夏季平淡週期的到來，使原本下行壓力較大的市場面臨著抗跌考驗。
來自諸葛找房的數據顯示，4月份100個重點城市二手住宅掛牌均價環比上升了0.65%，至此已實現連續2個月上漲。其中，一線城市1漲3跌，二線城市漲跌各半，三四線城市漲多跌少，表明市場向好的同時也伴隨著較大的下行壓力。
預計，房價絕對值較大的一線城市仍將面臨一定的下行壓力，中期內反彈的可能性不大；而一些熱度較高且有產業支撐和人口引力的二線城市，其抗跌能力將得到加強；三四線城市則可能出現一定的分化，如特色城市和被普遍認為存在房價“窪地”的城市有望回暖，其餘城市可能持續走低。
從政策層面看，與3月份“市場於上旬尋找政策出口、至中下旬獲得明朗認知”相比，4月份的政策結構要豐富得多。今年新型城鎮化重點任務涉及的人口政策被普遍看作會利好剛需市場，中央政治局會議再提“房住不炒”以及住建部對一些城市進行預警提示則被認為是“警鐘長鳴”。該月也有一些地方城市陸續出臺了具有較強信號意義的政策，如長沙契稅新政、呼和浩特人才新政、寧波人才新政等，特別是搶人大戰越演越烈。
實際上，當市場面臨較大的下行壓力時，調控政策的收緊對平抑房價將起到立竿見影的作用，而一些利好樓市側面的政策則收效甚微。比如長沙出臺更為嚴苛的契稅新政當月，二手房掛牌均價保持了上個月的下跌走勢，其平抑功能可見一斑；而呼和浩特出臺利好樓市的人才新政當月，二手房掛牌均價卻跌5.28%排100城第一，幾無任何拉動作用。
經歷了一段時期的釋放和加強，預計接下來的政策出臺頻次將有所放緩，因為政策也需要保持其穩定性和週期性。同時，伴隨著夏季平淡週期的到來，市場的量價波動範圍將進一步縮小，使原本下行壓力較大的市場面臨著抗跌考驗。可以預見的是，從5月中、下旬起，各城市的漲跌分歧或會進一步加劇。
就昆明及西南地區來看，4月份西南重點城市重慶、貴陽的二手房均價跌幅排進100城前十名，而昆明則微漲0.04%。可以看出昆明的市場在區域內是比較穩定的，抗跌能力要強過相鄰的二線城市。
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