春節過後，深圳樓市在3月迎來一波“小陽春”行情，深圳市場成交規模回升，二手房市場火熱。同時，4月19日，中共中央政治局召開會議，繼去年七月中央重要會議提出“堅決遏制房價上漲”之後，本次會議重提“房住不炒”，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，房地產調控政策持續收緊。
新一輪中央經濟會議為“回暖”的房地產市場帶來了變數。在政策調控的背景下，樓市這股回暖行情能否持續，未來深圳樓市將如何發展？
深圳近期樓市升溫，成交量回升
3月，深圳樓市迎來了一股“暖流”。隨著春節假期的結束，房企推盤意願明顯增強，同時在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》政策利好的帶動下，深圳市場成交規模回升，2019年一季度，深圳市場共成交商品住宅68.4萬㎡，同比增長21.4%。
圖：2011-2019年一季度深圳市商品住宅月度成交走勢
一季度深圳二手房市場同樣成交活躍度回升，成交套數環比大幅增長127.9%，成交面積環比增長120.7%，2019年3月深圳二手房參考均價為58431元/㎡，同比增長8.1%，漲幅明顯。
圖：2015-2019年3月深圳二手商品住宅成交量月度走勢
雖然成交量持續增長，但深圳商品住宅成交價格基本沒有大幅度變化，3月成交均價為54005元/㎡，環比微跌0.4%，保持長期穩定。
圖：2011-2019年3月深圳商品住宅成交價格月度走勢
在四個一線城市中，深圳受限於可開發土地資源的短缺，一季度住宅成交規模體量68.4萬㎡，遠遠小於其他三個一線城市，廣州同期成交量最多，超過200萬㎡；一季度深圳成交量同比增長21.4%，在增幅上除北京市成交量同比增幅超一倍外，其餘三個一線城市增幅均處於同一水平。
圖：2019年一季度一線城市成交量對比
在成交價格方面，深圳一季度住宅均價高於北京和廣州，略小於上海，但深圳的均價增長幅度同比僅為5%，遠小於其他一線城市，處於嚴格的調控狀態下。
圖：2019年一季度一線城市成交均價對比
2019年一季度深圳共成交6866套商品住宅，其中，面積70-100㎡、總價300-600萬元的剛需小戶型為市場成交主力，合計佔比約7-8成。
表：深圳一季度成交住宅各面積和價格段的佔比情況
除了剛需產品外，豪宅產品也實現了熱銷。2019年4月，綠景紅樹灣壹號和半島城邦4期等豪宅均實現熱銷，再一次反映了深圳客戶的強大購買力。在調控政策影響的情況下，新房價格受限價影響，往往與二手房價格倒掛，同時由於高端住宅長期處於“供不應求”狀態，因此一些地段優越、佔據優質資源、性價比極高的樓盤大受歡迎。
投資升溫，熱點城市成投資重點
深圳樓市的回暖現象不是孤立存在的，近期部分熱點城市房地產行業均有升溫跡象。4月17日，國家統計局公佈的第一季度經濟數據顯示，2019年1至3月份，全國房地產開發投資額共23803億元，同比增長11.8%，增速創下自2014年12月份以來新高。房地產開發投資繼續保持強勢。
在全國土地市場中，各線城市熱度開始分化，一二線城市熱度提升，三四線城市降幅明顯。通過監測20家品牌房企一季度的拿地情況，可以發現，房地產企業在一二線城市拿地競爭強度增加，一二線城市拿地金額佔比提升，三四線城市拿地積極性明顯減弱。2019年一季度企業在三四線城市的拿地金額佔比僅21.3%，較去年全年下降了 10.3 個百分點。而一二線城市成為房企投資拿地的重心，20 家品牌房企一季度在二線城市拿地金額佔比過半，為 58.5%；一線城市拿地金額佔比升至 20.3%。
圖：2013-2019年一季度20家代表企業拿地金額在各等級城市的分佈
一系列數據表明，當前全國房地產市場在調控下保持穩定，但部分一二線熱點城市有升溫行情，各城市樓市走勢出現分化。一二線熱點城市仍是重點投資對象。
一線城市中，在土地市場上，深圳受限於土地資源緊缺，一季度無住宅用地推出和成交，土地供應量遠遠小於其他一線城市。土地供應的不足使得深圳房地產市場長期處於供不應求的狀態，一季度銷供比為1.14；供小於求的局面促使開發商轉向商務公寓、城市更新等其他方式獲取土地資源，也使得深圳房價長期保持穩定，大幅回跌的情況很難出現。
圖：2019年一季度一線城市商品房用地推出及成交面積
“小陽春”背後是政策紅利與需求增加
深圳近期樓市回暖的一個重要因素是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的正式出爐。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》勾勒出粵港澳地區的未來發展藍圖，規劃打造國際一流灣區，建設世界級城市群，對於珠三角城市群的發展無疑是重大利好。
深圳在大灣區中扮演著重要角色，2018年深圳生產總值突破2.4萬億元，首次超過香港，深圳經濟總量躍居粵港澳大灣區第一城，更進一步增強了公眾對於深圳未來發展的信心。
圖：從NASA燈光圖可以看出，粵港澳大灣區早已連成一片
除此之外，本次樓市“回暖”行情，也受房貸利率下調的影響。2019年春節後，深圳多家銀行多次下調首套房貸利率。本次下調不僅範圍廣，幅度也大，深圳26家商業銀行將首套房貸利率下調至基準利率上浮4%—10%之間，使得一些原本觀望猶豫的首次置業者及有換房需求的客戶紛紛出手。
深圳樓市成交量的反彈，人口持續增加也有一定的影響。近年來，各大城市紛紛開始“搶人大戰”，以增加城市人口，提升城市活力。2018年，深圳以49.83萬的人口增量，奪得城市人口爭奪戰的冠軍，其中，應屆大學生等各類人才達28.5萬，佔比近六成。可以看出，無論是人口增量還是增速上，深圳均位於前位，體現了其強大的吸引力。近年來人口的大量流入，尤其是年輕人口，為深圳這座移民城市提供長久的人口紅利，也為房地產市場帶來了大量剛需需求。
調控下樓市保持穩定，回暖或難以持續
新一輪中央經濟會議後，房地產調控政策持續收緊，對於近期“升溫“的熱點城市將產生影響。如果將目光聚焦於深圳樓市，可以發現，今年的這一波回暖的背後是2018年深圳城市人口大幅增加和諸多利好政策的影響。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈使得購房者堅定了深圳發展向好的信心，優質的豪宅產品大受歡迎，而人口增量以及房貸利率下調帶來更多的購房需求。
受政策紅利的影響，深圳房地產市場或將仍有一段時間的升溫，體現在成交量的增加，但這一波“回暖”行情持續性較弱，或因受到調控政策的影響而終結。受可開發土地資源不足和政府強有力的調控政策兩個因素的雙重影響，深圳房價長期處於穩定狀態，因此未來房價將繼續維持穩定狀態，大漲大跌的可能性不大。長期來看，在人口紅利與政策紅利的刺激下，隨著大灣區眾多政策及項目的落地，深圳整體經濟若無意外將長期向好，或帶動房地產市場的長期繁榮。
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