毫不誇張的說，自2018年5月15日，成都開啟分區限購後，天府新區成為整個中心城區最容易買到房的區域。
但是，近期想住收到了大量購房者的諮詢，很多購房者下半年即將有天府新區購房資格，買房會不會還有難度呢？
購房者的擔心來源於2017年7月，成都開啟的學歷落戶，天府新區收割了大量人才。根據公開數據顯示，整個2017年7-12月，僅天府新區人才落戶人數就多達5萬人，2018年約7萬人。這部分購房人群入市，會不會對天府新區的住房供應市場造成直接衝擊？
要搞清楚這個問題，我覺得購房者應該先搞清楚，天府新區市場的變化過程。
我認為，天府新區的市場變化以時間點劃分，可以分為三個階段。
第一階段： 2016年底-2017年7月人才落戶前夕
我認為，這個階段是天府新區樓市剛剛起步的階段。
因為在整個成都樓市熱度起來之前，天府新區市場價格普遍在6000元/㎡左右，市場冷，樓盤去化慘淡。
2016年9月，由城南掀起的市場熱度，首先點燃了天府新區，大量投資客開始進場，天府新區房價漲勢明顯，從6000元/㎡的市場均價躍升至9000-10000元/㎡，開盤即清盤成為常態。
在11月，高新天府首次被限制了戶口和社保，但購買互通。
由於限購門檻並不算高，市場熱度依然保持。在此之後，天府新區大量開發商開始捂盤。但購房者想要買到房子並不難，因為過去天府新區市場積壓的庫存量實在太大，個別開發商對後市判斷存在不確定性，依然還有存貨陸續推出。
第二階段： 2017年7月-2018年5月
2017年7月，成都提出人才落戶政策，由於高新天府兩區享有成都最高的購房權，吸引大量人群落戶。
落戶後“0門檻”購房，高新區供應少，天府新區的市場熱度被推至頂峰。
由於限價政策嚴格，開發商捂盤成為常態，新房供應嚴重不足，大部分樓盤二手房成交價突破20000元/㎡。
新房出現大量違規套路，如渠道費、劣質精裝房、只接受全款等。
第三階段： 2018年5月15日以後
在2018年5月15日出臺嚴格的分區限購後（高新天府不再互通），不少落戶的投資購房者失去購房資格，這一政策出臺對天府新區的市場打擊非常之大。
當月，想住成都推文預判天府新區二手房價格會降：<5.15新政後，天府新區二手房或將更難脫手>。
往後的市場，確實有如我們預測一樣，天府新區二手房價下滑非常厲害。
在新房方面，大部分開發商不再捂盤，同期上市大量高性價比樓盤。但對於粥多僧少的市場，大部分樓盤的去化依然不太樂觀。
以上，便是天府新區市場經歷的三個階段。其中第一二階段，對購房者來說買房並不容易，是足以讓購房者恐慌的。第三階段，也就是當下的市場現狀，買房相對容易。
但這種情況並沒有保持太久
從2018年底至今，我們可以看到，天府新區的住宅認購率是有持續走高的。尤其是在均價15000元/㎡以下的低價樓盤上。
天府新區近半年開盤項目認購情況
在天府新區近半年開盤的樓盤中，儘管只有個別樓盤開盤去化率未達到100%。但在接下來的順銷期內，大部分樓盤都完成了清盤。
也就是說，越來越多的購房者已經滿足天府新區購房資格，需求在持續進場。
天府新區，買房會越來越難嗎？
我粗略統計了一下，目前天府新區可供應房源的樓盤超過30個。我相信，以天府新區現在的限購政策，以及巨大的供應體系，在天府新區買房絕對沒有任何難度。
但是，不得不承認，低價地一旦被消耗完，新開項目價格只會越來越貴。
比如近期天府新區拿證的純新樓盤，首創禧瑞錦江，開盤價高達20000-21000元/㎡，該樓盤樓面價11175元/㎡。周邊中海錦江城、優品道錦繡售價13000-16000元/㎡。
我從銳理數據庫拉了一下天府新區2017-2018年拍賣的商品住宅用地。2017年天府新區拍出的地塊平均樓面價8899元/㎡，2018年平均樓面價10813元/㎡（不包含人才公寓用地及產業配套住宅用地）。
不出意外，未來1-2年，天府新區15000元/㎡以內的純新盤將會越來越少。
這是高新區走過的老路。
去年，高新區售價15000元/㎡融創香璟臺還面臨過去化難的問題。今年20000元/㎡開盤的凱德世紀名邸綜合中籤率只有20%。
一方面是市場預期的改變，另一方面是低價樓盤真的只會越來越少，而滿足購房資格的人會越來越多。
結 語
目前，天府新區嚴格的限購政策，不會讓落戶人群立馬轉化為購房需求，沖淡了購房者對市場的直觀感受。但持續走高的去化率，已經在提醒購房者，天府新區低價房會越來越少。
並且，從長遠角度看，天府新區作為承接主城區外溢需求及外來購房群體的最主要的區域，存在大量的潛在購房需求。
想住的本意並非炒作區域，而是提醒購房者要時刻懷有憂患意識。如果你有天府新區資格，又有購房需求，建議儘早考慮。
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