今天來初步認識一下“土地整理”。
01
土地整理的概念類型
土地整理亦稱“土地整治、土地調整或土地重劃”，是實施土地利用規劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類在土地利用中不斷建設土地和重新配置土地的過程。
簡單點說人話就是：將土地重新規劃利用、調整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當地規劃的各項目標所需。其主要類型及分類如下：
02
土地整理的流程
土地整理的一般流程是：基礎調查和資料收集→系統分析→編制土地整理規劃→論證規劃方案→籌集整理資金→實施整理規劃方案。
此過程在城市更新中對應的流程是：基礎數據摸查→數據公示、核查→片策方案及實施方案編制→三評、控規調整方案審議→項目掛網競拍（合作企業）→改造實施方案編制及批覆生效實施。（具體業務工作流程請看文章頂部連接）
城市更新中以舊村改造為例，土地整理涉及的主要工作有：集體用地與國有用地間的置換、土地儲備/供應方式的確定、零散（邊角）用地的歸宗整理、各項用地手續的辦理及完善、土地規劃及調整利用等。
從業務思維總結就是：結合標圖建庫、三區四線、城規、土規、控規對土地類型、性質、用途進行調整方案編制、報審，結合用地規劃和現狀的差異，根據已批的用地、控規方案進行多方協商、實施業務辦理，使改造方案順利實施，完成一級土地開發工作。
03
一級土地開發
對房地產行業而言，進行土地整理的目的是為了土地開發，土地開發過程分為一級土地（生地）開發和二級土地（熟地）開發；
一級土地開發可簡單理解為把現狀各種形態、權屬、性質的土地通過土地整理達到3/5/7通一平，使得政府能將土地供應給用地單位的階段；
二級土地開發可簡單理解為報建、施工階段。
一級土地開發過程中最經常且頭痛遇到的事之一就是“農轉用”（註釋1），涉及非建設用地轉建設用地的項目都需要走農轉用流程，包括未利用地轉建設用地、農用地轉建設用地；兩者流程幾乎一樣，但農用地轉建設用地審批所涉及的部門更多、審批標準也更為嚴格。這是因為：保障18億畝耕地紅線是我國的基本國策 ，故任何土地開發項目在開發過程中都需要保障耕地總量不減少，為此在土地整理過程中最重要的一點就是謹記：增減掛鉤（註釋2）、佔補平衡（註釋3）。
根據前面的介紹，假設某舊村項目涉及轉為建設用地的非建設用地面積為5ha（公頃），那麼就需要提供5ha的建設用地指標。這些指標的來源有兩方面：
一、項目範圍內的拆舊指標（土地置換）。
即假設項目範圍內將佔地2ha建設用地的舊建築拆除後原址復耕為耕地，則整理出的2ha拆舊指標就能用做項目範圍內其他非建設用地的農轉用指標。
二、政府解決的增量指標。
政府建設用地指標來源主要有三方面：
1、上級人民政府供應；
2、政府間拆舊復耕指標流轉；
3、違建拆除或閒置建設用地收回等存量建設用地指標整合。
註釋：
1、農轉用：按照土地利用總體規劃和國家規定的批准權限獲得批准後，將農用地轉變為建設用地的行為。
2、增減掛鉤：依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用於城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（簡稱項目區），通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地佈局更合理的目標。
3、佔補平衡：基於《土地管理法》第四章耕地保護中的“國家實行佔用耕地補償制度。非農業建設經批准佔用耕地的，按照“佔多少，墾多少”的原則，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。”
對三舊改造感興趣的朋友可以關注微信公眾號“城智庫”諮詢峰會 或者 瞭解最新資訊
閱讀更多 城智庫 的文章
