2019年第一季度，雖然受到假期及供應減少雙重影響，但武漢市商品房市場依舊實現了平穩，受高價盤集中備案成交結構等因素影響，價格浮動明顯。從政策層面看，部分區域限價有所放鬆，供需出現增長，市場有所復甦回暖，實現平穩發展態勢。
土地市場
企業拿地意願較強，熱點地塊門檻提高
2019年第一季度武漢市共成交土地21宗，累計成交建築面積418.62萬平方米，比去年同期減少56.2%；累計成交價213.07億元，同比下降46.5%；土地出讓面積836.86萬平方米，同比大幅增長144.8%，第一季度樓面均價約為4952元/㎡，基本與2017年持平。
圖：近一年各月成交土地面積（萬方）
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年第一季度武漢市成交的21宗地塊中，主城區11宗，遠城區10宗。值得注意的是，本季度主城區與遠城區平分秋色，其中包括白沙洲、四新、光谷北等熱點板塊，也不乏武昌中心、漢陽中心、後湖等優質稀缺地塊。儘管如此未來武漢市總體供地趨勢，將仍以遠城區為主。
本季度地塊成交用途方面，7塊純住宅地塊，3塊商辦用地，10塊含住宅混合用地。在供地結構方面，本季度出讓以純住宅、含住宅綜合用地為主，其中絕大部分位於主城區，對於改善目前主城區新房項目缺乏有積極意義。
重點成交地塊
P（2018）141號、P（2018）190號地塊均位於東西湖區。P(2018)141已是第三度掛牌，其原計劃於2018年11月30日現場掛牌出讓，後改期到12月20日，最後又延期至2019年1月15日，此次奧山最終拿下該地塊。P(2018)190號地塊位於東西湖區徑河街三店北路以南、徑吳路以西，土地面積171986.58平方米，住宅用地，容積率2.83，現場掛牌出讓，保證金150500萬元，起始價250820萬元，出讓最高價501630萬元，地塊所處的吳家山新城，近年來迎來了恆大、佳兆業、電建、融創、中南、首開、華髮、北辰、武漢地產、東原等大型房企的進駐，區域樓市百家爭鳴，整體的居住面貌發生了翻天覆地的變化。
圖：武漢第一季度重點出讓地塊
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
小結
受供應結構影響，樓面價小幅回落，企業拿地意願較強，溢價率小幅回升。武漢市19年前兩月土地供應節奏較慢，值得注意3月供應居住用地超過600萬方，在4月份掛牌出讓，共計5場土拍，31宗地塊出讓，4月武漢將迎來土拍高峰，在剛剛結束的4月23日，武漢成交10宗地塊，金額達228億元，超過第一季度出讓總金額，光谷熱點區域價格出人意料，這也意味著土地市場全面復甦。
商品房市場
剛需盤供需兩旺，市場走勢平穩
住宅市場：供需均處於低位
2019年第一季度，武漢市新建商品房成交3.66萬套，其中住宅3.20萬套，佔整個商品房成交套數的87.4%。
第一季度武漢住宅市場依舊延續供求不平衡的狀態，受春節假期影響，本季度武漢樓市供應節奏大幅放緩，供應量再創六年來新低。從成交量走勢來看，受市場供應量不足的影響，第一季度商品住宅成交量環比下降38%，同比2018年第一季度小幅增加0.5%，但仍處於低位。
供需：住宅供應大幅減少，成交規模調整，市場短期供不應求
18年2季度開始供應持續高於需求，到4季度供需比達到1.6。進入19年後，受前期供應較大以及淡季影響，供應量大幅減少，環比降幅達70%，同比減少15.3%。成交量環比減少38%，同比小幅增加0.5%。
圖：2016-2019年武漢市商品住宅供需走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
成交區域：遠城區成交佔比再次升至主導地位
2018年11月到今年2月，受供應量、整體成交量下滑等因素的影響，主城區成交佔比提升明顯，3月遠城區成交量佔比再次升至主導地位。
2018-2019年武漢市商品住宅主城區和遠城區成交套數佔比統計
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
開盤情況：推盤量降幅顯著，去化率仍然較高
19年1季度截止目前開盤個數73個，推盤量21852套，較去年4季度下降63%，同比減少1.4%。整體去化率82%，與去年4季度基本持平。仍然保持較高水平，但市場分化明顯，單盤售罄個數27個，去化率低於50%的項目有3個。
銷售排行榜
2019年第一季度武漢市房企銷售金額top10中，本土房企佔4席。聯投以19億元銷售額奪得1季度冠軍，佔有率為4.11%，旗下聯投花山郡為主力貢獻項目。福星、武漢地產集團和中建三局均上榜TOP10。前十銷售額均超過10億元，合計佔全市份額比例為31%；
2019年第一季度武漢市項目銷售套數排行榜中，遠城區項目佔6席，洪山區佔3席，剛需項目為主。銷售金額排行榜聯投花山郡以量取勝奪得第一名。恆大有兩個項目上榜。
圖：2019年1季度武漢市住宅項目銷售套數TOP10
（注：根據備案數據統計）
市場展望
供需將出現增長，市場回暖趨勢明顯
武漢市2019年1季度市場新增供應大幅減少，成交量受春節假期和供應的雙重影響，也處於較低水平。住宅價格受高價盤集中備案、整體成交量下滑，主城區成交佔比提升的影響，升幅顯著，一季度環比上漲16.6%。
推盤方面，隨著旺季到來，3月份開發商推盤意願明顯增加，市場整體去化率仍然保持較高水平，但去化分化明顯。預計4月份推盤個數超過70個，仍將延續3月的走向，供需均將進一步提升。土地市場方面，1季度土地成交量受供應影響降幅較大，樓面價也有小幅回落，溢價率則小幅回升。
目前看來，武漢市場總體平穩，供需逐步平衡，剛需項目表現較為明顯，無論是從產品提升還是間隔週期長，或者新盤首開，依然保持了一定的熱度。另外，從武漢供需情況分析，隨著旺季到來，短期內市場供需均將出現增長，市場有望迴歸健康理性的發展軌道！
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