4月20日，在大灣區與深圳的未來高峰論壇上，國內知名經濟學家張五常發表了《深圳是個現象嗎？》的演講。記憶猶新的是張老的深圳8年內將成為整個地球的經濟中心的論斷。
筆者百度了一下，2018年深圳全球經濟競爭力排名第五，前四位分別是紐約、洛杉磯、新加坡、倫敦。香港排名第11位。對應全球城市房價排名中，深圳碰巧也排在第五名。前四位分別是香港、新加坡、上海、溫哥華。兩組排名唯一的共同點就是新加坡、深圳都在其列。縱觀具體房價，香港排全球第一，高達每平方英尺2091美元，即近15萬人民幣每平左右；新加坡高達每平方英尺1063美元，約7萬多人民幣每平米；深圳則54000元每平米左右的均價，僅香港15萬均價的三分之一，所以深圳諸多專家預測說深圳房價還會繼續大漲，參考依據就是一水之隔的香港樓價。
壹
“香港化”向上兩倍空間，“新加坡化”還有40%空間？
深圳樓市離香港樓市的距離是翻兩番；深圳樓市離新加坡樓市的距離是繼續上漲40%，無論深圳樓市是學習香港模式，還是學習新加坡模式，目前的深圳樓價都不算太高，因為前面還有參照對象。
記得2018年深圳住房的二次房改中，大幅度調降商品房比例，政策性住房佔比60%，商品房僅佔40%，因此，出現了深圳樓市是走新加坡模式，還是香港模式的討論。新加坡模式是住有所居的問題上，一個都不能少，少數有錢人買商品房，多數人購買體面的政策房，教育醫療等資源平等享有；香港模式即少數有錢人購買商品房，多數人或租或買密度大、不甚體面的保障房，住房領域二元分層格局明顯。
不管深圳樓市是“香港化”還是“新加坡化”，大家真正關心的是窮人或無房人群，怎麼解決居住問題。從目前數據來看，70%的人租房，80%住在城中村。房屋和人群匹配現狀看，深圳更像香港，而不是新加坡。到2035年，深圳政策房佔比目標是35%，目前不到15%，新加坡、香港目前佔比分別是80%和50%。要完成此數據，土地是個大問題。所以2019年我們看到了舊改新政的出臺，政策上出現了細微的變化，確保低收入人群的居住穩定。
商品房供應量的減少，需求的增多，必將導致商品房的水漲船高，這大概就是房價多頭們看多的邏輯所在。按照市場經濟規律來看，這一結論是成立的，但別忘了中央的宏觀調控政策，這是能改變市場運行規律的一隻隱形大手。
無論深圳樓市“香港化”還是“新加坡化”，抑或是走深圳樓市特色的道路，都需要解決城市化進程中高收入人群與低收入人群的基本權益，二次房改中，深圳的住房保障政策明顯提高步伐，這一次，深圳再次走在了全國的前列。
貳
深圳不僅是廣東的深圳，更是全世界的深圳
張五常說深圳是個現象，的確如此，而且是中國改革開放過程中，一個成功的試驗田。誰能想到30多年前的一個小漁村，能成為今日世界聞名，領先全球的一座大都市。
在深圳，最深切的感受，來自於沒有本地主流文化的隔閡，全國各種文化構築成了今日之深圳的文化內涵。很多人說深圳沒有文化底蘊，其實深圳文化的包容性、兼容性，不就是深圳今日最大的文化特徵嗎？正因為此，這座城市吸引了無數年輕人前赴後繼，投入到這座城市的建設中，正是外來人口源源不斷的湧入，給了深圳這座年輕的城市源源不斷的新鮮血液。今時今日，走在大街上，我們能聆聽到的本地標準語言是普通話，而不是粵語，今日之深圳，已經不單單是廣東的深圳，更是世界的深圳。
結合當下的粵港澳大灣區綱要剛剛出臺之際，深圳必將是粵港澳大灣區的龍頭城市。張五常說東莞的存在，決定了深圳未來成為世界經濟中心的決定性意義——深圳隔壁的世界工廠，人工成本普遍只有發達國家的幾分之一，可又遠遠高於越南、印度等低收入國家。9+2城市群中，香港、東莞、惠州與深圳是互動最多的三個城市，尤其是從東莞松山湖到深圳光明區再到西麗，政府力主打造的科技走廊，以及前海規劃的金融中心，肩負著把人民幣推向國際化的重任。在強調互聯互通的大灣區戰略中，深圳的意義舉足輕重，從目前的城市規劃中，我們可以看出深圳未來的城市地位必將是引擎。
深圳流行把深圳看多者稱為“深吹”，坊間調侃說張五常是最大的“深吹”，個人不以為然。張老僅僅是看好深圳的未來發展空間而已，而且他提出的地球經濟中心是有前提的，即人民幣國際化順利。
叄
房子是一隻會“下蛋的老母雞”
前不久，有份全國人均收入數據顯示:深圳的人均工資全國排名第三位，平均不到1萬元。對應當前的深圳房價，即使張五常預測的深圳成了地球經濟中心又能怎樣？5萬多的房價還能繼續往上漲嗎？就此問題，房產大象想說說自己的觀點。
如果說2008年前的深圳樓市，還普遍存在剛需的話，2015年之後，剛需鳳毛麟角，之前沒買房的人，之後幾乎沒有機會購買，因為靠工資遠遠跑輸房價，那麼是什麼人在買房呢？一般為早期買過房子，甚至買過多套房子的市民，他們通過低買高賣，手裡積累了大量的財富，即使今時今日，房價普遍幾百萬，甚至上千萬，他們也絲毫不介意，因為他們只是把房子作為一個“會下蛋的老母雞”而已。
2017年開始，深圳在全國樓市調控中，雖然止漲連續20多個月，可調整幅度十分有限，究其根本原因，就是投資激情十分高漲，隔壁的惠州、東莞，基本上都是深圳炒房客的傑作。尤其是大亞灣的買家中，幾乎九成以上來自深圳，但十年漲幅僅僅一倍多的成績。
尤其在2018年中表現的淋漓盡致：限價，讓一、二手房出現倒掛之後，出現了投機性購買，此時此景，絕不是剛需能買的起的，先前手裡有房的投資客，或者以住房為投資對象的炒房者，就是限價出現後的購房大軍，限購只是他們需要逾越的一道鴻溝而已。
深圳房價未來何去何從，其實除了經濟的向好之外，也離不開國內經濟形勢，與宏觀調控等等因素的影響，離開這些因素，單獨談房價，似乎意義不大。
閱讀更多 房產大象 的文章
