隨著業主不斷入住新建小區，業主與物業的衝突越來越多。小區業主與物業衝突起因是業主車輛進出小區應否收費：物業要求業主交費，否則，不能進出小區；業主認為進出自己的小區理所當然，不應交費。衝突的方式表現為：物業組織保安在業主車前阻攔，業主強行衝撞，矛盾升級後，雙方或單方報“110”，要求公安機關處理，業主與物業的矛盾就轉移到基層民警手上。 從法律關係看，業主委員會是自治組織，是業主大會的執行機構，物業是由業主委員會通過合同形式聘用的組織，根據合同約定從事小區內的物業服務工作，二者是僱主與僱員的關係，雙方的權利義務由合同事先約定。 小區依法成立業主委員會，小區業主進出小區是否收費應當根據小區業主大會表決通過決議後，由業主委員會與物業服務企業簽訂的合同執行。如果合同約定按通過的業主大會表決通過的標準收費，根據民事活動的意志自治原則，全體業主應當遵守。當個別業主不遵守交費規定，物業採取攔車方式收費，雙方或一方報警後，“110”
民警應當明確地告知物業，可以根據合同約定，通過訴訟解決他們的衝突，不宜以攔車這種極端方式阻礙業主車輛的進出，不讓業主車輛進出小區是不對的。因為，業主車輛進出小區屬於憲法上的通行權，屬於自然人固有的權利，而收費則屬於民事上的權利，以雙方有約定為前提。由於通行權的法律位階高於收費權的法律位階，當二者發生衝突時，低位階的法律應當服從於高位階的法律。所以，遇到此類警情，“110”民警應當優先保證業主的通行權，對物業一方可告知其權利救濟的訴訟途徑。 如果小區沒有成立業主委員會，物業與業主之間沒有簽訂收費合同，物業收取業主的通行費，如果業主自願，公安機關不宜干預。如果業主不自願，保安用強行攔車方式不讓其通行，業主打“110”報警。“110”民警可以明確告知保安的行為違法，屬於敲詐勒索，情節嚴重可能構成犯罪，民警應當對保安訓誡。如果保安辯解是根據物業經理要求行事的，那麼，在查證屬實之後，物業經理與保安構成共同違法或犯罪，公安機關應當對其訓誡。如果保安攔車的情節嚴重，履行法定程序後，可對物業經理及保安行政拘留，情節極為嚴重的，應當依法立案，通過司法程序，追究其刑事責任。 在民警處警中，物業可能會出示當地物價部門的收費依據，以證明其收費行為的合法性。由於物價部門出具的文件，僅僅是對物業收費標準的一種指導，物價部門無權對第三方設定民事上的權利義務。物業與業主之間權利義務關係，必須通過合同約定。（作者單位：江蘇省公安廳李富成）
具體操作：
1.瞭解並報告現場情況，請求指令或支援。
2.制止過激行為，維護現場秩序，防止事態失控。
3.因物業承諾事項未落實、物業管理費用等引發的糾紛，當事人要求調解的，民警可以幫助協調解決，經協調達不成一致意見的，告知雙方到物業主管部門解決糾紛或向人民法院提起訴訟。
4.對以車輛堵塞通道的方式擾亂小區正常生活秩序的，民警可對車主進行勸解，不聽勸解的，收集相關證據，依法對行為人予以治安處罰，對車輛按照違反治安管理的工具予以處理。
5.填寫、存儲接處警記錄；處警結果需要製作法律文書的，按有關規定辦理。
注意事項：
1.民警處警的主要任務是平息事態，預防和及時查處物業糾紛引發的違法犯罪行為。
2.民警不宜介入物業糾紛的實質內容，明確告知當事人通過民事途徑解決；必要時，報告指揮中心通知物業行政管理部門、業主委員會、開發商等相關單位派員到場協調處理。
物業公司在處理業主家中失竊情況的處理流程及原則
1、案發後，物業公司相關人員及時與警察到現場，慰問業主瞭解案件，同時派人查看案發當時各崗位巡查記錄是否有異常，清楚公司是否或應負的責任。（一般情況下記錄都沒問題）
2、業主肯定對公司不滿，應耐心講解社區安全管理部的職責和當時的巡查記錄。案件交由派出所處理。在現場有警察，溝通不會有衝突，溝通應該沒問題。
3、物業公司處理這類事件要有一個原則——“儘快處理，減少影響，必要協議”。如果業主接受事實，並交派出所處理，還需多與業主溝通，並承諾加強安全防範。如果業主反應激烈，物業公司在認定不是己方責任情況下，可依據合約商談，如果業主通過此事在社區造成不良言論，影響到整個社區，物業公司要也業主做思想工作，耐心說服，同時為了減少影響可以以“送管理費”的方式補償業主的損失，但必須定下協議不再追究物業公司責任並不再發布影響公司形象的言論。
4、一般小區發生盜竊案，物業公司是有相關的責任，只是輕重的問題，所以在不能解決糾紛的情況下，為了減少負面影響，採取“送管理費”方式安撫業主，是一個不錯的方法。
公開公正透明，是溝通的最好良方
張海濤認為：
安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。
基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。
正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？
民生“小事”必須“大辦”
民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。
區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。
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