粵港澳大灣區，會是中國，首屈一指的“世界級灣區”。粵港澳大灣區，分為珠江東岸、珠江西岸2大塊，目前珠江東岸整體實力強一些，過去樓市行情也更好一些。未來，珠江西岸有可能逆襲東岸麼？
——抄底珠江西岸能贏更多麼？
這個星期三，芳姐的知識星球（小密圈），發生了一件比較有意思的事兒。
有兩三位圈友，都在問類似的問題：珠海和大亞灣，買哪一個能漲更多？塘廈pk長安，買哪個未來回報更好？珠江東岸決戰珠江西岸，哪一個岸是未來的“投資套利岸”？
看來，自粵港澳規劃綱要公佈後，大家都在想：
未來，粵港澳哪個板塊，最值得中產階級投資？哪裡的成長潛力大一些。
連著回答了兩個問題後，芳姐乾脆敲出了一篇文章——粵港澳各城市的座位，未來將如何排？城市的發展力，到底靠什麼？
（一）珠海，博的是“粵港澳西區”崛起
珠海是第一批經濟特區，但是發展成為三線城市規模，遠不如深圳。
珠海人，一片唉聲嘆氣，失去了一個世紀（的發財機會）的感覺。
珠海人，失去了一個一線城市，似乎損失的是個人的錢包。
中國，失去了一個一線城市，失去的是國家的錢倉：一個國家，自然希望有更多的納稅基地（城市）。
所以，從上至下，大家都希望，珠海能膨脹一點，成為一個創收大戶、納稅大戶，像一個一二線城市那樣。
為了支持珠海發展，港珠澳大橋，勇敢地甩掉了深圳，孤傲地把寶獨押在了珠海上：大橋沒有深圳出口，只有珠海出口。
哪怕珠海GDP 2966億，還不如湖南衡陽3000億GDP多；哪怕珠海人口177萬，還不如廣東普寧一個縣200萬的人口多；但是，在粵港澳規劃綱要裡，還要提到珠海20次；大大的2019初赴粵視察，第一站也是要到珠海。
珠海，還是被寄託多了一次宏偉的期望：經濟趕快長大，成為響噹噹的大城市。
那麼，珠海有了粵港澳的重要城市的定位，有橫琴自貿區，有粵澳合作示範，有對接廣州的軌道交通，有... ... 珠海能真正崛起一次麼？
這需要，珠海人，生出一股真正的【實業、實幹】精神。
只有把實業（科技行業）幹起來，珠海才能有未來。珠海房價才能有未來。珠海，需要搞起100個格力，來把珠海做強。
否則，珠海只做廣州的後花園，珠海只做香港人的後花園，珠海只做深圳人的後花園；那珠海的前景，就會存在天花板。
（二）大亞灣，演的是深圳”編外第一區“
大亞灣，與惠州有關係嗎？
惠州面積近1萬2千平方公里，幾乎是廣州的7千多平方公里的1倍大，是深圳的1953平方公里的6倍大。惠州面積超過2000千平方公里的縣就有3個，每一個區縣都是1000千多平方公里。
惠州5個區縣，每一個都有深圳那麼大！光一個惠東縣就是3528千平方公里，是深圳的1.5個大。
大亞灣，是惠州離深圳最近的一個小板塊。
大亞灣隸屬於惠州惠陽區，惠陽區915.6平方公里、相當於深圳的一半大。大亞灣總面積650平方公里，是深圳的1/3大。大亞灣是惠州最強的經濟開發區，是1993年就被批准的國家級經濟開發區，擁有惠州最強的產業：石化、汽車、電子、港口、海濱旅遊。惠州很多地方，經濟比較虛，比如惠東主要靠房地產、旅遊和農業；但是，大亞灣經濟比較實，產業比較新。
如果，把大亞灣當惠州來看，大亞灣也就是個長三角常見的“經濟強縣”；從一個縣的角度來看房地產，縣的經濟再強，對房產價值的影響都會比較弱。
但是，實際上，大亞灣賣的，一直是“深圳編外第一區”概念。無論從哪個方面的角度看，大亞灣都像是深圳的“東進”本身：
一、大亞灣與深圳海陸空三維接壤，交通上一體化，工作上通勤化
大亞灣的龍光城，出門散步向左走，一會兒就走到了深圳坪山區。深圳坪山區的公園、學校、mall，就上龍光城的mall。
二、大亞灣的產業，與深圳相輔相成、一體化
比亞迪基地在深圳坪山，比亞迪把廠往大亞灣拓一拓，就是大亞灣汽車產業的”標兵代表“了。
深圳安插不下的石化、能源產業，按到大亞灣恰恰好，扶振大亞灣的產業，又為深圳輸出物料和能源
三、大亞灣其實一直是為深圳做產業、生活的延伸
未來深圳的保障房和市鎮配套，都要”北上“、”東進“；大亞灣-秋水、鳳崗-清溪，搞不好都要拿出一塊地，做深圳的”飛地“。
所以，大亞灣其實是深圳的。是深圳的編外第一區。
深圳強，則大亞灣強；深圳弱，則大亞灣弱。
（三）珠海”不叫板“大亞灣，大亞灣”不敵對“珠海
一個城市的房地產，始終看的都是”經濟、產業、人口“。產業強，則經濟強；人口盛，則房價盛。
珠海向上，競爭的邏輯不是“大亞灣式的邏輯”。珠海的發展，不能依賴任何一個城市。珠海是要獨立自強，珠海需要在廣東，擠入”城市top3“。粵港澳規劃綱要雖然給珠海劃了一個很美的位子，但是珠海填空霸位的力道，還讓人有所懷疑。珠海能不能成為珠三角第三城，決定了珠海未來房價能否躍到10萬20萬極。
珠海房價如果不能進入10萬+梯隊，則目前購入珠海房產的投資回報，並不足夠雞血、足夠讓熱錢騷動。
珠海上行衝刺，遇到的第一個狙擊手是佛山。遇到的第二個狙擊手，是東莞。
珠海終極，哪怕GDP不能超過東莞，也得與東莞差不多。但是，珠海現在的困難是，還幹不過珠江西岸的佛山；更不要說幹過珠江對岸的東莞。
大亞灣的未來，並不是升級打怪。大亞灣不需要pk掉任何一個誰。
大亞灣在做的，是融入深圳，潤物細無聲地成為深圳”又一區“。大亞灣融入深圳，本身並沒有硬阻力。大亞灣需要做好的是，是市政的基礎建設、配套提升。大亞灣要做的是一個平臺，或者說，大亞灣要做的是一棵極棒的”梧桐樹“。梧桐引地鳳凰來，大亞灣要通過市政建設，吸引深圳的產業，成為深圳產業鏈上的一環；大亞灣要通過市政建設，吸引深圳的人口，並且人人口樂於落戶。當大亞灣人口能上到1、2百萬時，大亞灣就是一個經濟自循環的新興城市；大亞灣就遠離了”睡城“，房價自然就蒸蒸日上。
（四）置業博弈的，是深圳、廣州、東莞三選一
世上並沒有”珠海 pk 大亞灣“，買房要買哪一個的問題。
世上只有，15年後，粵港澳建設目標達成以後，珠三角的城市座次到底如何？
一、深圳能保住，珠三角第一城的位子麼？廣州能反擊深圳麼？
二、東莞能捍衛第三城名次，並蝶變為”人居“與”教育“教育大城麼？
三、珠海能幹掉佛山，上升座次，至少與東莞平起平坐麼？
... ...
這些問題，仔細分類以後，等於還是在問：
未來，珠江東岸對珠江西岸，還是”無敵碾壓“麼？
未來，粵港澳最強產業，還是霸守珠江東岸麼？
未來，西岸 pk 東岸，誰的實力
上升最多，誰的樓市更有潛力
珠江東岸，是第一梯隊。綜合實力，最強。
珠江西岸，是第二梯隊。各方面，比東岸弱一點。實際上，也不如長三角。
但是，房地產的投資，看的是“增量比率”。
珠江西岸，房價起點低一些，躍增空間還是比較大。而且，購房資格限制沒那麼嚴！
以目前已有數據和趨勢來說，珠江東岸依然全方位碾壓珠江西岸，押寶東岸的勝算大一些。
但是，珠江西岸獲得的產業政策，一點不比東岸少，隱隱有”翻盤“的籌碼。
到底怎麼買？西岸便宜東岸貴，東岸限購嚴過西岸。有錢，房票、貸票足，就買東岸；錢少，房票、貸票少，就買西岸。
錢要特別多，就乾脆都買一些：
一、重倉深圳、廣州，未來這裡的房子是提款機。因為廣深房產增值以後，容易抵押貸款；廣深的二手房交易，流通也快，更容易變現。
二、根據投資偏好或居住養老需求，西岸、東岸二梯隊城市都各買一點。用基金建倉的思維，組合1、2個明星城市的資產，對粵港澳大灣區的未來分紅更多點。
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