《今日財富》雜誌記者 黃坤
主持人：郭欽霖 鉑睿財富CEO
嘉 賓 : 陳永鋒 中梁地產總經理
章 華 鼎信長城集團董事長
劉 冬 華夏人壽副總裁
趙海峰 同濟大學經管學院高管教育EE中心主任
郭欽霖：今天非常榮幸受邀參加中國投資者年會並主持這一環節論壇。房地產是財富管理無法迴避的一個話題，2019年房地產的宏觀形勢如何？風險點在哪裡？
章 華：在去年最嚴厲的情況下，房地產創造了銷售歷史新高，超過15萬億，形式十分清晰。一方面是史上最嚴調控，另外一方面是史上最大投標規模，說明市場需求還是非常旺盛，圍繞房地產開發類現在還是國內的主流，房地產仍然是盈利最好，規模最大，調控最大的行業。今年整個房價漲幅應該比去年略高。一個是大勢在漲，第二是結構變化，一二線量多了，三四線下去了。這個結構權重一高，全國整體平均方向和趨勢勝於去年。
郭欽霖：面對2019年這樣的形勢，今年鼎信長城今年做了哪些調整？
章 華：聚焦和深耕，在最懂的領域中持續創造價值，在選定區域內選擇好項目，持續投資，持續給投資人帶來收益。遵循五優投資，第一，和最具進取心的公司展開合作。第二，選好城市區域，比較看好三大都市圈，最好之一是華東，第二是粵港澳，第三是北京。第三，選好的項目。第四，標準是交易條件：規範共贏；第五，投資就是投人，最主要是兩類人，一是老闆的品質、能力、素質、視野；二是項目經理要是發動機，不要變成拖拉機。
郭欽霖：2019年機遇與挑戰並重，中小城市的房地產投資機會在哪裡？以及對中小房企的融資建議？
陳永鋒：最近我們有迴歸到一二線城市。二線城市最近拿地非常瘋狂，比如最近杭州很火，杭州在2018年中國所有城市中賣地最多。現在二線城市回報率比較高，而且自有資金回報率非常低，大概只有20%。
我們希望能夠在二線城市將產品和規模做出來，同時選好的三四線城市，比如江西贛州，我們在一個地方兩年時間做了十幾個項目。另外一個城市是安徽蕪湖，江蘇徐州，這些城市本身房價地價也不太高，機會也非常好。真正的是四線五線城市非常危險，因為沒有人。所以投資還是要找人口更集居，經濟發展不錯，尤其是民營經濟相對比較好的城市。
郭欽霖：2019個人投資房地產的機遇在哪裡？
劉冬：春江水暖鴨先知。從機構投資人的角度來看，第一，大家在拼命降槓桿的同時實際是為了活命。今年春節前後資金放水，也是市場重整的機會，大家一定要抓住。帶來的結果是未來頭部機構市場佔有率越來越高，抓住機會的機構，逐步進入到頭部期，這是市場判斷。
第二個判斷房地產會更多向一二線集聚。因為一線城市的去庫存沒有做完，空置率極其高的，如果說在存量市場拿地價格便宜的話，現在開發是非常有利的。如果集中這個階段做開發和投資，實際上會有踩踏的效果。
第三從做配置上來說，無論是住宅還是商業地產，來自於地區差異，就是剛才章總強調的這幾個區域，京津冀、長三角、大福建包括新的粵港澳地區的建設，地區性的機會能取得超額收益的。
談及投資趨向，我個人認為房地產稅等多方面對一線城市的影響是非常大的。我們如果有一個提早研判，就不會成為溫水煮青蛙。
郭欽霖：戶籍政策的放寬對於房地產預期有怎樣影響？對於房地產整個行業發展會不會有逆轉性的影響？
趙海峰：戶籍政策事實上是人才政策，目的是為地方引入人才，這是起因。原本是正常的，但如今起因已變成城市承載力，背後是什麼？戶籍的含金量。今天之所以部分城市放開，是因為隨著技術大數據雲計算的發展，人不再像以前依託於一個戶口本，戶籍變得不那麼重要了，房地產受人口影響，人口背後就是需求。
房地產是金融產品還是買來住的？與戶籍相關，應該理解為房子是買來住的，如果投資的話根本不需要投到住的地方。
郭欽霖：每當講到房產話題的時候，房地產稅的話題非常熱，對於房地產稅各位有什麼觀點？
陳永鋒：大家原來是追隨高鐵建設找地，現在是追隨戶籍，其實戶籍放開了的城市機會會更好。至於房地產稅，先不要去考慮，考慮太多沒買，之後想買時稅出來了，來不及了。
章 華：房產稅是一定要收的，這點沒有什麼爭議。稅不是調控房價的工具，是一種地方稅，在美國、歐洲60%用於所在社區的教育，40%用於治安。如何解決我們現在的問題？一定是大政府變成小政府，一定是貧富間均衡，持有成本增加。
所以炒房走到今天，已經不存在了，但房地產作為大類資產配置，做的方式是多元的，多樣的，這是這個行業的基本規範規則，國家需要這樣的大行業，但是不需要再漲。
劉 冬：房子是炒的還是住的？國家宏觀層面上來說，調控的目標就是讓大家理解為住的。一線城市已經進入到老齡化社會，人口紅利不在的現狀採取一些相應的調控政策，這些都是國家在針對這種現狀做的一些微調。
作為普通投資人，大家有住房基本需求，像陳總說的一樣，不要看房產稅等，你落戶在哪裡，生活在哪裡，福利在哪兒，就在哪兒買房。長期看房地產價格是持續不斷增長的。但是從投資角度看，一定是有風險、有波動、有地區差異的。
三四線城市結構性機會是有的，大家通過提高週轉率包括變換商業模式來操作機會是有的，但是整體紅利期已過，大家一定要謹慎，這是切身感受。一線城市的紅利期，實際上目前來看，存量市場是有機會的，增量市場機會基本上是沒有了。當然增量市場也有一些改革機會，現在有一些區域採取一些房租公寓包括養老公寓模式進行操作，也是新的交易方式，除此之外我們看到的機會就是超額的投資機會。
趙海峰：我很同意陳總觀點，房地產稅不要去想，不要去說。沒有任何意義，它對整個房地產市場來講影響不是特別大，房地產市場裡可能糾結：房子是用來住還是用來炒的？從現在的趨勢來看，一定會走向用來住，這是必須的。以住為目的的房地產市場會越來越規範，房地產稅會在其中發揮重要作用。
郭欽霖：謝謝幾位嘉賓的觀點，讓四位用一句話來展望2019年房地產市場。
陳永鋒：我自己有個研究，大家回想一下，逢三六九都是好的，03年06年09年，19年還是好的。
章 華：一句話說，高位中平穩，結構性機會的話仍然在。
劉 冬：該買的買，該賣的賣。
趙海峰：房地產使生活更美好，如果你是生活，買。如果你是投資，建議賣吧。
郭欽霖：感謝四位嘉賓，房地產圓桌環節圓滿結束，再次感謝四位！
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