新房市場
住宅成交規模回落明顯，集中遠郊區域
▌新房成交：一季度成交量同比下降市場平穩運行
2019年一季度青島住宅共計成交259.72萬平方米，月均成交86.57萬平方米，同比下降25.1%，成交量下降明顯。
具體來看，自2017、2018年兩次限購政策實行以來，青島成交量明顯呈現下行趨勢，調控效果顯著，截止本季度，季度成交量均值已經迴歸至2016年的水平，市場平穩運行。
圖：2011年-2019年一季度青島月度成交量及月均成交走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌區域成交：區域成交量跌多於漲，黃島區成交量位居首位
2019年一季度，除高新區之外，其餘區域成交量同比均出現下降。伴隨市區可售面積的逐漸減少，成交量持續下滑；而周邊遠郊縣級市由於購房需求集中釋放而出現市場表現乏力。一方面相比於主城區，周邊新城區市供應量大，另外一方面相比於其他縣市所處地理位置更靠近市區以及機場搬遷、地鐵線路即將通車等重大利好。
圖：2018年、2019年一季度青島住宅市場區域成交情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌區域成交：新興城區成為交易主力，約佔全市成交量的六成
遠郊四市：成交面積80.97萬平方米，同比下降34.38%；佔比下降4.40個百分點，為31.17%，佔比接近三分之一。新興城區：成交面積150.92萬平方米，同比上漲13.88%；佔比提高7.58個點，為58.11%，佔比近六成，成為市場交易的主要區域。主城區：成交面積27.83萬平方米，同比下降42.28%，由於市區可售面積的逐漸減少，一季度大幅下降；佔比下降3.18個點，為10.71%。
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌面積結構：各面積段漲跌不一，中高面積段同比與佔比均下降
中低面積段：成交套數3556套，同比下降36.49%；佔比下降2.2個百分點，為16.2%。中高面積段：成交套數達到15581套，同比下降29.77%；佔比降低1.8個百分點，為71.0%。高面積段：成交套數2808套，同比上漲4.78%；佔比有所上漲，為12.8%。限購等政策影響使得剛需成為購買主要驅動力，中高面積段成為市場成交絕對主力。
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▌單價結構：10000-15000元/㎡單價段成交面積佔比最大，為38.53%
各價格段成交面積漲跌不一，10000-15000元/㎡單價段成交面積佔比最大，為38.53%，成交面積同比上漲1.28%；6000元以下價格段佔比最小，成交面積下降明顯。
圖：2016年-2019年一季度住宅成交價格結構
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌住宅供應：住宅供應量環比下降同比上漲，市場供不應求
2019年一季度青島住宅平均月度供應量為61.9萬平方米，總體供應面積達185.77萬平方米，由於年底集中上市而繼續出現年初供應量驟減的情況，環比下降29.32%，但同比上漲了31.16%。
從銷供比來看，2019年一季度住宅市場總體供不應求。
圖：2011年-2019年一季度青島住宅月度供應量及銷供比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌去化週期：可售量環比小幅下降，出清週期調至12.1個月
截止到3月份，青島住宅可售量為1272.60萬平方米，環比小幅下降3.33%，在1月份達到近兩年峰值後可售量有所下降。
從出清週期來看，2016年8月份開始，出清週期始終在10個月以下，市場一直處於去庫存狀態，2018年10月份回升至10個月以上，兩年內市場需求集中釋放，市場拐點開始出現，至2019年一季度末出清週期波動調至12.1個月。
圖：2014年-2019年一季度青島住宅月度可售量及出清週期
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
土地市場
土地整體供求同比漲幅收窄，市場趨於理性
▌土地供求：土地市場趨於理性，整體供求同比漲幅收窄
2019年一季度青島共推出住宅、商業類經營性土地320.9萬平方米，同比上升27.08%；其中住宅用地推出235.15萬平方米，同比上升22.76%；商辦用地推出85.75萬平方米，同比上升40.67%。
2019一季度青島共成交住宅、商業類經營性土地310.79萬平方米，同比上升39.73%；其中住宅用地成交244.23萬平方米，環比下降26.88%，同比上升51.27%；商辦用地成交66.56萬平方米，環比下降68.57%，同比上漲9.18% 。
圖：2013年-2019年一季度青島住宅、商辦用地推出和成交面積
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌土地價格：樓面價同比上漲，溢價率同比下降
樓面均價方面，2019年一季度青島住宅用地成交樓面價為3482.58元/平方米，環比上漲34.92%，同比上漲2.97%；商辦用地成交樓面價為1474.94元/平方米，環比上漲15.72%，同比下降40.38%。
溢價率方面，2019年一季度青島住宅用地平均溢價率為0.07%，環比下降0.29個百分點，同比下降了3.72個百分點；商辦用地平均溢價率為0 ，同比持平。
圖：2013年-2019年一季度青島土地成交樓面價及溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌區域土地：住宅土地成交集中在黃島、城陽，市南區樓面價最高
成交量方面，黃島區住宅用地成交96.69萬平方米，規劃建築面積178.68萬平方米，佔比37.24%，土地出讓金為56.91億元；城陽區和即墨區各自成交住宅用地62.19和42.80萬平方米，規劃建築面積107.8和83.9萬平方米，各佔比為22.47%和17.48%，土地出讓金分別為43.07和27.36億元。李滄區、嶗山區和高新區無住宅用地成交。
圖：2019年一季度青島各區域住宅土地成交建面佔比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
成交價格方面，市南區以10675元/平方米的樓面價排名榜首，其次為市北區，樓面價為7483元/平方米，城陽區以樓面價為3994元/平方米緊隨其後。
圖：2019年一季度青島各區域住宅土地成交樓面均價
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▌區域土地：商辦土地成交集中在新興城區，城陽區樓面價最高
成交量方面，黃島區商辦用地成交17.58萬平方米，規劃建築面積31.33萬平方米，佔比33.45%，土地出讓金為4.31億元；萊西市和城陽區各自成交商辦用地20.28和11.62萬平方米，規劃建築面積24.34和19.72萬平方米，各佔比為25.99%和21.06%，土地出讓金分別為0.92和5.41億元。市南區、市北區、嶗山區、李滄區、高新區、膠南和平度市無土地成交。
圖：2019年一季度青島各區域商辦土地成交建面佔比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
成交價格方面，區域樓面價均不足3000元/平方米，其中城陽區以2745元/平方米的樓面價排名榜首；即墨區樓面價2543元/平方米排名第二，萊西市以381元/平方米的樓面價排名末尾。
圖：2019年一季度青島各區域商辦土地成交樓面均價
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
趨勢展望
二季度市場量升價穩，土地市場需求壓力進一步緩解
供需兩側共同發力調控後，市場預期已逐步迴歸理性，調控取得階段性效果，兩會強調2019年樓市調控的主基調仍然是“堅持住房居住屬性”。
- 住宅市場
在穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快長效機制的建設，下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲，保持需求端調控力度不放鬆，保障有效剛性需求，打擊“炒房”等擾亂市場秩序的行為政策下，青島一季度住宅市場均價趨於平穩，各區新盤去化下行，認籌資格出現鬆動，樓市火爆氛圍不再。我們認為青島二季度房地產市場在相關政策的持續影響下，成交量會有所回溫，而郊區和外圍縣市的成交佔比穩步提升，價格穩定在合理水平。
- 土地市場
土地市場方面，青島一季度呈現出量價齊升的態勢，但溢價率開始下降。自去年開始全國範圍內土地市場接連遇冷，青島雖未出現大規模土地流拍現象，但近九成地塊保持底價成交。預計二季度土拍市場行情依舊錶現冷靜，土地成交價格會持續上升。由於推出樓面價偏高以及融資環境趨緊，房企負債率不斷攀升，資金鍊進一步承壓等原因，企業拿地會更加謹慎。在成交結構方面，青島主城區土地供給依然稀缺，新興城區和外圍縣市土地的供應量佔比會進一步上升。
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