濱江集團

2018年濱江業績增長主要依賴兩個方面：第一，深耕杭州。2018年，杭州貢獻銷售業績超過600億元；貢獻營業收入接近200億元，佔比達90.8%；新增土地儲備達136萬平方米，佔比39.2%。杭州地區為公司業績增長提供源源不斷的動力。第二，加大合作開發力度。以濱江TOP20銷售項目為例，權益佔比為49%；另外，新增土地儲備權益佔比為38.3%，歸屬少數股東權益的淨利潤佔比為61.4%。

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一、2018未竟千億，2019再出發

受下半年房地產市場行情下行影響，2018年濱江集團銷售額達到850.1億元，同比增長38.2%，未完成千億銷售目標。2019年，公司在保證產品質量的前提下，再次以千億為目標，若按照現行增長速度來看，全年有望實現千億規模。

作為典型的區域深耕房企，濱江銷售業績主要源於浙江地區，尤其是杭州。根據《億翰智庫2018年全國各區域典型房企TOP10》來看，公司在杭州的銷售業績超過600億元，佔比高達73.7%。

此外，濱江合作開發力度較大。統計濱江TOP20項目銷售情況，翡翠海岸、壹號院、壹品、湘湖壹號項目是公司在杭州區域貢獻銷售的前四位，濱江所銷售項目權益佔比相對較低，僅以TOP20項目來看，權益佔比為49%。

二、拿地力度持續加大，杭州仍是投資重心

2018年，濱江集團新增土地儲備項目26個，計容建築面積346.97萬方，土地款金額496.43億元，平均樓面價1.43萬元/平方米，優質的土地儲備為公司未來可持續發展提供良好保障。

縱觀2015年至2018年濱江新增土地情況，在拿地力度持續加大的同時，低權益佔比是特色，2018年新增土地權益佔比為38.3%，加大合作開發可以用較少的資金實現較高的銷售業績。同時從新增土地儲備的分佈城市來看，杭州是濱江投資的重心，2018年新增土地136萬平方米，佔比為39.2%。另外，公司投資方向將逐步向中西部城市和粵港澳地區拓展，2017年深圳新增土地34.2萬平方米，佔比15.5%；2018年江西上饒新增土地21.6萬平方米，佔比6.2%。

三、盈利水平穩步提升，杭州貢獻超九成營業收入

2018年，濱江集團營業收入回升，為211.2億元，同比增長53.3%。其中，杭州2018年貢獻營業收入191.8億元，佔比達到90.8%；其次是嘉興貢獻營業收入17.5億元，佔比為8.3%，相較2017年的3%上升5.3個百分點。

濱江實現淨利潤31.5億元，同比增長36.5%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤12.2億元，同比下降28.9%。淨利潤增長，而歸母淨利潤下降的主要原因是公司合作力度較大，淨利潤雖有所增長，但是歸屬少數股東權益的淨利潤佔較大比重，為61.4%，間接導致歸母淨利潤比重較低，同比增速下降。

在利潤率方面，濱江毛利潤率穩步上升，2018年為35.7%，相較2017年的30.4%提升5.3個百分點，高於YH50房企2017年的平均毛利潤率。與毛利潤率增長相反的是，濱江的淨利潤率下降，2018年為14.9%，相較2017年的16.8%下降1.9個百分點，部分原因是由於公司費用支出和資產減值較2017年增加等因素所致。另外，濱江的盈利水平穩步提升，2018年公司ROE為16.3%，相較2017年的14.1%增長2.2個百分點。

四、淨負債率飆升至98.1%，融資方式多元化

濱江積極外拓投資使有息負債規模大幅增加，2018年公司有息負債合計為261.2億元，同比增長191.8%。有息負債的飛速增長直接導致公司淨負債率飆升至98.1%，不過仍低於YH50房企2017年的平均淨負債率，財務結構保持穩健。與此同時，隨著公司短期有息負債的增加，現金短債比較2017年有所下降，為1.3倍，低於YH50房企2017年平均現金短債比，但短期內暫無償債壓力。

在融資方面，2018年濱江融資成本為5.8%，處於行業較低水平。根據濱江不同方式融資規模，銀行貸款佔據絕對比重，為165.3億元，其中一年內到期的借款為35.8億元，長期借款為129.5億元。另外，中期票據、公司債券和短期融資券融資規模分別為51億元、27億元和18億元。

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