房地產行業鶴崗低房價事件點評:收縮型城市發展面臨困境,樓市萎縮無可避免
機構：東北證券股份有限公司 研究員：高建
近日,鶴崗市部分二手房價格跌至“白菜價”引起社會廣泛的輿論關注,我們發現跌穿底價的房源大多為當地棚改安臵房,一方面面臨著項目品質較低的問題,如項目未配備電梯以及低價房源均位於6、7層且為毛坯房;其次該類型房源目前無法辦理房產證,因此這部分低價房源為非普遍現象。從商品房數據來看,鶴崗市商品住宅成交面積逐年下降,價格則保持平穩,而目前在售項目去化情況大多堪憂,市場表現缺乏活力。在過去一輪的房地產上行週期中,鶴崗市房地產市場無論從量或是價來看都未受刺激,反而隨常住人口流出而逐步萎縮。
資源枯竭型城市面臨發展困境,人口流出態勢難以逆轉。截止至2017年底,鶴崗市人均GDP為27658元,僅為黑龍江全省人均GDP的65%;城鎮居民人均可支配收入為21370元,僅為全國城鎮居民人均可支配收入的58%,2013年至今年均複合增速為7.5%,低於全國平均增速,以往的煤礦生產基地當下面臨經濟轉型困境;近幾年常住人口持續淨流出,而經濟發展的疲軟,更是使其對人才的吸引力每況愈下。在失去了人口與經濟這兩大基本支撐後,樓市的衰敗自然不可避免了。
此外,我們統計了常住人口、人口密度雙下滑的城市,共計18座,其中14座位於東三省,而其中半數則是資源依賴型城市,面臨著經濟發展乏力、轉型受阻的困境。隨著城鎮化的加速推進,我國未來將與日本等發達國家相同形成以超大、特大城市為核心的城市群佈局,而產業、資金、人才都會向加速城市群聚集;同時根據發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》,其針對收縮型中小城市提出要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中。我們認為類似於鶴崗市這樣的資源枯竭型城市的人口淨流出態勢是不可逆的,而當地房地產市場也將持續縮量。因此,我們持續看好重點佈局於長三角、京津冀、粵港澳城市群以及川渝、長江中游、中原等城市群的房企。重點推薦新城控股、華夏幸福、榮盛發展、中南建設、藍光發展等公司。
風險提示:行業資金面超預期收緊;部分三四線城市銷售不及預期。
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