因集體土地與國有土地的所有權人不同，用途不同，收益渠道不同。在對集體土地進行估價時，既要考慮兩種屬性土地的通性，又要兼顧集體土地的特性，才能得出更準確的估價結果。
目前，對於房地產估價的方法主要為市場法、收益法、成本法、假設開發法。
❶ 市場法，但是集體土地的特性，決定了市場法並非最合適的估價方法：
集體土地及其附著物不具備正常相似性。以市場法進行估價，一個前提是存在類似房地產的交易。由於我國法律規定，集體土地及其附著物所有權不得轉讓，因此集體土地使用權及其附著物的所有權沒有國有土地使用權及其附著物的所有權那樣的自由交易屬性，集體土地及其附著物與公開市場上交易的土地及其附著物不具有相似性。目前，使用集體土地建造的“小產權”房的“交易”價格遠低於國有土地上建築物的價格，直接反映了兩種房地產的權屬差異，也再次說明集體土地及其附著物不具備正常的相似性。
集體土地及其附著物不具備正常的市場流通性。市場法估價的另一前提就是：同類商品的市場交易具有相當的數量。但同樣基於集體土地所有權、使用權及其附著物所有權不得轉讓的原因，公開市場上集體土地及其附著物所有權交易數量為0，不符合市場法估價的交易數量前提。
集體土地及其附著物的權利期限不具備可比性。根據規定，出讓的國有土地使用權年限按用途區分，為40年至70年不等，估價時必須考慮土地使用權的剩餘期限。而集體土地所有權、使用權及其附著物所有權沒有權利期限，除非不可抗力、設計使用年限屆滿拆除等原因導致房地產滅失，或者依法消滅了集體土地及其附著物的所有權，集體土地及其附著物的所有權可以是永久的，“一本萬利、一本永利”，故無法通過市場法的技術手段估算集體土地及其附著物的價值。
除了市場法，假設開發法、成本法亦各自存在缺陷：
❷ 假設開發法適用範圍極其有限，如地上附著物為已建成建築物的，則不存在假設開發的空間。
❸ 成本法，從土地及附著物開發的角度進行分析，僅考慮了估價對象的既存利益，未考慮估價對象的預期利益，往往會因為忽略了其潛在價值，而造成低估。所以成本法僅適合於不具有經營盈利特性的土地及附著物估價。“城中村”、城鄉結合部的集體組織、農民，在其集體土地、宅基地上建造的住宅面積普遍超出集體組織成員、村民的自用需求，集體組織、村民的住宅用於出租收益的情況十分常見，若僅對集體組織、農民住宅的建設成本進行補償，顯然無法達到集體組織、農民等被徵收人的預期。
實踐中，較多徵收、拆遷糾紛，往往是徵收方與被徵收人對拆遷房地產的預期價值認識不一致所導致。上述集體土地極其附著物所有權永久的特性，使得成本法對估價對象預期利益考慮不足的缺陷更為明顯。
綜上，對集體土地估價時，採用收益法比較兼顧各方的利益。理由在於：
（1）由於集體土地及其附著物不能轉讓，其成本不能通過交易回收，只能通過盈利收益予以消化，適用收益法估價，考慮估價對象的盈利能力和成本收回情況，可以兼顧其既有權益和預期權益，克服成本法的不足。
（2）儘管集體土地及其附著物不存在市場交易，其價值無法通過市場交換體現，但集體土地及其附著物的收益、盈虧必然是通過市場交易行為實現和體現的；集體土地及其附著物的成本通過其經營收益，間接的轉化到市場交易中，故以收益作為評估集體土地及其附著物價值的標準，可較好的解決集體土地及其附著物不能正常交易流通的問題，將其非市場化價值與市場化價值相融合，間接的引入了市場法，實現常規估價對象與非常規估價對象估價方法的對接，避免因估價方法差異導致估價結果的偏差。
（3）收益法較其他方法與集體土地及其附著物權利永久性的特點更契合。由於集體土地及其附著物權利的永久性，相當部分的集體土地及其附著物於估價時點已收回投入成本，或集體土地及其附著物投入成本較低，更應注重其長期收益。在此情況下，收益的核算更為符合權利人對估價對象的認知和要求。市場法雖然也會將估價對象的預期收益作為價值評估的因素之一，但該方法更注重估價對象的當期交換價值，在估價對象不存在交換價值，或估價對象的使用價值不以/不主要以當期交換價值體現的條件下，市場法對估價對象預期收益的考量只能是“無源之水、無本之木”。因此，收益法當為集體土地及其附著物估價的首選估價方法。
不過，儘管收益法為最優，但並不代表該方法可以包打天下，解決所有問題。如集體所有的非營利性土地和附著物，尚未建成的、不存在收益的附著物，則難以通過收益法進行估價。所以，我們在對集體土地及其附著物進行估價時，仍然要綜合運用假設開發法、成本法等其他估價方法，針對不同用途、性質的估價對象，尋找最合適的方法進行估價。
閱讀更多 京平律師事務所 的文章
