近期，本刊編輯部建築修繕中國行系列採訪活動走向江南小鎮，常年持續的煙雨天氣讓那裡的房屋漏水問題成為當地居民的“日常煩惱”，更讓人頭痛的是房屋漏水了想啟用專項維修資金時遇到的種種制約……
2/3居民簽字難！
“平日樓上樓下的鄰居會來我家露臺晾衣服、曬被子，現在需要維修大家卻拒絕簽字”。一位業主表示，當初自家買房時頂層贈送了露臺的使用權，平日裡鄰里之間沒事會上來晾涼衣服、曬曬被子，夏天時候也經常上來烤串，關係挺好的。但是近期發現樓頂有嚴重滲水的情況，隔壁幾個頂樓業主家也是如此。房屋已經過了質保期，想要修繕只能通過啟動維修基金來解決，要按規定三分之二的居民簽字就可以動用維修基金。
“露臺屬於贈送給頂樓住戶的，屬於自有的房屋面積，不應該讓所有人為此買單。”讓該業主萬萬沒想到的是，在要動用維修基金的時候，平日裡喜笑顏開得鄰居們卻忽然擺起了臉色。最後沒有辦法這些頂樓業主只好自己出錢維修，而至此以後大部分人也把露臺都給封住了，鬧得幾家鄰居之間很不愉快。
實際上，作為房屋“養老錢”的專項維修資金，一直存在著歸集難、使用難的問題，想要雙2/3業主同意使用專項維修資金，常常造成業主鄰里之間乃至和物業方的矛盾。
不止是頂樓業主遇到滲漏的煩惱，中間樓層住戶也會遇到漏水問題。近日武漢佳源花都小區周先生也碰到類似問題，據反映，周先生自2011年入住起開始房屋就出現漏水問題，反反覆覆修過3、4次仍沒得到解決。在動用維修資金十分苦難的情況下他不得已打電話聯繫媒體，希望曝光後引起相關人員的重視。
滲漏水是誰也不想發生的事，但是房屋的維修基金是用來修繕共有建築的。類似該業主頂樓露臺出現問題，其他鄰居翻臉不願讓其使用的事出現後，我們不禁要問，維修基金的意義何在？
像這樣的情況其實並不少見。目前，我國越來越多的商品房已過質保期，房屋公共部位設施及設備需維修和更換問題日益突顯。一方面，大量小區都急需啟用房屋維修基金進行維修；另一方面，由於啟動程序繁瑣、苛刻，我國各城市的房屋維修基金使用率極低。
漏水面積鑑定難！
說是一棟樓三分之二的用戶簽字即可，其實這也是我國房屋維修基金啟用難的一大原因。一方面，現在各地存在大量的“鬼樓”，小區入住率極低，根本沒有專人去督促管理維修基金的執行。另一方面，即便物業介入，但出於各自不同利益的考慮，也很難湊夠三分之二這個數目。
“業主常常並不信任專項維修資金的使用。”從專項維修資金髮起申請使用開始，審核過程、審批過程、招標過程、簽署施工合同過程、撥款過程、驗收過程和監督過程，都少有業主方的制度設計，這常導致業主方不同意動用專項維修資金。
除此之外，漏水面積鑑定成為申請中的一道難題。有這樣一個案例，某小區內有60多戶業主的家中出現了漏水情況，但鑑定公司上門鑑定後指出，因單棟單元樓外牆滲漏的房間數量沒有達到外牆房間的20%以上，不符合使用條件，不能動用專項維修資金。
按照規則，只有經鑑定當單棟樓的漏水現象成面積時，才能使用專項維修資金。但漏水不像其他，一旦有哪戶業主家裡出現漏水，就會立即要求維修，不會長時間不修補，也因此，鑑定時很難成面積。
“後建築時代”維修基金該怎麼用？
在建築修繕中國行採訪活動中記者瞭解到，面對申請難、使用難等問題，全國各地對於“大修金”的其中都回因地制宜的採取簡化措施。
比如荊州，當地專項維修資金的使用範圍主要是針對小區房屋的公有部分，如果小區成立了業主委員會，由業主委員會的來向住宅專項維修資金的主管部門申請使用；如果小區沒有成立業主委員會，但是它是有物業公司進行服務的話，是由物業公司來提出申請，如果這個小區既沒有成立業主委員會，也沒有物業公司服務的話，它是要這個小區所在的社區來提出申請，由社區組織社區居民進行維修。
而在北京，2010年印發的《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對於防水維修條件的規定是：屋面防水，防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現象，漏水房間數量累積達到頂層房間總數的30%以上；外牆滲漏，房間數量達到外牆房間的20%以上。也就是說，如果一棟10戶的住宅樓，需3戶以上漏水方可啟動維修資金。
據瞭解，一些地級城市甚至出臺了一些試行的政策，申請維修基金會採取貼公示的措施，3天之內無人反對便可使用維修基金……
專項維修資金是房屋的‘養老錢’，對其申請使用確實應該建立嚴格的標準，以防止被盜用或過度使用，侵害業主的權利。
但在全國大批城市進入“後建築時代”，維修基金的綠色通道急需暢通！同時，對於住宅專項維修資金的使用，應更多引入業主的參與，給予業主知情權和監督權。
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