前不久羅胖一年一度的跨年演講在讚譽和一片吐槽中結束，但是有一個觀點很認同，就是主題“小趨勢”。大致的意思是未來社會，大趨勢我們無法左右，但是很多改變是從“小趨勢”開始。
聊聊我認為即將會改變房產經紀的“小趨勢”。
現在很多行業講究發展1.0，2.0，戰略3.0，2018年一線城市一二手市場行情下行，就在上個月，鏈家逆勢增加了中介費，從2%調到3%，緊隨其後19年初，另一家全國連鎖中介也跟風把中介費加到3%。首先佩服鏈家的自信，從整個中介行業發展來說，鏈家在數據準確度，管理的規範化，為整個中介行業的規劃化起了不可磨滅的貢獻。
縱向看，一線城市的中介市場我認為是經歷了幾個階段的，每個階段都有特殊的特性，如很多企業效益不好就開始搞內部整頓一樣，樓市靜淡，中介行業正在處在粗放到專業的轉折點。
01 1.0階段，粗放式發展
房產中介這個行業是隨著國家大面積的棚改、城鎮化，人口大量湧入大城市，二手房的易手率極速上升，衍生出來的行業。
主要功能是打破信息不對稱，吃信息不對稱的利潤。你會發現小城市中介是不多的，小城市買房基本是熟人交易，王家要賣房，輾轉朋友的同學的同事李家知道了，兩家一撮合，自己交易過戶。
大城市因為地域大，外來人口多，做不到熟人經濟，於是衍生出來1.0階段的房產中介。
這時候很多初高中畢業來滬人員，進入這個行業，通過激烈的行業競爭和淘汰，磨礪了一批早期中介人員。
以上海為例，有不少從事了7、8年的資深中介，他們熟悉各種門路，甚至有的黑白兩道都吃得開。經營多年也能跟一些房東交情很好。
特點是這個階段的中介普遍教育水平不是特別高，有很多夫妻店，主要靠野蠻成長，吃野蠻生長的紅利。
這個時期中介的特點是：缺少規則、缺少章法。
02 2.0 階段：諸侯割據，百家錚鳴
從08四萬億計劃，市場上的熱錢開始變多，市場資本湧動，國內外熱錢在市場上像熱鍋螞蟻，找一切可以進入的機會。這時候開始出現一些頭部中介。
比如從香港殺進上海的中原、北京的鏈家、上海的德佑、太平洋等。比較大的連鎖中介開始走向比較職業化的發展，開始有一些正規的培訓、統一著裝。但是整個行業准入門檻還是很低，也有一些只有形式上作了規範，比如統一一下服裝，但內裡沒有完成專業化轉化。本質上還只是信息和帶看工具。
這時期的中介有幾個特點：
- 廣撒網
- 海帶看
- 兩頭吃
這個時期，傳統中介頭部形成，直接影響了全國中介市場的格局，最大的事件大概是2015年3月北京的鏈家突然一舉南下，兼併了做中高端房產的德佑。而且速度之快，令人乍舌。
我記得15年2月份我還在通過德佑看房，德佑的服務質量是優於非常多在當時非常多上海的市場中介的。15年4月德佑門面已經全部更換成鏈家。德佑一去不復返。
這個時候因為市場中介充分競爭，競爭太激烈，誰拿到房源誰就賺錢，行業也延伸出很多很“狼”特性。這個狼性不是華為的狼性，是野狼性。
很多行業不好的習慣被延續至今，而且有過之而無不及。
比如某大型連鎖中介，以能砍房東家價格聞名，砍房東的價格也是千奇百怪，各種招數都有。
曾有位朋友，要賣一套市值680萬的三房，掛牌700萬。因為急賣，某中介多翻遊說下，簽了獨家協議。隨後好戲就開場了。某中介換不同的人連續帶看，各種挑毛病。大概看了一個多星期吧，開始有準“客戶”談價格，從正常首付開始，談了5、6種付款方式。
朋友第一次賣房經驗不足的，某中介演技也駕輕就熟，幾輪下來朋友的心理價位被談到630萬，過了幾天某中介又帶了一組“客戶”過來。這“客戶”表示可以全款買，某中介又開始跟我這位朋友談，最終談到620萬，結果，這位買家再也找不到。找人演戲砍價是某中介非常慣用的伎倆，沿用至今，聽說還加了不少新招數。
有跟該中介簽過獨家協議賣房子的朋友大概都領教過。
03 3.0 互聯網打破格局
2015年對中介行業是一個分水嶺。如果說2015年前是傳統中介的天下，那麼2015年3月之後整個行業的格局被顛覆。
為什麼呢？2015年3月5日，座標北京，人大會議，李總提出一個非常顛覆性的概念叫“互聯網＋”。其實2012年這個概念最早是易觀國際於揚2012年就提出來，但2014年全球經濟乏力，直接導致國內經濟疲軟缺乏新的刺激點，所以2015年“互聯網＋”的概念登堂入室。
這個概念直接影響了2015年後資本和市場熱錢的走向。會議一結束，當月，整個產業市場全部進入互聯網＋的新階段。當然也包括中介行業。
這一年新的中介格局形成，很多互聯網型的中介平臺誕生，譬如愛屋吉屋、Q房網、房多多……
至今我還清楚記得一夜之間地鐵全是蔡明阿姨愛屋吉屋的廣告。
互聯網型的中介平臺產生，可以說對傳統中介的衝擊是巨大的。特別是鏈家，為了抗擊互聯網型中介平臺的狙擊，鏈家開始自建真實房源系統，套套真實，隨後又發展了一系列維護房源的體系，比如切割為房源上傳人、房源維護人、收鑰匙的人等…..和傳統江湖派中介有了渭涇之分。
傳統中介，暫且稱之為“江湖派”中介，之所以稱之為“江湖派”是因為不少中介多少有些“匪氣”，很多中介真實房源頂多在30-40%，不止房源是假的，而且價格、戶型都是假的。他們只負責通過一些不真實但誘人的房源把客戶帶到線下。
而鏈家的真實房源是100%，真正是用人海戰術砸出來。鏈家開創了中介真實房源的格局。
這就是到目前為止的中介市場的發展。
盛世資源豐富，世界太平，淡市資源短缺，
15、16年的一波漲幅，對上下家來說，中介是一個很甜蜜的存在。
對下家，買買買，買到就是賺到，能不能買到就靠中介，對上家，高高在上，中介求爺爺告奶奶就差跪下了，實打實的金主爸爸。
但樓市淡市，這種平衡被打破。今年個別中介為了生存，衍生了很多怪象：抄客戶車牌，演戲套房東，聯合房東騙客戶……
相信這不會是國內一線城市房產中介的發展的未來，那未來在哪？當瘋狂散去，冷靜下來，暢想一下這個行業的未來。
04 4.0 ：必將到來的專業化買房經紀
買房這件事中介形態是否就此定格？顯然不是。在不遠的未來，會逐漸有另一種形態：專業買房經紀。
國內目前大部分的中介最重要的作用是提供信息，在整個買賣過程中不起主導作用，既不能幫雙方把控風險，又不能規避風險。
看下國外情況，對標一下美國，在美國的房產經紀體系裡，房產經紀和買房人是信託關係，類似於律師和代理人。
房產經紀不只是房屋信息的提供者，更是在保護買房人利益的前提下，把控整個交易的人。
相比國內，國內的中介只重視買賣落定的一剎那，拿到佣金，而美國的經紀人重視的是買賣過程中，對買賣雙方利益的保護，美國的房產經紀是熟知法律、房產、交易、經濟於一身的職業經理人。
一個合格、成熟的美國房產經紀都具備哪種能力？
據跟在美國從業房產經紀人的朋友瞭解，一名合格、成熟的美國房產經紀就業前需要完全掌握：房地產金融、轉戶過程、民用房估價、商業房估價、房地產法律、房地產實踐和房地產管理這些模塊。
說人話就是：房產金融價值評估、交易流程、找到好房子、投資的估價、交易流程、房產出租出售、交易風險把控以及自己買過多少房。
一位稱職的經紀人應該可以搞定所有與交易有關的必要手續，還能提醒你沒有想到的問題，除了能發掘到理想的好房子，還能為你談判買房/賣房價格，讓交易更加順利。
有趣的是，2015年，美國70%的房屋成交中，房子是由買家自己找到，然後再委託經紀人完成購買程序。
可以看見的未來 一線城市的房產需求主力由兩部分組成：自住、資產保值。而經過幾輪放水大漲，一線城市房產標的20年已經從幾萬到幾百上千萬，幾百上千萬資產後面是整個家庭一代人甚至兩代的奮鬥。
房產怎麼買，怎麼配置逐漸會變成一件非常專業的金融行為。直接關係整個家庭未來的財富地位。如2015年股市，有一夜高樓起，也有一夜被無情收割。
而目前市場中介，95%以上只能做到的是帶看和交易流程。5%從業10年以上的能做到給到一點投資建議。
05 買房應該是一件美好的事
當然羅馬不是一天建成的，整個國內中介市場的發展是近20年國內樓市發展的一個縮影，野蠻生長不可怕，重要的是發展了，創造了價值。
當市場擺脫瘋狂，希望國內房產經紀市場有一天可以是這樣的景象：我們有成熟的代理人，我們買房不再有那麼多堤防，不用再踩那麼多坑。
買房，最終應該變成一件有益身心，保護家庭資產，美好的事。
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