相信不少買過房子的人都知道，住房實際的使用面積往往會比建築面積少很多，而這之間差的那部分就是所謂的

關於公攤面積的討論早已不是什麼新話題，許多購房者對公攤面積的問題積怨已久，只是由於單單的房價波動就已經讓購房者力不從心了，所以根本無暇顧及公攤問題。

而近日，有關“公攤面積”的新聞又在網上被刷屏，大家都在密切討論著。有觀點甚至認為，未來的樓市可能將告別公攤時代，這是怎麼一回事呢？

我們先來看看消息的起源：

近日，《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》正式掛網開始徵求意見，裡面包含了13項工程項目規範和25項工程通用規範。其中，工程項目規範第10項，即是引發大家討論的《住宅項目規範（徵求意見稿）》。

在《住宅項目規範（徵求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。

多數人的討論，其實就來源於此。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。同時被很多人理解為“按照套內使用面積賣房的時代就要來了”，可是事實真的如此嗎？讓我們一起來聽聽專家是怎麼說的。

最新權威專家回應

中國建築科學研究院有限公司相關負責人24日接受記者採訪，並對該項條款進行了解答。

該負責人說，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。

在規範起草過程中，對國際國內住宅面積計算做法進行調研，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要採用建築面積或套內建築面積。

按照《國務院關於印發深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規範徵求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。

這一做法可以解決兩方面問題:

一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題

二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建築面積計算,在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。

取消公攤面積就能降低房價？

事實上，即使“取消公攤”也不會真有降低房價的效果，無非換了一種計價方式而已。如果“取消公攤”，公攤少的多層樓房價格漲幅也許相對較小，公攤多的高層樓房價格漲幅可能就大了。

公攤面積的概念當初被李嘉誠“發明”，本就是因為房價漲幅較快，希望藉此攤薄單位面積價格。房價高企之時取消公攤，勢必會製造一輪房價漲幅，這恐怕是很多方面都不願看到的，並不利於穩定樓市。

而且目前該條款只是徵求意見稿，在最終發佈的文件中會不會出現還是未知數，即使《住宅項目規範》落實了該條文，商品房銷售與交易的文件是不是要求必須執行，又是另外一回事。

此外，目前我國除了重慶，絕大部分城市都按建築面積交易，如果要按使用面積交易，將會徹底改變當前的交易規範，如此大的動作，恐怕也沒那麼容易短時間實施。

難言的公攤面積

從上世紀末進入商品房時代開始，中國房屋交易，採用的就是套內面積加公攤面積計算方法。雖然延續至今，但其合理性一直備受質疑。

我們繳納的物業費、取暖費等，都是根據含有公攤的面積計算繳納，公攤面積因此會帶來很多莫須有的費用，這被認為是公攤面積的一種“持續傷害”。

從公平角度來說，按套內面積計算顯然更合理。但是這也不一定非要取消公攤，直接改按套內面積計價收費即可，反正房產證上都有套內面積。

公攤面積真正的傷民之處在於，某些公攤面積計算很不合理，讓部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發商佔了大便宜。可以肯定的是，公攤不是越少越好，太少的公攤意味著社區舒適性降低。

公眾抱怨公攤問題，並不是期待公攤越來越少，也不是要把公攤成本全都轉嫁給開發商，只是期待公攤面積的計算能夠規則明確、透明合理。

對於消費者而言，房屋按套內面積算，當然是好消息，這也是中國商品房交易與國際通行規則的一次接軌。但對可能產生的市場連鎖反應，以及開發商的“變通式”應對，還需有充分的預判和化解之策，如此才能讓規則調整帶來的紅利，不打折扣地送到購房者手上。

有公司曾採訪了多位地產分析師，業內普遍認為取消公攤面積具有積極意義，但需要防範短期價格上漲，也有觀點形象地將其比喻為“帶皮核桃15一斤，去皮30一斤”。此外，需要出臺配套細則，比如之後的房產稅、物業費、暖氣費等應該如何收取。

專家點評

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：

1、使用套內面積來計算，過去只有重慶有這個政策，那麼這次全國性地都統一按照套內面積交易這樣做，實際上也是發揮了房住不炒的導向。從購房者的角度來講，公攤面積只是一個附屬設施，主要還是要參考具體的居住面積。

2、在買房的時候，沒有太多的顧慮就能按照套內面積來進行購房，如果套內面積比較小，老百姓覺得不划算就不會去買房，這個時候開發商也會更加註重做大套內面積，這樣就會防範一些通過公攤面積來做一些虛假的文章，從居住角度來講，有積極作用。

同策諮詢研究中心總監張宏偉：

1、目前，我國住宅主要以建築面積進行交易，改套內面積短期計價方式變化將助推房價上漲；

2、意見最大的就是重慶，近兩年剛剛把計價方式由套內面積改為建築面積，又讓它改回來？重慶意見大了！（備註：重慶郊區一直是按照建築面積交易，主城區比如巴南、北碚新房是採取建築面積，江北大多以套內面積計。不過，二手房均採用建築面積。）

中原地產市場分析師盧文曦：

1、我個人覺得可能對市場影響並不大，因為羊毛出在羊身上，這只是一個計量方式或者說計量標準的調整。比如一套100萬的房子，按照建築面積算，開發商賣100萬，如果按套內面積算，也就是刨去公攤面積，單價可能會提高，它還賣這個價。

2、對整體房價沒有什麼實際性的影響，如果實施新規，對消費者來說是一種心理保護，會讓大家心理更容易接受，我買的房屋就是實際面積，買賣雙方都容易達到共識；另外，對開發商而言，其會在公攤、設計等方面更為精細化一點。

3、意見稿關於取消公攤的規定真正落地，可能至少還要三五年時間。此外，實施落地之前需要考慮配套細則，比如原來的房屋是按照建築面積交易，以後可能會面臨要交房產稅，那麼面對前後不一樣的標準，這無疑要找一個比較公平、穩妥的方式來計量、轉換。

關於房屋套內面積計價的常見問題

1、建築面積和套內使用面積有何區別？

答：根據現有技術規範和規定，在房屋面積上有三個概念：

建築面積=套內建築面積+公攤建築面積。

套內建築面積=套內房屋使用面積+套內牆體面積+套內陽臺建築面積。

套內使用面積=室內實際能使用的面積。

2、當前房屋交易如何定價？

答：早在2011年，國家發改委關於發佈《商品房銷售明碼標價規定》的通知（發改價格〔2011〕548號）中第八條已經作出明確規定：商品房銷售明碼標價實行一套一標。

商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。也就是說，現在新房銷售要確定該套房屋的總價，然後在根據建築面積和套內使用面積分別計算單價。

但一般在銷售過程中，銷售方提供的報價大多是建築面積單價和總價，一般不會主動告知購房者套內面積單價等信息。而二手房銷售一般也類似新房銷售過程，交易雙方協商過程中最重要的環節是確定總價。

3、對購房者有何影響？

答：能幫助購房者更清楚地瞭解一套房子的實際使用面積到底有多大，現在雖然在購房合同和房本中都要註明該房屋的建築面積和套內建築面積，但因為目前在房屋交易協商中各方談及的單價基本都是按照建築面積計算的，購房者更多會重視建築面積和單價，而特別容易忽略套內使用面積的大小。

這種情況下，一些購房者會產生房子實際面積比預期“更小”的感覺，進而容易造成買賣雙方的糾紛。而如果全部以套內使用面積交易並計價，購房者會更直觀瞭解該房屋的實際大小，進而減少一些交易糾紛。

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