濟南新東站片區某樓盤。目前該片區毛坯房價格已經回落至1.3萬元㎡左右。
經濟導報記者 王延鋒
16日，國家統計局發佈《2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數據顯示，在3月份，山東省內的濟南、青島、煙臺、濟寧4市新建商品住宅銷售價格均有上漲，濟南、煙臺、濟寧的二手住宅銷售價格也有所上漲，青島的二手住宅銷售價格有所下滑。
經濟導報記者在濟南一些新樓盤、二手房門店進行採訪，在經歷了去年年底相對冰冷的行情之後，目前濟南的樓市已經進入到一個相對穩定的“相持”階段。“銷售有回暖，但在售樓盤比較多。漲也漲不動，跌也沒有空間。現在買賣雙方是勢均力敵吧。”16日，濟南市和平路某房產中介負責人高登攀向經濟導報記者說道。
樓市總體穩定
濟南最近房價怎麼樣？“最近行情還可以吧。無論是二手房，還是新房，客戶都比去年年底的時候多一些了。但房源現在比較多，價格想往上漲還是漲不動。”高登攀向經濟導報記者說道。高登攀所在的房產中介原本僅僅是經營二手房交易，但因去年年底二手房行情遭遇冰封，他被迫轉向新房市場，也開始做新房的銷售渠道。
最近一兩個月，高登攀感覺市場有些變化。“不像春節前那樣冰冷了。來看二手房的客戶多了，尤其是對一些學區房，有些家長入手願望比較迫切。新房價格回落了，現在剛需樓盤已經穩定在1.5萬元/㎡左右及以下，有一些原來買不起房子的客戶也重新返回市場。但無論是二手房還新房，總體供應量比較大，所以上漲動力不足。”
高登攀的感受與相關統計數據保持基本一致。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，在3月份，在因城施策、一城一策的調控之下，國內房地產市場總體平穩，一、一二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略有下降，三線城市有所上升。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月降低0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，上月為下降0.2%。
山東有4個城市納入到70個大中城市的統計。其中，濟南新建商品房銷售價格環比上漲0.8%，青島環比上漲0.5%，煙臺環比上漲0.6%，濟寧環比上漲0.5%。經濟導報記者注意到，與2月份相比，這4個城市的新建商品房銷售價格漲幅均略有抬升。不過，這個4個城市的二手房價格漲跌不一。其中，青島的二手房價格在3月份環比下跌0.3%，其他3市的價格有小幅上漲。
經濟導報記者注意到，在最近幾個月內，濟南的新房及二手房房價統計數據都保持著相對穩定的走勢，並未有大起大落的行情。
剛需樓盤價格回落到1.5萬元/㎡以下
最近的房價穩定建立在一個基礎上，即剛需樓盤的價格已經回落到1.5萬元/㎡左右即以下
14日，經濟導報記者來到位於唐冶片區的泰山七號售樓處。由於當天是週末，有很多市民到泰山七號體育公園遊玩，售樓處內的人氣也頗為旺盛，有很多人在向置業顧問諮詢樓盤的情況。一位置業顧問介紹道，泰山七號目前有三期產品在售，包括10多層的小高產品和30來層的大高層產品。其中，大高層產品每平方米的售價大約在一萬五六左右，小高層產品每平方米的售價則為一萬七八。
來自高新區的韓雪女士向經濟導報記者表示，當天她原本是帶著孩子泰山七號體育公園遊玩呢，順便來看看房子。她此前已經來多兩次，總體感覺這個樓盤的價基本穩定。“去年的時候，它的高層產品的價格在每平方米1.5萬元左右。到現在為止，價格基本沒動吧。”
泰山七號的定價總體比較合理，所以保持穩定。但對於一些定價不太合理的樓盤，就沒有那麼幸運了。比如，工業北路以北、開源路以東的翡麗公館項目。該項目位於在建R3地鐵線北側，為新東站片區的一個高端樓盤，項目自2017年10月份開盤，開盤之初其高層產品的平均售價即達1.8萬元至2萬元/㎡之間，2018年上半年售價曾一度突破2萬元/㎡。但經濟導報記者14日來到其售樓處，置業顧問表示，目前其高層產品售價已經降低至1.65萬元/㎡左右。
經濟導報記者注意到，翡麗公館是一個高端改善性樓盤，但周邊一些剛需產品的價格已經回落到1.5萬元/㎡左右及以下，這對翡麗公館項目構成嚴重的衝擊。比如，在濟南東部山東建築大學附近，中新國際城、中新錦繡天地等樓盤目前售價為1.2萬元-1.4萬元/㎡之間，新東站片區一些精裝樓盤的價格在1.5萬元/㎡左右，毛坯房的價格價格則回落至1.3萬元/㎡。
“這是一個買房人相對還能承受起的房間。一些買房人墊墊腳，終於又可以買得起房子了，所以市場交易就有了明顯的回暖。”高登攀向經濟導報記者說道。
市場供求決定價格走向
對未來的市場走向，高登攀認為還得看供求關係總體。“實際上，最近市面上個別樓盤價格出現變動，就與區域周邊的供求關係變化有密切關係。”他向經濟導報記者說道。
以前述翡麗公館為例，該項目屬於新東站片區。在2017年年底至2018年上半年，片區內整體供貨緊張，總共只有三四個樓盤銷售，且供貨量也不充足。而自去年下半年以來，新東站片區的樓盤放量供應，萬科正榮天宸、碧桂園鳳凰首府、公園學府等全新樓盤紛紛開盤，新城香溢瀾庭、天鴻公園大道等原有樓盤也放量供應。目前，新東站片區內一些精裝樓盤的價格穩定在1.5萬元/㎡左右，毛坯房的產品價格在穩定在1.3萬元/㎡左右。翡麗公館項目雖然位置較好，但在周邊眾多樓盤的競爭之下，也不得不下調價格。
相反，濟南南部某高端樓盤最近出現價格上漲，其中一個背景是濟南南城土地資源稀缺，整體供貨量並不大。在去年國慶假期前後，片區內有兩個新樓盤開盤，大家為了贏取客戶採取了低價策略。但至今年春節之後，由於總體供貨依然偏緊，此前採取低價策略的樓盤已經將就價格上調至正常的水平。
在二手房市場，這種供求影響價格的現象也很明顯。
來自鏈家的數據顯示，最近幾個月鏈家平臺新增掛牌房源呈現上升的趨勢，今年前3個月的新增房源分別為1972套、2630套、4215套；同時，該平臺帶客戶看房次數也有上升，今年前3個月的帶看次數是1.43萬人次、1.31萬人次、2.58萬人次。“簡而言之，市場供貨在增多，買房人買房意願也在提高，市場總體是向著交易回暖、價格穩定的方向發展。”高登攀說道。
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