-零度易水寒-
樓市回暖？那真是想瞎了心了。提出這種問題的基本上是不懂任何經濟常識的人。
首先說一下為什麼每月央行的統計數據公佈有那麼多人關心，因為那是真正的經濟晴雨表，而不是什麼股市樓市的亂七八糟帶有目的性的新聞。央行每月的數據是對已經發生過了的事實的統計，代表著真實的經濟情況，沒有任何虛頭八腦的噱頭。
那麼如何來解讀央行的數據？並不是只要M0、M1、M2的增速為正數就叫寬鬆，而是要看增速位於什麼區間。以現在的形勢來說，M2的增速在8%的水平就是極度緊縮，基本上沒有新增貸款額度釋放出來，只是存量的信貸在掙扎著推動幾個關鍵的經濟數據。
M2增速和樓市漲跌之間，那就是魚和水的關係。怎麼理解？
開發商從政府手裡拿地的時候，基本是靠銀行貸款，別看名義上有30%的自有資金，那也多數是通過民間借貸、P2P、私募基金的方式高息融來的錢。拿了地之後，用土地做抵押再向銀行申請開發貸，其中一部分會用來償還之前高息借來的資金，因為銀行開發貸的利率一定是遠低於民間利率的。
有些開發商由於自身實力不足，或者項目違規（商改住）等原因無法從銀行得到低息貸款，就會轉而向信託公司、金融租賃公司等非銀行金融機構變相融資，把貸款包裝成信託產品、理財產品等向特定或者不特定客戶推廣。這個利率可就高多了，最低也在12%以上。
但是像信託公司的大額資金，除了用集合計劃從特定的高淨值客戶那裡募集之外，還有一種叫單一資金的計劃，基本來源於各種超大型企業。這類企業從某些銀行那裡能夠得到極其低息的貸款扶持，利率低到所有民營企業難以想象的地步，但它們自身的經營實際上用不上這些貸款，所以就會想辦法去找渠道來賺利差，信託公司多數的資金就來源於此。所以實際上信託公司才是各種房地產項目最大的金主。
等到開發商開始銷售了，購房者通過首付+銀行貸款的方式向開發商支付購房款，開發商可以把之前所有融資的債務都還清，剩餘的就是自己的利潤。而購房者也從開發商手裡接過了債務，開始向銀行還貸，債務完美轉移。如果是這三年購買的房產，有些人還會涉及到首付貸的問題，那感覺更加酸爽。
這就是整個房地產的債務流程。你可以看到銀行在其中所起的作用是無可替代的。
那麼銀行如果不能新增足額的信貸資金，信貸不夠寬鬆的話，從開發商拿地到最後銷售都不會樂觀。首先拿地的資金成本就會很高，用於開發的資金成本同樣很高，購房者貸不到足夠的款的話，首付就要靠借，同樣是要還的，借不來就只能不買。開發商的銷售任務達不到目標，資金鍊就有斷裂的危險，不通過變相降價的手段儘快回籠資金，自己就先死了。這樣的情況多了，開發商對於拿地就沒有了熱情，土地流拍會大量出現，地方政府沒有了土地財政收入，連發工資都會遇到困難，也只能降低土拍價和相關約束條件。
而如果開發商和地方政府都硬挺著不動搖，買得起房子的人越來越少，開發商沒法回籠資金，那些信託產品和理財產品就要發生違約，P2P就開始爆雷，這種現象就不用多說了。
至於央行的統計數據中M2增速為什麼已經連續半年在8%的水平，為什麼不搞貨幣寬鬆，連降準這種操作都要開始嚴防謠言，那是另一個問題了，不在這裡展開。
看完這個答案，要是誰還相信那些亂七八糟的消息，以為樓市真在回暖，那隻能說你需要加強全方位教育了。
侯眼金睛
想回暖就回暖，想降溫就降溫，不需要理由，只要有拳就行。所以回暖只在一念間，不必驚訝更無須猜測。喜怒無嘗的人心根本無法估測。
風133876915
大概率事件，目前的經濟大環境也需要這樣
