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前 言
當前國內樓市調控政策由逐步收緊到略有鬆動，隨著“因城施策”的逐步貫徹實施，各城市房地產市場分化愈加顯著。百強房企市場集中度繼續提升，千億房企數量已達到30家，創歷史新高。龍頭房企憑藉自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務佈局，保證業績的穩定性。中小房企則因地域限制，業績出現較大分化。河南省作為中國中部重要省份，近幾年來隨著經濟、科技、城鎮化進程等方面的快速發展和擴大，特別是鄭州上升為國家中心城市戰略，在土地、金融、人口等多方面的支持下，以恆大、碧桂園、萬科等大鱷房企為代表的國內百強房企紛紛佈局河南、搶灘鄭州；面對外來房企的“步步驚心”，以建業、正商、鑫苑、康橋、豫發等為代表的河南本土房企當仁不讓，盤踞“出生地”，並厲兵秣馬，也紛紛走出去攻城略池，開闢一片新的天地，創造新的奇蹟！
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國內樓市高質發展，百強房企業績突出
2018年度全國房地產開發投資近12.03萬億元，比上年增長9.5%；其中住宅投資8.52億元，增長13.4%，住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。
2018年度全國房地產商品房銷售面積達17.17億平方米，比上年增長1.3%，其中住宅銷售面積增長2.2%。商品房銷售額15億元，增長12.2%；其中住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業營業用房銷售額增長0.7%。
2018年國內500強房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%；銷售金額創下9.9萬億新高，同比增長17.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個百分點。同時，年內千億房企數量創下新高，達到30家。恆大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業績均實現了穩步增長。
隨著去庫存任務基本完成，市場銷售情況整體趨冷，週轉速度勢必受到較大的影響。具體到企業層面，高週轉的標杆性企業主動提出提質控速，總體來看，房企拿地變得更加穩健，拿地銷售比出現一定程度的下降。
伴隨限地價、限房價、競自持、競配建等調控政策出臺，“底價地”、“低價地”、“土地流拍”等成為2018年土地市場常見現象。2018年國內房企拿地迴歸理性，新增土儲金額和麵積雙雙回落，行業進入精細化競爭階段。2018年度全國房地產開發企業土地購置面積逾29142萬平方米，比上年增長14.2%；土地成交價款16102億元，增長18.0%。萬科、碧桂園、保利連續兩年位列榜單前三；北京、南京“二京”拿地金額同比下降超40%，降幅最為顯著；中西部市場火熱，成交面積遠超其他區域；2018年河南省房地產開發企業土地購置面積達1018.43萬平方米，比上年增長0.3%；土地成交價款498.93億元，下降6.7%。其中鄭州市2018年共計成交商住用地1.1萬畝，合計成交建築面積2536萬平米，商住用地成交單價約為730萬/畝，同比下降近6%。2018年度鄭州“銷冠”——正商集團在鄭州主城區拿地905畝，力拔頭籌，融創拿地765畝位居第二，永威以640畝位居第三位。
2018年度鄭州主城區開發企業拿地面積TOP10
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國內百強房企紛紛佈局河南，搶灘鄭州
河南是世界華人宗祖之根、華夏曆史文明之源；是中國姓氏的發源地；位居天地之中，素有“九州腹地、十省通衢”之稱，是全國重要的綜合交通樞紐和人流物流信息流中心。河南地處沿海開放地區與中西部地區的結合部，是中國經濟由東向西梯次推進發展的中間地帶。近幾年來，在河南這片16.7萬平方公里的土地上，發生著翻天覆地的變化。
2018年，河南省實現地區生產總值48055.86億元，同比增長7.6%，高於全國平均水平1.0個百分點。
近五年河南省GDP及增長情況
2018年河南省人口達10906萬人，城鎮化率為51.71%，河南省城鎮化仍有很大的發展空間。
近五年河南省人口及城鎮化率
2018年河南省房地產開發投資7015.47億元，比上年下降1.1%。其中住宅投資5387.62億元，增長1.1%，住宅投資占房地產開發投資的比重為76.8%。
2018年河南省商品房銷售面積13990.50萬平方米，比上年增長5.1%。其中，住宅銷售面積增長6.6%，辦公樓銷售面積下降5.4%，商業營業用房銷售面積下降9.2%。商品房銷售額8055.30億元，增長13.0%。其中，住宅銷售額增長17.1%，辦公樓銷售額下降0.5%，商業營業用房銷售額下降8.8%。
2018年河南省房地產開發企業土地購置面積1018.43萬平方米，比上年增長0.3%；土地成交價款498.93億元，下降6.7%。
近五年河南省房地產投資開發及交易行情
鄭州作為河南省省會、中國中部地區重要的中心城市、特大城市、國家重要的綜合交通樞紐、商貿物流中心等，2016年12月，國家發改委批覆鄭州建設國家中心城市。2017年1月，國家發展改革委發佈“鄭州建設國家中心城市指導意見”指出鄭州要發揮區位優勢，打造交通和物流中樞，彰顯人文特色，建設國際化現代都市。2018年11月18日，中共中央、國務院發佈的《中共中央國務院關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》明確指出，以鄭州為中心引領中原城市群發展。
2018年鄭州市經濟總量首破萬億大關，全年完成生產總值10143.3億元，比上年增長8.1%，分別高於全國、全省1.5和0.5個百分點，成功晉級“萬億俱樂部”。這是鄭州發展史上的重要里程碑，標誌著鄭州經濟社會發展站上新起點、開啟新徵程。
近五年鄭州市GDP及增長情況
與此同時，2018年鄭州全市常住人口突破千萬，達1012萬人；人均生產總值突破10萬元。三大突破助力，鄭州正式跨入特大城市行列。
近五年鄭州市人口及城鎮化率
2018年鄭州全市房地產開發投資3258.4億元，比上年下降3.0%，增速較上年回落23.9個百分點。
2018年鄭州全市商品房售面積3712.1萬平方米，比上年增長19.8%，增速較上年提高11.5個百分點。其中，住宅銷售面積3330.6萬平方米，比上年增長21.8%，增速較上年提高15.4個百分點；佔商品房銷售面積的比重為89.7%，較上年提高1.4個百分點。
2018年鄭州全市商品房銷售均價為8605元/平方米；其中，商品住房銷售均價為8261元/平方米。從年度數據看，2018年商品房銷售均價較2017年上漲230元/平方米，商品住房均價上漲313元/平方米，整體漲幅不大。
近五年鄭州市房地產投資開發及交易行情
鄭州近幾年產城協同、新經濟引領、樞紐經濟盤活和創新驅動發展等綜合效應得到充分體現。未來在城市組團規模不斷擴大、內涵式發展不斷深化的進程裡，鄭州一定會有更精彩的表現。城市的影響力、輻射力、帶動力和美譽度必將持續提升。河南乃至鄭州房地產市場也成為國內房企大咖窺覷很久的豐厚“肥肉”，每家房企都想在這裡分得一塊蛋糕！截止到2019年3月底，國內百強房企已有近60家進駐河南，其中已進駐鄭州近50家，許昌19家，開封18家，洛陽12家……其中恆大已進駐河南省16個地級市和多個縣市，碧桂園已進駐河南省17個地級市及多個縣市。
國內百強房企進駐河南各地市情況
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河南本土房企當仁不讓，也紛紛攻城略池
面對外來房企的“步步驚心”，以建業、正商、鑫苑、康橋、豫發等為代表的河南本土房企當仁不讓，盤踞“出生地”，並厲兵秣馬，也紛紛走出去攻城略池，開闢一片新的天地，創造新的奇蹟！
截止到2019年3月底，省內本土五十強房企已有近20家實現跨區域發展，有的已經跨省域發展，更有甚者已走出國門進入國外房地產市場。目前建業集團已進駐河南省18個地級市和近百個縣市（鎮）；正商地產已進駐鄭州、洛陽、許昌、新鄉、海南、青島、北京、武漢等八個城市；鑫苑集團已進駐鄭州、北京、山東、西安、上海、廣東、成都、三亞、長沙及美國、英國、馬來西亞等十個城市或國家；豫發集團已進駐鄭州、商丘、漯河、五指山、雲南德宏等地市……
河南本土房企“攻城略池”情況
省內本土房企在國內百強房企重壓之下，利用自身優勢，強勢發展，取得了輝煌的銷售業績。在2018年度鄭州房地產市場銷售金額排行榜TOP10中，本土房企與外來房企平分秋色，其中正商地產位居第一，碧桂園、萬科位居二、三名，建業、康橋分列第四、五名。
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煮酒論英雄
在房地產調控政策不放鬆的當下，主基調仍堅持“房住不炒”，同時因城施策，注重強化市場監管，穩地價、穩房價、穩預期，保障合理住房需求，構建房地產健康發展長效機制。無論是國內百強房企或是本土房企，都將在國家政策環境調控之下規範經營與發展，有序競爭，共同進步！
隨著融資渠道持續收緊，行業增速乏力，整體呈現向追趕成長和滯後發展端偏移的態勢，行業金字塔型的結構越來越明顯，強者恆強更加顯著。少數實力雄厚的大型房企受益於行業整合，業績得到進一步提升，銷售回款在規模、增量和穩定性上佔據絕對優勢，實現穩步增長，優勢進一步擴大。中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，有部分企業因各種原因主動投靠大型房企，開始淡出房地產開發行業，“躲進小樓成一統，管他冬夏與春秋。”！
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