海南的未來預期大家是公認的，政策紅利明顯，海南從來不擔心房地產市場上不來。不過，要控制房價過快上漲，防止紅利過早透支。
4月中旬的海南已進入夏季。與氣溫走高不同，自去年4月實施全域限購政策一年來，海南樓市已明顯轉涼。
根據海南省2019年2月統計月報，今年12月，海南省房地產開發投資完成148.72億元，增速同比下降35.3個百分點。同時，海南省房屋銷售面積和銷售額雙雙出現下降。近日，時代週報記者走訪海口的樓盤後也發現，島外的購房需求已被遏制住，購房者以島內居民和引進人才為主。
未來幾年，海南樓市偏涼將成常態。
據不完全統計，全域限購令發佈至今，海南累計發佈了12條樓市調控政策。從全國來看，海南省自房地產調控以來，在房地產調控方面出臺的政策文件數量較多，行政區域覆蓋面最廣，措施最為嚴厲。海南省住建廳對時代週報記者表示。
目前海南自貿區還在建設中，新的產業結構尚未成形，如果此時開放樓市調控，風險較大，可能會引起較大市場的反彈，對經濟的衝擊不可估量。資深行業人士、海南錦誠董事長王路對時代週報記者分析道。
與市場博弈
去年3月30日，海南印發了《關於做好穩定房地產市場工作的通知》。海南全島建設自貿區（港）重大利好政策公佈後，為了防範炒房，海南又於去年4月22日晚緊急發佈了全域限購措施，對調控進行升級。
起初，全域限購政策效果不明顯，並沒有遏制住房價的上漲態勢。
去年5月初，住建部首次約談海口和三亞兩地主要負責人。但在接下來的三個月裡，海口、三亞新房價格環比漲幅在全國70個大中城市中排名前列，其中6月最高，海口新房環比漲幅達到3.9%，三亞則為3.2%。8月，住建部再次約談海口、三亞負責人，要求嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。
被約談之後，海口、三亞相繼發佈限價新政，要求房地產開發企業主動核實成本，重新申請價格備案，且6個月內不得擅自調高價格。此後，海南房價上漲勢頭開始緩解。
同時，海南加大房地產市場整治力度。海南省住建廳給時代週報記者提供的數據顯示，去年，海南對116家涉嫌違法違規的開發企業、中介機構及其從業人員重罰，共罰款1615萬元，整治力度排在全國前列。
去年，海南房屋銷售額和銷售面積均出現下降。其中房屋銷售額為2083.29億元，與2017年相比減少700多億元；房屋銷售面積1432.25萬平方米，比2017年下降37.5%。海南省房地產調控的效果好於預期。海南省省長沈曉明在今年全國兩會期間表示。
在海口海甸島，某項目銷售人員告訴時代週報記者，由於該項目靠近海邊，環境安靜、生活方便，此前大多數客戶是島外人士。不過去年限購後，轉變為以在海南長期生活的本地人為主。要麼有戶口，要麼提供人才引進的協議、或5年社保記錄等，滿足這些條件才可以在海口買房。
政策微調打補丁
調控效果好於預期的背後，是海南開發商、中介等房地產人士等對海南全面限購政策用力過猛的切身感受。對已經在海南付出和投入的房地產企業和人員來說，明顯感覺自己的經濟命脈被把持住了，但又沒有更多鬆綁的東西，政府還天天在外面招企引才，大家很難接受。王路說。
今年以來，海南出臺不少政策，對樓市進行微調。3月17日，海南重新啟動了房貸商轉公，即個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業務。3月24日，海南省政府出臺文件，對不同情形的存量商品住宅用地，提出四類處置措施。3月29日，海南放寬對引進人才的購房資格與信貸要求，規定遷入海南的企業總部或區域總部的隨遷員工，即便未落戶海南，購房政策依舊享受本地居民同等待遇。
針對相關政策密集出臺，有人士認為，今年經濟下行壓力較大，海南全域限購或將鬆綁。
海南大學經濟與管理學院副院長李世傑對時代週報記者表示，當前海南房地產處於轉型階段，現有的微調措施是對去年4月房地產限購政策打的一些補丁，是正常的現象。
王路分析，此次海南樓市政策微調並非放鬆調控。例如，重啟商轉公，旨在緩解此前房地產市場流動性偏弱的問題，不止海南，全國其他地方也是如此；盤活存量商品住宅用地，是為了在建設用地總量控制的基礎上，騰挪出更多的建設用地指標，用於自貿區建設；放寬引進人才的購房資格與信貸要求，則是為了招企引才，並非是促進房地產市場。
王路同時坦言，房地產是基礎行業，任何一個對海南經濟有好處的政策，都將是房地產市場的補充。
值得一提的是，4月8日，發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出城區常住人口100萬―300萬的大城市要全面取消落戶限制。根據2018年海南省統計年鑑，2017年海口常住人口為227萬，位居全省第一，三亞次之，人口僅為76萬。
有些人擔心，一旦海南全面取消落戶限制的政策落地，未來購房需求加大將導致房價上升。但海南西貝顧問創始人車旭對時代週報記者分析，戶籍放開是為了吸引人才落戶，加快城鎮化建設，但人才落戶的核心是當地的發展空間，而且目前各地都在大力吸引人才，互為競合關係，戶籍放開，並不代表短時間內，大量的人會湧入海南。
仍需保持定力
此前海南一房獨大，GDP對房地產依賴程度高，一度超過50%。全域限購後，在經濟下行壓力較大的背景下，海南經濟前景曾引發外界擔憂。
外界的擔憂不無道理。2018年海南房屋銷售額下降的背後，海南GDP僅為4832.05億元，比上年增長5.8%，未完成7%的增速目標。
儘管如此，海南依然保持破除房地產依賴的決心。海南省住建廳方面對時代週報記者表示，下一步，將繼續嚴格執行全域限購等政策，保持調控政策的連續性穩定性，堅決遏制房價上漲。今年全國兩會期間，海南省省長沈曉明接受媒體採訪時也表示，海南將保持定力，堅定不移一手抓房地產調控，一手抓長效機制的建立。其中，基本需求由政府來保障，改善型需求由市場來調節，投資性需求靠制度來限制。
王路對時代週報記者分析，海南建設自貿區（港）是重大的國家戰略，而海南自貿區不可能以發展房地產為主，應該以服務貿易等產業為導向。當前海南實行最嚴供地指標，自貿區建設需要大量的建設用地，不能繼續盲目擴大房地產開發。此外，原來房地產的過度開發給海南生態造成了較大破壞。這些因素都要求海南控制以住宅交易為主的房地產市場開發。
王路建議，繼續保持限購政策的同時，修正一些過度行政性、命令性的政策，給企業營造更好的營商環境。
李世傑對時代週報分析，未來海南不能再依賴房地產，但也沒有必要完全放棄房地產。在建設自貿區（港）的背景下，小面積住房住宅將不再是海南房地產的主要形態，高端地產、產業地產、商業地產等將有較大的發展空間。
多位專家在接受時代週報記者採訪時均認為，海南全面啟動自貿區建設後，從相關產業的基礎用地到基礎設施建設，再到基本成形，至少需要三到五年的時間，屆時，海南或將真正擺脫房地產依賴。
如果把視線放的更長遠，或許未來限購政策將不復存在。李世傑預計，等自由貿易港政策落地後，限購政策將會取消，否則有悖於自由貿易港精神。王路則認為，海南樓市限購不是經濟週期性問題，而是一個時代更迭的問題，海南自貿區是一個戰略性目標，限購政策是戰役性需求即階段性任務。限購政策什麼時候會放開，取決於整個戰略的關鍵節點什麼時候達到。
根據中央對海南的要求，到2020年，自貿區建設取得重要進展；到2025年，自貿港製度初步建立；到2035年，自貿港的制度體系和運作模式更加成熟。從現在看，海南第一個轉型的節點，可能會在2025年出現。王路說道。
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