编者按：4月8日，国家发展改革委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确将积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。而对于中国绝大部分300万人口以下的城市而言，落户将不再有门槛。一石激起千层浪。户籍政策的进一步放宽，势必引起新一轮的人口迁移。安居方能乐业。那么，如何才能让新市民们圆一个“安居梦”？
△广东江门，小张和他妻子的新房便是父母卖衣店里的一个小隔间。
“今年将重点解决新市民的住房问题。”这是住房和城乡建设部部长王蒙徽在今年两会期间特别强调的。2019 年，我国将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
难题待解
“来北京打拼这几年，平均一年搬一次住处，也越搬越远。真是不想再找中介，真是不想再看房东的脸色，真是不想再搬了，多渴望有属于自己的一个小小的家啊。”90后的江苏姑娘徐海榕在沈阳音乐学院毕业后，为了追随自己的音乐梦想来到北京发展，事业这几年颇有起色，在业内也有了一定知名度，但随着北京这两年租金高涨，她的居所从东三环、东四环一直搬到了东五环外的双桥。今年春节之后，随着房东再次跳涨租金，她又搬到了河北燕郊，在这里，聚集了一大批和徐海榕一样的北京“追梦人”。
外来务工人员与新就业大学生是“新市民”的主要组成部分，这两个群体合计近3亿人口。随着2015年开始，房地产价格出现又一轮暴涨，以一二线城市为代表，伴随着房价高企房租也随之水涨船高，从“买不起房”到“租不起房”，让规模庞大、分布广泛、流动性强且经济基础相对薄弱的新市民群体在大中城市的生存压力愈发凸显出来，其安居问题也受到政府和社会的广泛关注。
根据最新大数据调研结果，新市民群体部分人群租房时期长达10年，租房已经不是一个临时性的居住过渡措施，而是很多人主动选择的一种生活方式，同样也说明，新市民群体的租房需求相比买房更加迫切和必要。
试水遇阻
早在2017年7月，住建部联合八部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出，在人口净流入的大中城市，要多措并举，加快发展住房租赁市场，要解决新市民住房问题。
此后，广州颁布租赁改革方案，提出租购同权；北京则提出了“共有产权”住房；杭州推出租房创新模式，拟建智慧住房租赁平台。
上海市“十三五”时期预计新增各类住房约170万套，而其中商品房仅有45万套，租赁住房70万套，保障性住房55万套，这就意味着未来的上海，新增住房将以租赁住房为主。比如，张江科学城规划新增住宅中，超过九成将用于租赁。北京市《2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确，未来5年内全市计划供应租赁住房用地1300公顷，其中2017年供应租赁住房用地227公顷。而住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。
近两三年来，各地接连出台对租房有利的政策，已经表明了楼市调控的大方向就是在坚决贯彻“房子是用来住的”思想，政府希望引导部分新市民长期租房。但是，这两年来效果并不明显。
对于大多数租房者来说，租房生活充满了强烈的不安全感和种种不良体验，痛点很多。记者调查发现，租客面对最主要的痛点有租金随意上涨、无故被驱逐、房东刁难、搬家麻烦等等。据有关一线城市的调查数据显示，租客平均换房时间为11个月，大部分在8~14个月之间。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《中国报道》记者表示，滞后的住房租赁市场结构性矛盾还很多，改革任重道远。首要的问题就是市场供给不足，租金居高不下。房地产企业通过自持物业从事出租，资金占用多，单位资金利润低，需要缴纳所得税、增值税、房产税等，在目前的租价水平下，租赁企业利润低甚至面临亏损，同时也面临一系列的法律风险。其次，租房体验差，租户缺乏基本的安全感，租房者目前还无法取得与购房者相等的权益，包括教育、医疗等公共服务。再者就是租赁中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，严重损害和挫伤了租赁供求双方的权益。
长期关注新市民安居需求的58集团CEO姚劲波在接受《中国报道》记者采访时说，政策落地需要相当长的时间，而且今年中小企业就业相对困难，而新市民进城务工持续升温，对于本来就对租房感到“压力山大”的新市民阶层来说，情况依然严峻。
不停摸索
如何破解新市民住房难题，记者采访的多位专家与业内人士都给出了自己的意见与建议。
倪鹏飞接受《中国报道》记者采访时表示，政府应该增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体。在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域，向开发企业以一定的价格优惠供给自持物业租赁地块，仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。
中国房地产开发集团理事长、原国家房改课题组组长孟晓苏则认为，在大多数拥有成熟租赁市场的国家，机构和政府是供房主体，如果开发商普遍自持，可以使租赁市场自开发阶段就进入统一的、规模化的规划、建设，有利于产品的标准化和后期服务的标准化，从而提高房源质量和服务品质，促进整个租赁市场的规模化发展。
姚劲波提出了一系列的具体建议：针对部分城市新市民保障性住房申请以户籍作为准入门槛的要求，应打破户籍限制，将社保缴纳或个人所得税征收时长作为申请依据，同时，放宽保障性住房在年龄、可支配收入等方面的限制。针对一些大中城市公积金每月提取额度远低于当地房租平均水平的情况，可以进一步灵活提高租房公积金的提取金额上限。同时，简化公积金提取流程，如在办理过程中不再要求提交租房发票等材料，增加线上办理功能。
姚劲波还建议，借鉴出租车服务的经验和模式，政府可以支持企业和机构搭建住房租赁平台，利用互联网收集适时的租赁住房信息，为供求匹配提供准确、高效、经济的服务。
采写：《中国报道》记者 王哲
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