從土地的城鎮化到人口的城鎮化，房價一起漲的時代隨時可能結束
對城鎮化停滯的擔憂，並不是最近才有的。
早在2010年，發改委就曾撰文總結過中國城鎮化面臨的問題：質量不高，發展不均衡，甚至有些地方“過度依賴土地支持的城鎮化的持續能力不強，或者說已經不可持續”。
問題提出來了，圍繞如何解決卻充滿了分歧。
按照發改委的解釋，城鎮化所有的問題中最核心的一點是，人口城鎮化遠遠滯後於土地城鎮化。在這一年，全國名義城鎮化率已經超過52%，而人口城鎮化率只有35%左右，大量的常住人口居而不融，成為轉型內需型經濟結構要面臨的一個主要障礙，但解決這個問題也同時面臨著戶籍改革和土地改革兩塊難啃的骨頭。
2013年，在分歧和爭執中一推再推的全國城鎮化工作會議終於召開成功，會議召開的同一時間，發改委牽頭完成的一份城鎮化規劃，也終於在幾經修改，多次妥協後面世。
《財經》雜誌在曾對會議背後的分歧和爭議做過報道，文章寫道：一些經濟發達省份，尤其是勞務輸入大省(市、縣)極力反對戶籍放開改革。因為一旦放開，將稀釋原住居民的社會福利，政府也要承擔巨大改革成本。
這個成本有多大？文章引用了國務院發展研究中心在2010年做過的測算給了一個大概的數據：“將一個農民工轉化為城市居民的綜合成本約10萬元，轉化2.3億農民工，意味著需要23萬億元的總成本。”
想要人口城鎮化跟上土地城鎮化就需要花錢，但錢從哪兒來？首先無論如何作為遭受“損失”的流出地肯定是不可能出的，而看起來得了好處的流入地也同樣沒有動力，因為進城務工農民多半從事第二產業，產生的稅收以增值稅和企業所得稅為主，而這兩個稅種中央收走一大半，用《財經》報道中的話說：“地方缺乏為農民工提供基本公共服務的激勵”。
發改委宏觀經濟研究院的一位副所長對於分歧總結的更精闢：對於城鎮化的方向，中央和地方理解的尺度不一，中央寄希望於要集約、要理性、要新型，地方是要加快、要建新城新區，直白一些就是要更多的土地財政和政績工程。
發改委新發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》最近因為提到了“放開落戶”和“收縮型城市”而引起熱議，其實2013年會議的精神已經把“人”的城鎮化作為新型城鎮化戰略中重要部分提了出來。
但2013年經過多方妥協，被更改的面目全非的《規劃》，在後面幾年大部分並沒有落實，備受關注的人口城鎮化和土地城鎮化的差距，甚至在這幾年裡有持續加大的跡象。
根據國家統計局的數字，2018年全國城鎮化率為59.58%，比上年末提高1.06個百分點，看起來絕對數值在增加，但跟之前幾年城鎮化率的水平相比，提升的速度正在逐年下降。從2015年到2017年，全國城鎮化分別比前一年提升1.3%、1.24%、1.17%。
就在發改委發佈這份關於城鎮化建設的報告兩天後，《經濟日報》轉發了一篇中國宏觀經濟研究院原副院長馬曉河在“中國區域經濟50人論壇”上的演講，那篇演講的主旨是“防止城鎮化提前進入停滯期”，《經濟日報》用的題目比演講題目更聳動，叫“城鎮化引擎要‘熄火’？”
做“收縮城市”研究的首經貿大學副教授吳康發表的文章顯示：2007-2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”，這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。而同一個時間段，全國城市建成區面積從不到3萬平方公里，增加到5.4萬平方公里。
以土地城鎮化為核心的城鎮化建設過去一直是既能夠拿錢，也能夠造政績的事，政府通過圈地實現城市外觀上的升級，通過賣地充實財政收入，在人口和就業正增長的情況下，這幾乎是一個完美閉環。
但是沒有完成“人的城市化”，僅僅進行“土地城市化”的模式已經難以為繼了。這是迫切需要“人口城鎮化”最直接的原因，也是這次新文件對戶籍改革、放寬落戶做出更大力度要求的原因。
所以新版文件中關於落戶政策的放寬，絕對不是“房地產促進戶籍改革”的結果——也許部分城市可能因此獲得一波房產紅利，但落戶政策放寬的背後，有比房地產行業遇到困難或者地方土地財政難以持續更嚴重的問題——城鎮化遇阻放緩。
根據恆大研究院去年的報告，中國城鎮住宅存量已經從1978年的14億平，增加到2017年的267億平，城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至32.8平方米，按家庭戶計算，城鎮套戶比為1.11。跟發達國家，比如美國的1.15、日本的1.16、德國的1.02以及英國的1.03發達相比，已經不相上下。
周其仁曾經對城鎮化做過一個解釋：“城鎮化是什麼？是普通人對經濟收入較高的機會做反映”，他提醒：“對於追趕型的後發國家的城市化而言，很容易倒因為果，把城市化的物理外觀當作根本，以為佔農地、蓋大樓、上項目就是城鎮化”。
他總結說：城鎮化在本質上是自由及其權利保障的函數。
目前進城人口，或者從小城鎮向中心城市遷徙的人口無法享受所在城市的醫保，社保，孩子無法上學，造成了大量的社會問題。討論最多的留守兒童只是其中之一。
知乎上曾經有一個提問：（人口不斷流出的）伊春為什麼有那麼多的市轄區？以收縮型城市代表伊春市為例，這個城市在2010年人口普查的時候，常住人口還有114萬多，到2018年，根據伊春市發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，城鎮人口只有92萬多，戶籍人口城鎮化率較前一年繼續下降0.3個百分點。
不到10年，伊春市的城鎮人口減少了12萬。根據《公報》的數據，這個趨勢還會繼續加劇，因為伊春市不僅在幾年前就開始城鎮人口大於常住人口，而且人口自然增長率已經下降到-4.63‰。
沒有外來人口，本地人口負增長，但伊春的城市擴張步伐並沒有停止。根據該市的規劃方案，主城區面積以人口在2020年達到140萬作為規劃前提，原本不接壤的區將被統統化為中心城區。
和城鎮基礎設施的過剩相比，城市的老齡化已經進入了加速通道。根據收縮城市研究者的數據，收縮性城市的老齡化程度在2010年，就已經比非收縮性城市平均高了3.42個百分點，單位GDP也越來越大，從2000年的2.99倍擴大到2010年的3.45倍。
簡單說，只賣地的城鎮化已經到了不可持續的地步。
新“城鎮化”文件其實是一份要求城市之間展開競爭的文件，競爭的就是“人的城鎮化”和公共資源的供給。但是凡是競爭總有勝出者和淘汰者，馬太效應和贏家通吃總是和競爭相伴而生。
文件對中國不同城市未來的走向做了明確定位：北上廣深這樣的超大特大城市，將複製北京這幾年的路子，中心城區繼續疏解，城郊一小時交通圈成為發展新高地；大城市繼續發揮規模效應和輻射帶動作用，有進一步積聚的空間。
城區人口200萬到5000萬的大城市完全放開落戶，轉化農村戶籍人口成為地方政府的考核指標，這就意味著大部分的二三線城市都要展開吸引人才的競爭。
過去這些城市，比如山西太原，江西南昌，河南洛陽，廣西南寧，本來就在同區域中心城市的“搶人大戰”中被吸血，如今新一線城市的搶人門檻已經到中專，他們要開放落戶搶人，更是更慘烈，只能向下看。
對中小城市的措辭更加激進，跟之前是城市就是發展，就是擴大的思路不一樣，新文件要求中小城市“瘦身強體”、“嚴控增量”、“盤活存量”。這意味著一些收縮成城市不光表現在人口上的“小”，還將有“城市功能”，甚至“城市面積”上的小。
那些“被瘦身”的城市，或者城市裡“被瘦身”的街區，房價會出現什麼樣的走向？
伊春這樣的三四線城市收縮的背後，正面臨房價下跌的黑洞。根據房地產中介軟件顯示，東北鶴崗的房價單平米最低出現有千元以下，大量3、4萬一套的房子無人問津，當地租房網站上，不少帖子都是“只要出取暖費，房子免費住”。
這是已經在發達國家普遍發生的現象，以前些年廣泛被報道的底特律為代表，美國中西部“鏽帶”已經大量出現廢棄的房屋和社區。
日本全國5000多戶家庭單位（住址），有接近20%是廢棄的狀態。日本除了中央政府出臺了鼓勵年輕人搬離東京的補貼政策，多個地方政府均有向已婚生育的年輕人提供“免費住房”的政策。連位於東京都的大田區，也出現了臨街住宅被廢棄的現象。
從城市發展的長週期看，城市的歷史並不完全由“增長”主宰，城市的繁榮和衰退基本是循環交替的，戰爭、災難以及瘟疫都可能讓一座城市迅速從繁榮跌入衰落，比如瑪雅、古羅馬、19世紀中葉的東京等，只不過最近70年來全球的和平發展，讓人們對人口減少和城市收縮的問題不太敏感。
但哪怕是最近100年來，全球收縮城市的數量也仍在是呈現增加趨勢，不管是英美日等工業化程度較高的城市，還是挪威比利時芬蘭這樣高福利的地方，城市收縮現象無處不再。
只不過對大部分中國人來說，城市化才剛剛到來，理解城市收縮顯得更加不容易。畢竟我們這一代中國人，生活在政府高度管控，高速城市化的時代。
但是到了我們的下一代，可能會有一些孩子突然發現，父母留給自己的房子竟然一錢不值?
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