2019年1月17日，蛋殼公寓以2億美元（包含現金和債務）全資戰略收購知名長租公寓運營商愛上租，涉及原愛上租的全部資產、100%股權併入蛋殼公寓。此次交易已成為長租公寓行業內迄今為止最大一樁收購案。
在經歷了2018年的癲狂與迷茫之後，蛋殼公寓的此次大手筆收購，再次引發了人們對於長租公寓行業未來走向的思考。
興起與劇變
根據互聯網上公認的定義，所謂長租公寓，是指房地產市場的一個三級新興產業，公寓運營方通過將業主的房屋租賃過來，進行裝修改造，配之以傢俱家電，以單間或整租的形式出租給房屋周邊的上班族的一種租賃物業形式。
如果從產業發展的角度分析，長租公寓的歷史僅可追溯至2010年前後。
隨著高等教育培養人數的大量增加，從2010年開始逐漸形成了日益龐大的大學畢業生群體，對於剛剛進入社會的大學畢業生來說，租房就成為其最重要的生活需求。過去相當長的一段時間內，從各個居民小區找房東出租住房是解決大學畢業生居住需求的主要來源。然而，由於中國的住房租賃市場一直都是一個C2C的大市場，市場上存在著非常嚴重的信息不對稱問題，對於剛剛畢業的大學生來說，不僅從市場上找到合適的房源十分困難，而且租房之後，和房東溝通解決租房水電氣以及房屋日常修繕等問題的難度也非常大。
為了解決這一痛點，以魔方公寓、自如、優客逸家等為代表的長租公寓平臺開始出現，它們通過S2B2C的形式，從大量的個人房東手中收集了海量房源，簽署長期租賃協議，通過自身的資源將房源裝修改造成為符合年輕人價值觀和審美觀的青年公寓，然後再出租出去，通過收取房屋租賃差價和服務費實現盈利。
由於長租公寓平臺通過統一的入口讓年輕人可以更容易找到房源，並且以真實信息規避了網上平臺信息不對稱所引發的虛假信息問題，一經推出就獲得了年輕人的青睞。根據數據統計，我國目前品牌公寓的數量佔整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2萬-3萬間，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右，已經形成為一個超過1000家品牌運營的超大型市場。
2017年，國家租售並舉政策的出臺讓長租公寓一時間成為市場的“香餑餑”，大量資本力量瘋狂進入長租公寓市場，引發了市場的爆發式增長，而這個野蠻生長時代也直接導致了2018年長租公寓市場的混亂。
2018年8月18日，時任我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以自如、蛋殼公寓為首的運營商以高於市場正常價格20%-40%的價格爭搶房源，以達到規模擴張的目的。此種做法帶來的直接結果便是推高房租，把成本嫁接到租客身上。
消息一出，引發了市場的連鎖反應。一方面，長租公寓引發房租上漲受到了社會各界關注，各地紛紛出臺長租公寓管控政策；另一方面，由於資本的過度投入導致長租公寓市場只追求規模不追求效益的問題被引爆，直接導致好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客等8家長租公寓品牌倒閉，長租公寓的租金貸、甲醛門事件也紛紛出現，整個市場陷入一片混亂。
趨勢已然形成
在經歷了2018年的連環風波之後，長租公寓市場已經從火爆當中徹底冷靜了下來，這個時候其實所有人都在思考，長租公寓到底該向何處去？2019年之後的市場到底會走向何方？
首先，從市場需求的角度來看，長租公寓即使被人詬病為推高房租的重要因素，但我們也必須認識到，全國流動人口規模已達2.44億人，租房市場仍在急劇擴大，市場需求仍然旺盛。預計2020年，我國租房市場租金GMV（租賃總收入價值）將達1.6萬億元，2030年這一數據將達4.6萬億元。
長租公寓的存在激活了市場上分散在個人房東手中的房源，成功地讓一個信息嚴重不對稱的市場成為了信息相對對稱的市場。同時，長租公寓的介入還改善了租賃住房的居住環境，緩解了租客與房東之間的矛盾，對於推動租賃市場的長期健康可持續發展具有非常重要的意義。
所以，在房地產租賃市場的火熱需求之下，長租公寓產業仍有著長期存在的現實基礎。據邁點研究院預測，到2020年長租公寓房間供應規模可達1000萬間。也就是說，兩年內，長租公寓市場還將保持年均50%的複合增速。
其次，長租公寓行業已然形成的幾大趨勢，仍將左右著行業未來的發展方向。
一是馬太效應十分明顯。
其實，2018年發生的頻繁爆雷案例和大量風險事件已經說明，長租公寓市場是有著非常明確的進入門檻的。雖然從表面上來看，長租公寓市場是一個輕資產的市場方式，長租公寓當中自己建房的企業相對較少，除了一些本身就具備房地產商背景的長租公寓之外，大多數長租公寓都是採用集中收房的方式，從個人房東手中收來房屋，簽訂長期租賃協議之後，再轉租給租客。但是，實際上長租公寓承擔了相當大的房屋改造裝修以及傢俱家電購買成本，這個成本至少在相當長的一段時間內難以從房租中收回來，這也直接導致原先輕資產的長租公寓項目變成了一個較為重資產的項目。
因此，隨著市場的不斷演變，原先市場的自由競爭階段將會終結，從而進入一個強者恆強的二八分化階段，頭部長租公寓企業憑藉雄厚的資金實力、強大的市場營銷能力將有可能逐漸佔據市場支配地位，只有頭部的長租公寓企業才有可能真正生存下來，並形成市場競爭力。
二是垂直長尾效應正在凸顯。
長租公寓市場一方面正在形成以自如、魔方等為代表的頭部市場，另一方面則在形成一個足夠特殊的長尾市場。這個長尾市場其實正是依託一個亞文化的集群而開始產生的，原先中國的大學畢業生在剛畢業時，並沒有太多自己對於租房的選擇傾向。然而，在此後的一段時間內，又幾乎都會不約而同地形成了一種特殊的亞文化傾向，從而產生屬於自己的圈層。如今，這種亞文化現象已經非常明顯，比較有名的亞文化有二次元文化、白領女性文化、金融圈文化、程序猿文化等，這些亞文化表現在長租公寓領域就是同一類人群的聚集。
比如說很多長租公寓開始集中做白領女性公寓、程序猿公寓或者金融白領公寓等，這些獨特的垂直領域讓租房成為了一個“萬金買鄰”的過程，因為同一個亞文化圈層中比較容易找到志同道合的朋友，也更容易找到屬於自己的文化認同感，甚至成為發展戀情的重要因素，所以長租公寓的垂直長尾效應正在形成之中。
三是聯動商業特徵正在出現。
長租公寓，特別是集中度較高的長租公寓，由於在一個較小的範圍內聚集了較多的年輕人，甚至於大量的年輕人共用一個公共空間，這就導致符合族群消費需求的聯動商業開始形成，成為線下聚集的流量新入口。
一方面，大量的電子商務平臺願意在長租公寓聚集區開設線下自提點、體驗店，以將更多的長租公寓流量吸引到線上。另一方面，大量的集聚讓同一類產品的口碑傳播變得異常容易，長租公寓的產品銷售就由原先的流量銷售，變成了口碑與病毒式銷售的結合體，小至面膜、方便麵等易耗商品，再到健身課程等服務產品，都可以在長租公寓這個特殊環境中熱銷。長租公寓的特殊商業生態已經在逐漸形成，併成為長租公寓運營商的另一個重要收入來源。
未來，長租公寓一定會向著更加規範和精細化的方向演化，並且隨著市場規範政策的逐漸明確，將從野蠻生長時代全面進入規範健康發展的大時代。
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