核心結論
3月石家莊土地市場供應面積縮水，成交額環比上漲54.52%，同比上漲91.20%，土地成交12宗；3月新房方面，新批准14張預售證，46張規劃證；二手房穩字當頭，量價微跌，掛牌均價為16847元/平方米，環比下跌1.07%。二手房掛牌房源方面，100-150萬佔比最多，高達31%，剛需、改善需求仍為市場主力。3月石家莊市場整體處於較平穩下行態勢。
一、全國市場分析
3月全國主要地級市土地市場整體供應量走低，土地成交環比有所增加，但與去年同期成交量水平相比仍不及預期。2019年3月新房市場，30個重點城市新建商品房成交面積1527.84萬平方米，同比上漲20.4%，環比上漲93.9%，市場回溫跡象明顯。分城市等級來看，各等級城市銷售面積同環比均有不同程度上漲，其中一線城市同比漲幅較為明顯，上漲61.8%；二線城市和三四線城市小幅上漲，分別上漲5.2%、23.5%。2019年3月二手房市場，100個重點城市二手住宅掛牌均價為14890元/平方米，環比上漲0.27%，在連續6個月下跌之後，節後市場逐漸恢復，部分城市需求釋放，成交上漲，3月止跌回升，市場逐漸好轉。
1.1 “兩會”堅持住房的居住屬性，落實房地產稅
01“兩會”堅持住房的居住屬性，加強房地產市場分類調控
“兩會”工作報告中提出：因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為。
02 2019年將落實制定房地產稅
3月8日，十三屆全國人大二次會議繼續在京召開。會上，全國人大常務委員會委員長說，“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等”立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。“兩會”國務院總理報告中也提出，今年健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。
03 國務院：不動產登記辦理時間今年力爭縮至10個工作日內
國務院公佈了《國務院辦公廳關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》有關情況。國務院此次《通知》中還確定了新目標，即全國所有市縣的一般登記、抵押登記辦理時間要在今年年底力爭壓縮到10個工作日和5個工作日以內。到2020年年底前，登記時間力爭再壓縮到5個工作日以內。爭取提前兩年完成國務院提出的五年內登記時間壓縮2/3，壓縮到5個工作日以內的任務目標。
04 央行：53%城鎮居民預期下季房價基本不變
3月22日，中國人民銀行發佈了2019年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告，指出本季度收入感受指數為54.8%，比上季上升1.3個百分點。在物價方面， 25.8%的居民對下季房價預期“上漲”，52.7%的居民預期“基本不變”，10.5%的居民預期“下降”，11.0%的居民“看不準”。在被問及未來3個月準備增加支出的項目，選擇購房者的比例為21.5%。
1.2.1 3月土地市場供需同比兩弱，市場仍舊低迷
據諸葛找房數據中心監測：2019年3月，全國主要地級市供應規劃建築面積為12399.55萬平方米，環比上月減少13.19%，同比去年大幅減少31.69%；全國主要地級市成交規劃建築面積為11116萬平方米，環比上月增加11.29%，同比減少35.66%。3月全國主要地級市土地市場整體供應量走低，土地成交環比有所增加，但與去年同期成交量水平相比仍不及預期。
數據來源：中國土地市場網、各地國土局；整理：諸葛找房
1.2.2 3月一線城市土地成交額走低，二線城市同環比雙雙上漲
3月份，各等級城市土地成交額走勢各異：一線城市土地成交額走低同環比雙雙下跌，環比下跌79.91%，同比下跌8.6%；二線城市土地成交額同環比雙雙上漲，環比上漲76.52%，同比上漲24.5%。三線城市環比上漲64.74%，同比下降45.3%，跌幅最大。
數據來源：中國土地市場網、各地國土局；整理：諸葛找房
1.3.1 全國房地產開發投資同比增長11.6%超預期，新開工增速回落11.2%
從全國開發投資增速來看，2019年1-2月份，全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。房地產開發投資仍處高位，高於市場預期。其中，住宅投資8711億元，增長18%，增速提高4.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為72.1%。房屋新開工面積18814萬平方米，增長6.0%，增速回落11.2個百分點。受市場低迷影響，房企開工意願不足，再加上春節因素影響，新開工面積同比增速明顯回落。
數據來源：國家統計局；整理：諸葛找房
從全國土地購置面積增速來看，1-2月份，房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。房企拿地意願逐漸走弱，土地購置面積、土地成交價款增速由正轉負,反映企業在市場趨冷態勢下對後市的謹慎態度。
數據來源：國家統計局；整理：諸葛找房
1.3.2 預期轉變，全國市場低迷，銷售面積同比下降3.6%；房企到位資金累計增速持續走低
從全國商品房銷售額及銷售面積情況來看，1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，這是自2015年6月以來商品房銷售面積累計同比首次出現下跌，2018年全年為增長1.3%。商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。其中，住宅銷售額增長4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業營業用房銷售額下降9.4%。往年火熱的回鄉置業熱潮未再出現，導致市場低迷；再加上連續火熱多年後，市場預期逐漸降溫，多重因素疊加，1-2月銷售面積增速由正轉負。
數據來源：國家統計局；整理：諸葛找房
從全國房地產開發到位資金情況來看：1-2月份，房地產開發企業到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。其中，國內貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預收款7366億元，增長5.6%；個人按揭貸款3458億元，增長6.5%。
數據來源：國家統計局；整理：諸葛找房
1.3.3 30個重點城市3月新建商品房成交面積同環比雙雙上漲，新房市場回溫跡象明顯
2019年3月，30個重點城市新建商品房成交面積1527.84萬平方米，同比上漲20.4%，環比上漲93.9%。分城市等級來看，各等級城市銷售面積同環比均有不同程度上漲，其中一線城市同比漲幅較為明顯，上漲61.8%；二線城市和三四線城市小幅上漲，分別上漲5.2%、23.5%。
數據來源：各地住建委、房管局；整理：諸葛找房
重點城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、武漢、南昌、成都、青島、蘇州、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春、無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、蘭州、江陰。
1.4.1 3月100城二手住宅掛牌均價止跌回升，上漲城市數量增加漲幅擴大
據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年3月，100個重點城市二手住宅掛牌均價為14890元/平方米，環比上漲0.27%，在連續6個月下跌之後，節後市場逐漸恢復，部分城市需求釋放，成交上漲，3月止跌回升，市場逐漸好轉。
從漲跌城市數量來看，二手住宅掛牌均價上漲城市59個，比上月增多12個，平均漲幅1.72%，漲幅擴大明顯；下跌城市41個，比上月減少10個，平均跌幅縮小至1.18%。2019年3月，受春節後部分積壓需求逐步釋放影響，市場連月下跌趨勢被扭轉，環比上漲城市增多，大於環比下跌城市數量，且下跌城市平均跌幅收窄，市場向好。
表：2019年3月100城二手住宅掛牌價格
表：2019年3月100城二手住宅掛牌價格漲跌城市
1.4.2 一線城市二手住宅掛牌均價繼續下跌，中部地區價格上漲較多
從不同等級城市掛牌均價環比情況來看，一線城市掛牌均價繼續下跌且跌幅擴大；二線、三四線城市均價均有不同程度的回升。一線城市均價環比下跌1.18%，跌幅擴大0.58個百分點；二線城市均價環比上漲0.16%，市場趨於穩定；三四線城市均價環比上漲0.86%，漲幅擴大明顯。
表:不同城市等級二手住宅掛牌環比情況
而從區域環比情況來看，各區域掛牌均價均上漲，中部、西部地區城市漲幅最大，分別上漲0.38%、0.31%。東部地區環比上漲0.24%，東北地區環比上漲0.25%。
表:不同區域二手住宅掛牌環比情況（元/平方米）
二、城市市場分析
2.1政策解讀
2.1.1 城市政策
01 住建局：河北省房屋建築行業再迎專項整治
3月7日，河北省住房建設廳發佈《關於印發《2019年建築施工安全生產專項整治方案整治方案》顯示，河北省2019年將通過開展專項整治，進一步健全安全生產保證體系，促進工程建設各方責任主體嚴格落實安全生產主體責任，強化落實預防措施。整治範圍為全省房屋建築和市政基礎設施工程領域，整治期限自3月份起至12月份結束。
02 市公安局：石家莊放開城區、城鎮落戶限制 實現零門檻落戶
3月18日，石家莊市公安局研究出臺了《關於全面放開我市城鎮落戶限制的實施意見》，取消在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制，在石家莊市全面放開城區、城鎮落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區、縣（市）城區和建制鎮，配偶、子女、雙方父母戶口可一併隨遷。
2.1.2 行業動態
01 國家統計局：2月份石家莊新房環比上漲1.1%
3月19日，國家統計局網站發佈2018年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。2月份石家莊新建商品住宅價格環比上漲0.1%，二手房價格環比上漲0.2%，同比與去年持平。
02 石家莊2019年將分配保障房4000套
近日，市住建局表示，保障性安居工程作為完善住房保障體系的一項主要工作，將進一步深入推進。今年，全市將基本建成公租房1709套，分配保障房4000套，列入國家計劃的政府投資公租房分配率達到98%以上。
2.2 土地市場解讀
2.2.1 3月土地供應面積縮水，成交金額、溢價率回升
從近一年來的土地市場供應及成交面積上來看，供應面積波動較大。3月份土地供應規劃建築面積為54.49萬平方米，達近一年內最低水平，環比下跌49.72%，成交規劃建築面積為97.39萬平方米，環比下跌19.66%。
數據來源：石家莊國土局；整理：諸葛找房
從近一年來的土地市場成交金額及溢價率上來看，2018年3月至6月，土地市場一直較為低迷，7月開始有所回升，2019年1-2月春節前後土地成交金額較少，3月份有所回升，成交金額為47.97億元，環比上漲54.52%，同比上漲91.20%。3月土地溢價率上漲至16.92%。
數據來源：石家莊國土局；整理：諸葛找房
2.2.2 3月石家莊土地成交共計56.07億元
3月石家莊共計成功土拍12宗土地，總成交面積為475507.37㎡（約713.26畝），總成交價為56.07億元。
成交地塊總結分析
01.3月石家莊共成交12宗地塊，雅居樂、中海地產首進石門
02.受不同板塊、區位等因素影響，地塊溢價情況表現不同
03.從地塊總規劃建築面積來看，地塊面積大小差異大，最大的單塊成交建面達6萬平方米
數據來源：石家莊國土局；整理：諸葛找房
2.2.3 3月石家莊停拍6宗土地
3月，石家莊共計6宗土地停拍，其中鹿泉區3宗，正定新區2宗，橋西區1宗。
2.2.4 熱門地塊地處正定新區，奧體中心旁
熱門地塊分析
[2018]016、[2018]017地塊均位於正定新區，為住宅用地，總面積為100035.55㎡（約合150.53畝），總起始價為117100萬元（11.71億元），總成交價為15.5億元，分別由天津雅頌房地產開發有限公司（雅居樂）、中海地產集團有限公司房地產開發有限公司斬獲。世茂、金茂、金輝、華潤、新城等多家房企參與了競拍，不可謂不火熱。
地塊優勢：地塊以東側太行大街一路之隔為奧體中心，西南邊為正定新區青少年宮，南側為已經出讓的金科、華潤、金地項目地塊。目前，地鐵1號線二期工程即將投入使用，國際博覽中心、青少年宮、規劃館、圖書館等陸續竣工，金地、華潤、金科、雅居樂等品牌房企紛紛選擇將自己首個住宅項目佈局在正定新區，相信這片希望之地必將開啟正定新區樓市的新時代。
熱門地塊位置
數據來源：石家莊國土局；整理：諸葛找房
2.3新房市場解讀
2.3.1 3月石家莊下發14張預售證，涉及13個樓盤
據諸葛找房數據中心統計，2019年3月，石家莊共計下發14張預售證，涉及13個樓盤。
數據來源：石家莊住建委；整理：諸葛找房
2.3.2 3月石家莊下發46張規劃證
據諸葛找房數據中心統計，2019年3月，石家莊城鄉規劃局共計發放18張規劃證，包含37張建築規劃許可證和9張用地規劃許可證。
數據來源：石家莊城鄉規劃局；整理：諸葛找房
2.4二手房市場解讀
2.4.1 3月份二手房市場量價齊跌，掛牌價環比下跌1.07%
3月份石家莊市二手房掛牌價為16847元/平方米，環比下跌1.07%。掛牌量環比下跌0.13%，隨著政策的持續調控和深化，投資屬性減少，市場整體處於平穩下行態勢。
從單月掛牌價趨勢來看，3月石家莊掛牌價整體呈現小幅下跌趨勢，房價整體平穩發展，無明顯波動。
2.4.2 3月石家莊二手住宅掛牌房源兩居、三居佔比超8成
從二手房掛牌房源價格段區間分佈來看，100-150萬佔比最多，高達31%，其次為150-200萬房源，佔比22%，兩者佔比超5成。中低價位房源是市場供給的主力。
從二手房掛牌房源面積分布來看，90-140平佔比最多，為43%，其次為60-90平，佔比28%。兩者佔比高達8成，市場房源仍以剛需和改善為主。
從二手房掛牌房源居室分佈來看，2居佔比最多，佔比49%；其次為3居，佔比33%，兩者佔比超8成。
2.4.3 裕華區均價最高為18376元/平方米；長安區掛牌房源最多，為20555套
從各城區二手住宅掛牌均價來看，裕華區以18376元/平方米領先，橋西、長安、新華房價遙遙領先於其他城區。藁城掛牌均價最低，為947元/平方米，環比上月微降。
從城區掛牌量上來看，長安區以20555套領先，是第五位高新區的3倍還多。長安、橋西、新華、裕華四大主城區佔據市場掛牌的主力。
2.4.4 3月份二手住宅降價房源量遠高於漲價房源量
從降價房源量上來看，3月份石家莊降價房源量波動較大，單日降價房源量高達656套，日均降價房源量在314套左右。
從漲價房源量上來看，3月份石家莊除個別時間漲價房源量較高外，整體較為平穩，日均漲價房源量在78套左右。
2.4.5 長安區降價房源高居榜首，3月累計降價房源量為2143套
從各城區降價房源量來看，長安區降價房源量最多，3月份共有2143套降價房源，其次為裕華區，降價房源量為1749套。藁城區最少，為54套。
2.4.6 降價房源量TOP20小區
2.4.7 熱點城區掛牌量普遍上漲，價格平穩波動
2.5 租賃市場解讀
2.5.1 3月石家莊租金均價為20.78元/平方米/月，裕華區租金最高
3月份，石家莊租金均價為20.78元/平方米/月，環比微跌0.06。從各城區來看，租金差異顯著，裕華區以23.54元/平方米/月的租金價格高居首位，橋西區、長安區分列第二、三位，租金水平均超過了20元。各城區租金價格分佈梯度較為明顯，新四區方面，藁城後來居上，超越了正定，以17.72元/平方米/月的租金領跑新四區租金。
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