文丨王小魯
圖丨董然
居民既無房產，也無選擇權
改革前，農村居民的財產只有住房沒有收歸公有，1958年農民的宅基地也規定為集體所有。城鎮居民的住房都由政府和國有企業提供，大部分條件簡陋，但只有在黨政機關和國有企事業單位就業者及其家屬有資格居住，只需付非常低的租金。
如果就業者離開了原工作單位，住房一般也需要交回，由新的工作單位另外分配住房。因此城鎮居民除了自己購買的耐用消費品和少量銀行存款外完全沒有屬於自己的財產。
在這種住房制度下，消費者沒有自己的選擇權，只能被動地服從單位安排。如果握有分房權力的單位領導不能秉公辦事，職工也會面臨種種困難和不公平待遇。
工資水平低
當時的房租確實很低，因此被稱為是一種福利性的住房制度。80年代中期曾有測算，全國住房的成本租金是每月每平米1元左右，而當時的1平米租金一般只有7~8分錢，不到成本的1/10。50平米的一套住房，月租金只有3~4 元。差額部分，由用人的企事業單位來承擔。
但稱這樣的住房制度為福利性制度其實是很勉強的。
因為在計劃經濟條件下，就業者的工資水平被大大壓低，以當時的一般工資水平，居民根本無法承受商品住房的成本。
因此用來補貼職工居住成本的單位支出，本來應該是職工工資的一部分。
企業辦“社會”
職工的工作單位一方面因職工低工資而獲益，另一方面又要付出大量本來不應由工作單位承擔或不應完全由工作單位承擔的高成本，包括職工住房成本、醫療成本、子女教育成本（很多單位都要設立自己的職工子女學校、幼兒園等），同時還要負擔退休人員的養老金和醫療成本。這在當時被稱為“企業辦社會”。
由於存在這一連串的價格扭曲：低房租、低物價、低工資、“企業辦社會”，企業也因此無法進行完全的成本核算，因為上述這些福利支出與企業經營沒有直接關係，支出水平是否合理也無從考察。
這也是國有企業很難提高效率、有很多企業持續虧損的一個重要原因。反之，虧損企業也可以拿福利性支出負擔過重作為藉口，為自己的低效率和經營不善開脫。
國有企事業單位負有給職工建造住房的責任，對於少數高收益的行業或單位來說通常不成問題，而且住房福利有可能很好。
收益低的單位，職工住房常常成為單位沉重的負擔。如果職工在沒有能力提供住房的單位工作，居住就成了最大的難題。
住房改革試驗
為了改變這種住房制度不合理的狀況，從80年代起，就有少數城市開始了出售商品房的試驗。
1986年，煙臺、唐山、蚌埠成為住房制度全面改革的試點城市，隨後逐步擴大了試點範圍。當時的一般住房改革模式是將原有公房以成本價出售或按成本租金出租給住戶，新建房逐漸轉為按商品價格銷售。
從1991 年起，全國開始推行城鎮住房制度改革，原則上是將福利性分配住房逐步轉向以成本價出租或出售，並相應提高工資水平，使職工能夠承擔居住成本。但當時這項改革推行不力。
1994 年，國務院再次推動全國住房改革，實行“三改四建”。
所謂“三改”，即改變計劃經濟體制下的福利性住房制度。
從住房建設投資由國家、單位統包的體制改為國家、單位、個人三者分擔；
從國家和單位建房、分房、維修、管理住房的體制，改為社會化（商業化）運行體制；
從住房實物福利分配方式改為以貨幣工資分配為主的方式（即在提高房租、房價的同時提高工資）。
所謂“四建”，即：
建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；
建立住房公積金制度；
建立政策性、商業性並存的住房信貸體系；
建立房地產交易市場和房屋維修、管理市場。
在實行過程中，實際上保留成本價出租方式的不多，大部分城市和單位都選擇了住房出售的方式。
這項改革，最大的改變就是原來的公有住房以很低的價格賣給了原來租住公房的城市職工。到1998 年，全國住房中自有住房的比重已經超過了50%。同時國務院通知全面停止住房的實物分配，全面轉向住房商品化。
到90年代末，全國大部分城鎮居民家庭獲得了自有住房。從此多數普通城鎮居民有了屬於自己的財產。這是一個了不起的變化。
“有恆產者有恆心”
老百姓有了自己的房產，生活就有了依託，也提升了他們抗風險的能力，如果面臨失業、重大疾病或其他意外事件衝擊，至少還有安身之處，而且可以用房產作抵押獲得融資，以渡過難關。
居民改善居住條件也比較容易，他們可以根據自己的經濟狀況，通過轉讓原有住房再加一筆新的投資，獲得條件更好的住房。
對老年人來說，“以房養老”還可以成為他們的補充養老保障。
因此，住房私有化的改革，為中產階級發育提供了必要條件。
在此後的經濟發展中，也出現過幾次經濟波動，出現失業增加、通脹上升等情況，但居民生活和社會反應總體穩定，沒有受到大的影響。這在一定程度上也應歸功於住房改革創造的有利條件。
在住房改革的基礎上，房地產業隨之發展起來，並逐漸變成中國的一個重要產業。新建住房大部分納入了商品化經營模式。1990年，全國商品住宅銷售額只有172億元，2000年已經達到3228億元，2017年高達11萬億元之巨，是當年GDP 的13%。
住房改革遺留問題
但這項改革也遺留了一些問題，有些問題隨著時間推移，變得更加嚴重。
其一，最初設計的高收入居民住商品房，中等收入居民住低於市場價的經濟適用房，低收入居民住政府廉租房的方案沒有得到很好落實。
由於在現行土地制度下各級政府熱衷於賣地和推動房地產開發，商品房事實上成為住房建設的主體，保障性住房的建設被置於次要地位。
同時，保障性住房特別是經濟適用房的分配沒有形成一套嚴格的制度，有不少地方的黨政官員無論收入水平高低都有買經濟適用房的優先權，有些富人還能買到多套經濟適用房，再轉手高價倒賣獲利。而大量普通中等收入居民卻買不到經濟適用房。
廉租房常常少之又少，根本不夠低收入居民分配。至於拿不到城市戶籍的外來轉移人口，就只能望房興嘆了。
住房政策在實施中這種偏離原來改革方向的現象，反映改革出現了向既得利益階層傾斜、忽視大眾利益和訴求的趨勢。
其二，房地產開發領域逐漸演變為腐敗的重災區。
開發商往往可以通過賄賂黨政官員以低成本拿到開發土地的優先權，或得到更好區位的土地，從而獲取暴利。有些相關官員也因此聚斂了鉅額財富。有大量腐敗案件涉及土地開發中的權錢交易。
其三，商品住宅價格漲幅遠遠超過了居民消費價格漲幅。
近似用全國平均的商品住宅每平米單價來衡量住宅價格，從1990 年到2000 年，居民消費價格（CPI）總共漲了100%，而住宅單價漲了188%。
這也顯著超過了同期的人均GDP 增長幅度（142%）。
在此後的時期房價漲幅與CPI 漲幅的脫節更嚴重。
從2000 年到2010 年，CPI 總共漲了23%，而住宅單價漲了143%。
從2010 年到2017 年，CPI 總共漲了19%，而住宅單價漲了61%。
實際上，上述平均數還掩蓋了問題的嚴重性，一些大城市的房價漲幅遠遠高於全國平均水平，成為有住房需求的普通居民沉重的負擔。
這些問題，是一系列體制原因造成的，在《改革之路：我們的四十年》一書後面的部分做了進一步分析。
（注：本文轉載自own閱讀，已獲授權，文章摘自《改革之路：我們的四十年》一書，作者王小魯）
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王小魯 著
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王小魯，國民經濟研究所副所長、研究員，中國經濟體制改革研究會常務理事。
獲首屆中國軟科學獎，兩度獲孫冶方經濟科學論文獎，數次被評為對中國經濟和公共事務有重要影響的年度人物。
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