近期樓市頻頻傳來“小陽春”的消息，“燕郊樓市一夜漲7000元/平方米”、“深圳8000萬豪宅被秒光”、“南京3000人看房團”、“鄭州放開限購”等消息層出不窮。再加上今年兩會中對房地產部分的提及前所未有的少，各地房貸利率開始下調，首付降低等等，市場和公眾對於樓市的預期較去年有明顯提高。
今天首佳顧問帶大家從房價變化來看看全國樓市究竟發生了什麼樣的變化，房地產市場“鬆動”的底限究竟在哪裡？
一、房地產市場現狀如何？
- 1、華北地區代表——北京
2017.7-2019.2新建商品住宅（不含保障房）平均價格
2019年2月全市新建商品住宅（不含保障房）均價為46459元/平方米，環比上月的49513元/平方米下降6.17%,比去年同期的38394元/平方米上漲21.01%。
從整體走勢也能看出，自3.17政策出臺後，北京新房價格趨於穩定，但在2018下半年處於穩定上漲態勢。另一方面，2月北京新建商品房成交套數為3583套，同比上漲51.57%。
2017.7-2019.2全市存量住宅量價走勢
根據V估價系統對北京市114個住宅板塊，共計8687個存量住宅小區的監測，2月存量住宅均價為57758元/平方米，環比下降0.20%，同比下降1.45%。相較於2017年3月的60630元/平方米，兩年間北京二手房市場監測價降幅達4.7%。
總體而言，北京存量住宅市場“穩”字當頭，近期雖然有較多價格上漲的新聞報道，但更多是由於春節過後中介為刺激成交量放出的聲音。市場在今年上半年的具體反應和走向，關鍵還要看4-5月份的市場情況。
- 2、華中地區代表——武漢
2018年武漢商品住宅（不含保障性住房）全市價格走勢
2018 年，武漢市存量住房成交均價為 9114 元/平方米，比去年上漲 1311 元/平方米，同比上漲 16.80%，成交均價發生大幅上漲。尤其是2018年四季度，成交價格上漲較為明顯，拉高整年房價漲幅。
而成交量方面則相反， 2018 年，武漢全市存量住房成交量 78762套，同比下降 5.19%，成交量下滑較為明顯，但2018年四季度成交量同比去年有所增長。
- 3、華東地區代表——嘉興
2018 年嘉興市區二手住宅平均成交價走勢圖
根據監測，嘉興2018年年初受春節假期影響，成交量走低；上半年受到土拍價格屢創新高的影響，二手房市場量價齊升；下半年樓市降溫，加上一手房供給充足，二手房交易量顯著下降，價格也隨之鬆動，但總體而言全年價格基本處於平穩態勢。
二、房地產市場真的“鬆動”了嗎？
首先可以肯定的是，一線城市北京的房價確實是跌了，自3.17新政出臺以來，為穩定樓市政府出臺了近百條政策細則，到如今，存量價格基本恢復到3.17政策前水平。隨著各種政策的持續發佈，市場對政策逐漸適應，市場整體進入平穩週期，成交量從目前來看已經觸底，如果沒有更多政策限制，今年將迎來小幅上漲。而二線城市武漢則在2018年四季度迎來首次量價齊升，一方面與武漢本身的人才吸引力度增強有關，另一方面則前期被抑制的購房需求得到釋放。三線城市嘉興在窪地效應逐漸減弱的情況下，房地產市場趨於穩定。
新房市場方面，根據首佳監測，2018年北京全年成交了52宗住宅用地，考慮到2年左右的轉化週期，2019年北京的住宅新房市場將迎來新的住宅供應量高峰，尤其是限價房的大量入市，毋庸置疑會刺激新房市場的成交上行。武漢全年成交住宅用地132宗，同比減少0.88%，基本與上年持平。嘉興全年住宅用地共成交29宗，同比增長 4.3%，繼續維持上一年集中放量的方式，但對比2017年的火爆，2018年宅地市場可以算得上急轉直下。
金融貨幣方面，2019《政府工作報告》指出“改革完善貨幣信貸投放機制，適時運用存款準備金率、利率等數量和價格手段，引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實體經濟，不能讓資金空轉或脫實向虛”。從之前政策結果來看，金融信貸的收緊也是樓市“穩”住的重要一環，2019年信貸政策的寬鬆也為給了樓市喘息的機會。
三、樓市“鬆動底限”在哪裡？
從數據上看，目前樓市觸底，經濟下行壓力下，房地產政策確實會出現邊際寬鬆，但可以肯定的是還沒有到三年前“救市”的水平。因此此次“鬆動”更多以貨幣寬鬆為主，不會出現放開限購，調整首付這樣的大招。
2019年貨幣政策會適度鬆動。比如目前已經出現的房貸利率下調，今年年初，北京地區的銀行普遍將首套房貸利率從基準利率上浮10%下調至上浮5%，且審批和放貸速度也有所加快，這將成為今年的大方向性調整。
限購不會出現政策性調整，但可能會通過人才落戶等細則變化，變相放寬限購條件。2019年以來，廣州、西安、南京、海口等多個城市發佈新政，放寬人才落戶限制，尤其是被稱為“最嚴限購”的海口也出現了鬆動跡象。通過對人才政策的調整來放寬樓市利於市場的結構性調整。
新房限價、搖號等現象可能會出現轉機。2月，阜陽打響春節後取消限價第一槍，對外公佈的土地出讓公告中均取消了限價條款。2019年初，青島高新區房管局發文暫停執行搖號政策。隨著市場的冷靜，新房市場在不出現“暴漲”“瘋搶”的情況下，限價和搖號出現鬆動的可能性比較大。
部分城市限售可能會放鬆。尤其是對土地財政依賴較高的三四線城市，繼續凍結交易市場非但不能穩定房地產市場，反而會造成較大的財政壓力。
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