一般而言，不動產共同共有基於共有人之間特殊的身份關係（如夫妻、親屬）而維繫，而按份共有則因財產份額合於一體而達成共有關係。《物權法》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規對按份共有不動產登記做出了原則性規定，但實務操作中按份共有人轉讓不動產份額怎樣處理，仍然面臨一系列問題。
問題一：部分按份共有人轉讓不動產，是否需要通知其他共有人？
《物權法》實施以前，無論是按份共有，還是共同共有，凡是對不動產整體的處分，都要求全體共有人同意。《物權法》第97條規定，經過佔份額三分之二以上的按份共有人同意就可以處分共有的不動產或者動產。但共有人之間另有約定的除外。這裡所說的部分按份共有人處分(包括轉讓和設定抵押)房產，並不是僅對自己所佔份額的處分，而是對不動產整體的處分。因此，只要共有人之間沒有約定，佔三分之二以上產權份額的按份共有人同意就可以處分。《物權法》立法的目的之一是“發揮物的效用”，使得佔份額多數的按份共有人的意志能及時地得以實現。全國人大法工委編寫的《中華人民共和國物權法釋義》對此的解釋是：傳統民法對此的規定“並不能適應新時代對物盡其用的要求”，“因此，我國物權法在對按份共有的共有物處分問題上採用‘多數決’的原則”，由產權份額佔三分之二及以上的共有人決定。故而，佔份額三分之二以上的按份共有人對不動產的處分是合法的行為，登記機構沒有必要也沒有義務通知其他共有人。若是產權份額低於三分之二的共有人轉讓不動產，則需徵得全體共有人的同意併到場申請，做出同意轉讓的意思表示方可登記。
問題二：部分按份共有人對內轉讓自有份額應如何辦理？
依據《物權法》第101條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第54條等的規定，按份共有人有權對其享有的不動產份額進行處分，包括轉讓、抵押。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，需要由轉讓人與受讓人共同申請辦理轉移登記。按份共有人抵押其享有的不動產份額，需要有抵押人與抵押權人共同申請辦理抵押登記。但相關規定並未明確當按份共有人對內轉讓份額時，是僅需作為轉讓方和受讓方的按份共有人申請，還是需所有按照按份共有人共同提出申請。
有觀點認為，此種情形應要求全部按份共有人共同申請，若其他按份共有人不能到場的，也應出具同意辦理的委託書。其理由是，按份共有的其他共有人作為不動產權利的一分子，有權利知曉並確認權能的變化。所有權利人到場確認可以防止部分按份共有人惡意轉讓其份額，從而造成部分按份共有人的不動產的實際控制影響其他按份共有人的權利。另有觀點認為，按份共有人轉讓其自有份額給其他共有人，其他人或相關部門不應對此加以干涉，應給予其充分自由權，此類登記申請僅需轉讓方和受讓方申請即可。
筆者認為，實踐中，絕大多數按份共有人轉讓其份額給其他共有人，原則上只需轉讓雙方申請即可，但有一種特殊情形例外：受讓份額之共有人因新增份額而造成其份額佔不動產全部份額支配地位時（依《物權法》規定以三分之二份額為界限），應視為不動產份額的重大變更情形，此情形下不但按份共有人的份額髮生了改變，更重要的是受讓按份共有人通過受讓份額獲得了更多的權利，特別是達到有權處分不動產的規定要求。出於公平公正考量，此類情形應由全體按份共有人做出意思表示並一併申請為妥，以使得其權益不會受到損害。
問題三：部分按份共有人對外轉讓自有份額時，是否需審查其他按份共有人優先購買權的行使？
如果受讓人是共有人之外的人，根據《物權法》第101條規定，按份共有人轉讓其享有的共有的不動產份額時，其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。那麼，在按份共有人轉讓其份額時，登記機構是否應審查其他按份共有人的優先購買權呢？
筆者認為，優先購買權為法律預設權利，其目的重點在於保護按份共有人的權益不受損害。對於按份共有人優先購買權的保護，是基於物權共有法律關係而產生的法律賦予共有人的一種權益。對於部分按份共有人對外轉讓自有份額，實務中申請人還應提交其他共有人同意的書面材料。《不動產登記操作規範（試行）》2.1.3對此也做出相應的要求，即“受讓人是共有人以外的人的，還應當提交其他共有人同意的書面材料”。對於其他按份共有人皆放棄優先購買權的，應形成書面具結材料予以歸檔。不過，從責任主體角度看，保障其他共有人優先購買權應屬轉讓其份額的共有人義務，如其不履行義務導致其他共有人優先購買權得不到保障，應由其承擔不利的法律後果。此種後果雖因物權處分而觸發，但與登記機構並無過多關聯。因此，登記機構沒有責任也沒有義務對其提交的其他共有人同意轉移的書面材料的真實性進行審查，只須確保在登記申請時提交該書面材料即可。換言之，申請人應當對其提交材料的真實性負責，申請人若提交虛假材料騙取登記的，其他共有人可通過司法救濟途徑來保障自己的權利。
問題四：承租人的優先購買權與按份共有人的優先購買權發生競合時，哪個優先？
舉例來說，甲和乙按份共有房屋3間，出租給丙開辦商店。現丁向戊借款5萬元，在丁的要求下，甲將其在上述3間房屋中的自有份額抵押給戊，並在通知丙後，到不動產登記機構做了抵押登記。那麼，在以出賣共有份額的方式實現該抵押權時，如果按份共有人乙和出租人丙都願意以同一價格購買，誰享有優先購買權？
當承租人優先購買權與共有人優先購買權衝突時，哪個權利優先？對此，立法上並無明確規定。但探究二種優先權的立法意圖，筆者認為，共有人的優先購買權應優先於承租人的優先購買權。法律之所以賦予按份共有人優先購買權，是基於按份共有人對共有物的所有權關係從而對共有人所有權的一種法律保護。在一切財產關係中，對所有權的法律保護具有最高效力，而承租人優先購買權則不具有此種效力。因為租賃關係是一種基於合同所產生的債權關係，根據“物權優先債權”的原則，按份共有人的優先購買權比承租人的優先購買權更為優先。此外，從聯繫的緊密程度看，按份共有人作為整個不動產的所有權人，出賣的其應有部分與其他共有人的應有部分共同構成一個所有權關係存在於共有物之上，而共有人出賣的應有部分與承租人的關係是在債的關係之中，按份共有人與共有不動產的利害關係較之承租人更為重大。據此，案例中的按份共有人乙享有優先購買權。
（作者：于斌斌 單位：江蘇省無錫市不動產登記中心）
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