買來二手房卻成“水簾洞”？！買房人可否拒付房屋尾款？其他頭條網

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廣州案例 ● 第五十一期

辛苦買來二手房，到手卻成“水簾洞”？！家住廣州市花都區的溫先生就遇到了這件煩心事，幾次和賣方溝通無果，一怒之下便要求銀行暫停發放按揭貸款，不料卻被賣方告上法庭，要求其付清全部房款。

裝修時才發現房子漏水，買方能否以此為由拒絕支付購房尾款？賣方是否還應承擔維修責任？下面，請大家一起走進今天的“廣州案例”。

基本案情

2015年7月，溫某以92.8萬元的價格向李某購買了涉案房屋。合同簽訂後，溫某向李某支付了首期房款42.8萬元，剩餘50萬元房款約定以按揭貸款的方式支付。合同簽訂後，溫某申請按揭貸款並取得了貸款銀行出具的同貸書，雙方辦理了遞件過戶手續，房屋產權於2015年9月24日登記至溫某名下。

溫某接收房屋後開始對房屋進行裝修，裝修時發現原本貼了牆紙的房間牆壁存在多處滲水、漏水和發黴的痕跡，衛生間也漏水嚴重，溫某立即將該情況告知李某並要求其維修，李某以房屋出售時不存在漏水問題、溫某及家人已多次查看過房屋為由拒絕維修，溫某即刻通知貸款銀行暫停支付房款。雙方因此發生糾紛。

之後，李某起訴要求溫某立即支付剩餘房款及利息；溫某認為李某隱瞞房屋漏水事實，違約在先，提起反訴，要求李某修復房屋漏水部位、承擔修復費用、支付違約金、並賠償其因房屋無法居住的租金損失。

爭議焦點

❶ 買方能否以房屋存在漏水、滲水問題拒絕支付房款？❷ 房屋已經過戶並交付使用，賣方是否還應承擔維修責任？

裁判結果

➣廣州市花都區人民法院判決，買方溫某向賣方李某支付50萬元房款及利息，賣方李某聘請有資質的專業維修單位對案涉房屋的漏水、滲水部位予以修復，買方溫某在賣方李某進行維修時承擔開門、提供維修便利等協助義務，維修費用由賣方李某支付，賣方李某向買方溫某支付涉案房屋4個月的租金損失。

李某不服一審判決，向廣州市中級人民法院提起上訴。

➣廣州中院判決，駁回上訴，維持原判。

法官說法

主審法官王璇

廣州市花都區人民法院民事審判第三庭

三級法官

法院認為，房屋已交付買方使用並辦理了產權變更登記手續，買方應依約支付房款。即使房屋存在漏水、滲水現象，亦屬於質量瑕疵擔保的問題，買方應以正當的方式主張權利，其擅自停止付款的行為已構成違約，故判令買方向賣方支付剩餘房款及利息。

因房屋一經交付給買方即發現有漏水、滲水現象，買方亦及時通知了賣方，故房屋雖已交付使用，賣方仍應承擔房屋的質量瑕疵擔保責任，故判令賣方對房屋漏水、滲水處予以修復並承擔修復費用。另因漏水、滲水對於正常使用房屋確有一定影響，房屋維修亦需要時間，綜合考慮日常維修的時間、雙方對於損失產生的過錯程度等因素，酌定由賣方承擔房屋維修期間4個月的租金損失。

房屋買賣合同是賣方轉移房屋所有權於買方，由買方支付價款的合同。

對待給付義務，通俗來說，就是合同中義務的等級與對等關係。在房屋買賣交易中，賣方的主要義務是交付房屋、辦理過戶手續，買方的主要義務是支付購房款。支付房款與交付房屋相互構成對待給付，而房屋漏水、滲水問題屬於質量瑕疵擔保範疇，與付款義務不構成對待給付義務，不具有對待給付義務關係的合同義務不能形成合同法上的有效抗辯。

在司法實踐中，區分合同義務上的主次關係和認定對待給付義務對於維護合同的穩定性和交易的公平具有重要作用。

關於瑕疵擔保責任，可分為權利瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任兩種，質量瑕疵擔保責任屬於物的瑕疵擔保責任，是指出賣人交付的標的物質量應符合約定或該類物通常應具有的價值或效用，否則買受人有權要求出賣人承擔相應的民事責任。本案中房屋的滲水、漏水問題就屬於出賣人應當承擔的房屋質量瑕疵擔保責任的範疇。

在房屋買賣交易中，買賣雙方應遵循誠實信用原則，避免出現矛盾糾紛，對於賣方來說，出售的房屋應當符合正常居住使用的條件，在出售房屋時應當如實告知房屋的質量瑕疵，不能置之不理甚至刻意隱瞞真實情況，否則，對於已出售的房屋不僅應當承擔瑕疵修復的違約責任，還應賠償買方由此產生的其他合理損失；

對於買方來說，在購買前應當實地查看房屋，全面、仔細檢查和了解房屋的各項情況，在收房後如發現房屋存在質量問題，應以正當、合理、合法的方式維護權利，否則以此為由拒絕支付房款將承擔相應的違約責任。