當前，隨著調控政策和市場格局的變革，房企開啟了多元化發展道路，以品牌與管理輸出為主的輕資產代建模式正在成為企業新的利潤增長點。其中，以綠城為代表的房企把代建行業推向了一個新的高度，實現了企業轉型升級和產品服務提升的完美融合。
01 綠城代建的發展路徑
➤ 發展路徑：起步“城中村”改造，開創代建4.0體系
2005年綠城集團首次介入杭州江乾區“城中村”改造和安置房代建。2009年以“品牌輸出、管理輸出”為特徵的輕資產業務模型逐漸清晰。2010年綠城房產建設管理有限公司宣告成立，提出“為更多人造更多好房子”的目標，啟動代建業務。2015年綠城收購綠城鼎益和綠城時代正式成立綠城管理集團，後將藍城旗下的代建業務整合納入。2016年綠城管理集團開創代建4.0體系，明確“品質、信任、效益、分享”的核心價值觀，截至2018年12月31日，綠城管理旗下受託管理項目282個，進入全國23個省及直轄市。
➤ 項目拓展：深耕大本營，逐步走向全國
圖：綠城管理全國項目分佈圖
截至2018年12月31日止年度全年業績公佈，綠城管理進入全國23個省及直轄市，旗下受託管理項目282個，規劃總建築面積約6336萬平米，其中商業代建項目164個，預計總可售金額約3428億元。其中，綠城管理業務以深耕大本營杭州為主，逐步走向全國，項目較集中在杭州72個、舟山29個、義烏16個、金華13個等一些城市。
➤ 經營規模：代建佔據業績的三分之一比例
2016年綠城代建的業務銷售額為181億元，佔綠城集團總銷售額1139億元的15.89%，2017年這一比例達到29.39%，2018年綠城代建的業務銷售額為552億元，佔綠城集團總銷售額1564億元的35.29%，代建業務銷售額佔比進一步上升。
圖：2016-2018年綠城及代建銷售額、代建銷售額佔比
02 綠城代建的業務模式
➤ 委託代建
綠城管理集團的代建模式為委託方按需定製，通過政府代建、商業代建及資本代建三大業務模式，幫助房地產行業的投資人與合作伙伴在房地產開發中獲得收益。
政府代建是綠城最早的代建模式。政府採用邀請、公開、指定等方式進行招標，選擇具有技術性、專業性的項目代建管理單位，對代建項目建設進行全過程的管理，代建項目建設完成後，再轉交給政府部門相關使用單位使用的項目管理模式。
商業代建是與已經或計劃取得標的地塊土地所有權證的委託方合作，由委託方承擔全部或部分資金，綠城管理根據代建委託協議中的契約關係負責項目全過程開發管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委託方在代建項目中的經營與效益目標等，並依據合同約定，收取一定比例服務費的代建方式。
資本代建是委託方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且可能並未獲得標的地塊的土地使用權，為此類具有房地產投資需求的金融機構提供從項目研判、土地獲取至房產開發的全過程服務，最終為金融機構實現安全、高效的投資收益的代建模式。
圖：委託代建的三大模式
➤ 管理諮詢
綠城管理集團利用產品、優質服務、專業管理等方面的優勢，實現了品牌的輸出和擴張，管理諮詢業務涉及領域較寬廣，如，養老地產諮詢、特色小鎮全案諮詢、定位規劃諮詢、建築設計諮詢、工程營造諮詢、營銷策劃諮詢、企業管理諮詢、物業管理諮詢等。
圖：管理諮詢業務範圍
➤ 專項業務
專項業務也是綠城管理集團業務模式之一，具體包括項目工程委託管理、房地產項目金融合作服務和房產銷售代理服務。
圖：專項服務業務範圍
03 綠城代建案例-珠海翠湖香山
翠湖香山是綠城涉足代建後於港珠澳大灣區啟動的商業代建項目。項目位於珠海翠湖高爾夫果嶺，一經推出，便暢銷市場。2015-2017年，項目連續三年創造了“20億+”的銷售業績。2018年12月27日，翠湖香山累計銷售金額突破百億，為代建領域單盤銷售標刻新高。
圖：珠海翠湖香山項目
綠城品牌植入，助推銷售業績增長。綠城管理集團作為項目的受託管理商，發揮了品牌、產品營造與管控優勢，通過品牌植入，依託珠海控股的融資平臺，九控地產的房地產開發、建設、裝修等完善的業務鏈條，並利用翠湖高爾夫等優質的地產資源，實現強強聯合，保障了銷售業績的快速增長。
代建助力綠城市場進入，多項服務注入最大化品牌效應。綠城一直期待擇機進入華南市場，但由於地少價高，成為了其發展的限制條件，珠海翠湖香山項目一方面助力綠城在華南市場的進入，另一方面，也同綠城的輕資產模式實現了很好的契合。在項目管理方面，綠城提供了包括項目整體規劃及產品定位、銷售及市場推廣管理、提供客戶及物業保養服務等多項內容，將綠城的項目管理能力和品牌輸出相結合，最大化實現品牌效應。
04 總結
我國由增量房時代向存量房時代跨進，代建成為了企業發揮其品牌的整合與價值輸出能力的重要體現。伴隨著政策與市場環境的變革，輕資產運營為其開闢了多元化發展道路的先驅，實現了上下游服務鏈條的有效資源整合與規範化、標準化管控，為企業的持續規模性增長提供了原動力支持。綠城即利用品牌植入、產品優勢以及專業化管理，在最大化整合全產業鏈優質資源的基礎上，為委託方創造更高的市場溢價，對產品進行整體規劃和營造，確保項目的品質質量，也提升了代建項目的保值增值能力。
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