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問答131期
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問：買房時首付三成，銀行面籤要四成，可以退房嗎？
答：目前買房雖說三成能做，但銀行會根據額度，客戶流水等去評估，四成的居多，大部分情況，還是得補齊首付，因為置業顧問說的三成沒法約束；三成能辦，但不一定你能辦；如果還要買的話，無非三種辦法，換銀行申請貸款，提交更多資產證明，選擇接受銀行條件，增加首付；
要麼就是和開發商協商退房，如果銀行貸款一直是四成，你這邊沒準備夠，算業主責任，很多開發商會要求履行合同或者扣違約金；
但如果是房貸政策變化，導致業主不能辦理按揭貸款，要求解除合同返購房款或定金的，打官司，法院還是支持的。
問：南三環外，華安紫竹苑，目前9000的價格，能買嗎？
答：價格上，放在整個西安，都是很低的，尤其是城南這種二手房，老小區遍地，新房極度稀缺的地方，9000塊住城南的也就華安紫竹苑一家，再下來就是主打改善的龍湖紫宸和清涼山居；
當然一分錢一分貨，紫竹苑有價格的優勢，勢必劣勢也明顯；小區規模並不大，樓間距戶型也一般，此前這裡是歐亞學院的一號教學樓，後來蓋了住宅；同時小區北側就是熱電站大煙囪，整個西南側是巨大的杜城城中村；
同時附近沒有地鐵，無大型商業規劃，生活基本靠村裡和底商；但整個小區東側就是歐亞學院的校區，不遠處還有清涼山公園，環境不錯，高層視線開闊無遮擋；對於城南的剛需來說，9000買這裡是不虧的。
問：華潤未來城市值得買嗎，高層價格高不，前景如何？
答：作為港務區投資的兩個熱門，華潤未來城市和綠城全運村一直關注度都不低，雖然說現在看到的小區規劃和戶型都還不錯，但周邊現在確實都是村子，綠城有河景優勢，華潤距地鐵更近；共同賣點都是2021年全運會後區域的發展如何如何；
二選一確實不好抉擇，華潤距奧體中心更近，規劃有商業圈，綠城定位更高，但配套差一些，主要服務全運會賽事；目前華潤目前高層價格一萬出頭，洋房一萬三，以投資居多，但對於自住而言，還是建議在滻灞去看，港務區規劃很好，但人氣和生活是巨大的問題。
問：2013買的大話南門，至今未拿到房產證，怎麼辦？
答：辦不了房產證是因為開發商沒有取得《建設工程規劃驗收合格證》及《房屋竣工驗收備案表》，開發商也未申請辦理不動產登記；在業主投訴幾年後，現在大話南門被列入碑林區處理房屋辦證遺留問題項目統計中；
現在小區已經完成人防、節能、消防、質量驗收四個環節。環保驗收即將完成,規劃驗收隨後進行，待整體驗收完成後即可辦理房屋產權登記手續，也算是有進展了，但按照合同，開發商早已經過了約定的辦證日期，如果要賠償走起訴。
問：自然界雲宸怎麼樣，14000塊性價比如何？
答：這裡算是滻灞最好的地方（兩河三角洲），以養老和環境好出名，前期因為瘦身鋼筋的事兒出名（滻灞半島），此後改名自然界，小區規模大，配套全，有學校，有地鐵，算是風水寶地；
雲宸的位置其實很靠北的，已經到了歐亞大道這裡，距離地鐵還是很遠的，但處於兩河中間，東西河景，南北無遮擋，景觀極好；但這些都是外部便利，開發商本身的表現就可圈可點了；
前陣子云棲交房，因為管道設計，大白牆，景觀綠化，引來大量 業主投訴，被業主形容為一手好牌 打得稀爛；同時一萬四的價格也談不上性價比了，區域內萬科悅灣，瀾岸，綠城桂語江南，紫薇花園洲，振業泊岸等，備選太多。
問：房哥，為啥同小區二手房價格高於新房？
答： 一二手房倒掛也不是西安一個，全國都有，一般同地段，同品質差價在20-30%左右合理，畢竟二手房沒有期房等待的時間，也沒有收房的風險，所見即所得，房產證也有；
而二手房的行情也是看新房的表現；對於新房而言，房管局有備案價格，定的多錢就是多錢，但二手房的價格其實是房東自己調節，調節的幅度依賴市場行情，所以就出現上半年，新房供應量不足的時候，二手房瘋狂跳價，但年底新房供應量回升，二手房無人光顧的情況；
再加上西安不像北京上海，都是存量房的市場，西安是新房市場，每年有點大量的新房上市，二手房行情本就不好，同時很多人都有”處房“情節，寧願買新房不願意買二手房。
問：上半年2萬一平買了龍湖紫都城，虧不虧？
答：紫都城算是龍湖在西安的第一個高層小區，位置放在西安也是絕版了，周邊中海紫御華府，中治一曲江山等都是大型改善小區，除了沒有地鐵，區域內環境優秀，交通方便，距曲江一小一中不遠，同時自帶龍湖星悅薈商業；
外加龍湖的物業和綠化一直不錯，二手房也很保值，目前均價維持在兩萬三上下，上半年算是二手房行情最好的時期，兩萬價格不算虧了；
當然現在買的話，周邊備選更多，比如中海紫御華府，一曲江山，華著中城等。
問：優活城五證不全，開發商承諾19年會辦證，可以買嗎？
答：有句話叫寧願相信世上有鬼，也不要相信小開發的嘴，優活城作為李上壕村城改配建的商品房，從10年拆遷，13年開始銷售商品房，中間歷經多次停工，優活城也成為區域內出名的爛尾樓，與漢城湖畔齊名；
開發商現在承諾的明年辦證，早在6年前給第一批業主也是這麼承諾的，已經沒有任何可信度，目前優活城是恢復施工了，但還是靠貸款和市場轉暖的功勞，開發商資金不穩定；
目前小區僅有的手續為：市城改辦下發的《關於進一步明確胡一村等二環內72個村納入城中村改造計劃的通知》，大興新區未央辦下發的《關於李上壕村城改綜合用地請示的批覆》，市規劃局下發的《建設項目選址意見書》；可以說五證一個都沒有，以後房產證怕是遙遙無期；
問：金輝在礦山路附近拍下一塊地，這塊發展如何，林邑怎麼樣？
答：礦山路沿線算是城東很成熟的住宅區，同時佔著二環和地鐵的優勢，東側又直達桃花潭，萬科金域東郡，華遠海藍城，海璟印象城，翠屏灣，羅馬嘉園，恆大名都，西岸國際花園都是耳熟能詳的老小區，新房在售的還有碧桂園錦唐和陽光100阿爾勒；
金輝這塊地就在東方羅馬花園和海璟印象城中間，距離現在的三號線不遠，此後8號線蘇王村也在這裡，附近都是已經建成的各種小區，學校也不少，滻灞三小也已開建，此後生活交通都很方便；
同時拿地的附加條件還包括3年內建成一五星級酒店，開發商建一所幼兒園無條件交付給政府，這也算西安東北角第一個五星級酒店了；
林邑雖然小區不大，但得益於區域內住宅環繞的現狀，生活是很方便的，一萬出頭的價格算區域內最便宜的，適合剛需，小區綠化配套戶型就一般了。
問：房哥，我買的金色悅城四期，好出手嗎？
答：作為城西最出名的小區，也賣了這麼多年了，優勢劣勢一目瞭然；放在城西位置還算不錯，雖然北側鐵路，西側市場，小區密度也挺高，附近環境不太好，但確實佔了地鐵口，加上小區規模也大， 這麼多年配套也都起來了，生活出行不成問題；
這麼多年來，圍繞著鐵路，裝修，戶型，周邊環境質疑一波接著一波，但憑藉著價格優勢，買的人也很多；目前區域內新房均價在一萬一左右，二手房穩定在一萬四上下，還是好出手的。
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