“我們這邊公寓賣的是經營使用權，28平方米的公寓24萬元一口價，40年使用權到期後會優先通知你是否需要續約。”位於佛山南海區的

據記者瞭解，此類商住房項目土地性質為農村集體經營性建設用地，其使用權出讓40年，到期後可由村集體無償收回，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。

根據南海區印發的政府文件，農村集體經營性建設用地不能用於建設住宅或類似住宅的居住用房，或將地上已有的其他用途用房改為居住用房，違規的將由區住建、國土、規劃等相關政府部門依法查處。

通過相關政府文件也可以看出，集體經營性用地流轉入市，旨在提高集體土地開發利用價值，建設商業辦公寫字樓倉儲等，吸引企業進駐，發展其中的商業價值。

然而據本報記者近日走訪調查發現，在佛山市南海區不少集體土地流轉入市的商業項目亂象叢生。銷售人員 “出售”集體土地上含居住性公寓，還有項目甚至打著產業園，特色小鎮的名義，吸引投資者以“買”公寓的名義購買集體建設用地上的在建公寓，實則籤的卻是使用權轉讓合同以及租賃協議，有不少業主也因此引發退房退款糾紛。

對於相關情況，記者致電致函涉事企業，佛山市南海區人民政府以及佛山市南海區國土城建和水務局進行採訪核實，截至發稿，未獲進一步回覆。

出售租賃使用權

“廣佛智城公寓這一塊地是跟聯滘村租的，我們賣的是經營使用權，40年到期後有可能會續約，到時候要看村裡的意思。”廣佛智城的工作人員告訴記者。

記者走訪現場發現，廣佛智城只賣使用權的公寓價格較低，28平方米複式僅需24萬元即可購得一套，而土地產權所有者仍為村集體所有。“到期後會優先諮詢你是否續簽，如果不續簽，使用權就歸還給開發商。”

位於佛山南海大瀝的廣佛智城，是廣佛國際商貿城的核心項目，屬於佛山市三舊改造重點工程，也是都市型產業標杆項目。40億巨資打造，南海新城市中心的第一大全功能都市綜合體。項目佔地約393畝，建築面積近80萬平方米。記者在廣佛智城外圍發現，目前已有騰訊、阿里巴巴、京東、新浪等各大互聯網巨頭進駐。

而在廣佛智城不遠處的特色小鎮“鄰里生活小鎮”，也同樣存在農村集體建設用地以“賣”公寓的名義轉讓項目的使用權。“我們這的‘長租公寓’可以買，一次性買20年使用權年限。鄰里生活小鎮是40年的商業用地，均價在6300元/平方米，毛坯房，裝修好後託管可以給我們放租，到期可以續約。”該項目的置業顧問告訴記者。

上述包裝成互聯網產業園、特色小鎮的商業項目，公寓所屬地塊實際上為集體經營性建設用地，而公寓的出售價格也較為便宜，均價在6000~10000元每平方米之間。

類似於這種取得農村集體經營性建設用地使用權拿來開發帶居住性質的公寓的商業項目並不在少數。記者接連走訪了麗日廣場、南舜·怡海港、南約星空廣場3個商業項目，相關銷售人員均向記者表示：“項目賣公寓，籤的是使用權轉讓合同以及租賃合同，公寓地塊是農村集體經營性建設用地，使用權到期後可續約。”

收樓仍是塊空地？

農村集體經營性建設用地流轉入市，使得許多開發商有了新的尋租空間，然而，違規操作背後，也引發了不少業主與開發商的糾紛。

作為農村集體經營性建設用地的標誌項目之一，廣佛智城引起了眾多業主的不滿。據記者不完全統計，在廣佛智城公寓被以轉讓使用權的形式“出售”後，與近109位業主引發糾紛，其中包括按揭商貸一年多仍未下來，到了收樓時間卻發現公寓仍是空地，買房實際上卻是租房等糾紛。

買房變租房，這讓業主李小姐（化名）很是無奈。

2017年9月，家住廣州的李小姐接到推銷電話說20多萬元就可以在佛山南海大瀝擁有一套複式公寓，第一層計價，第二層免費送，而且是雙地鐵的物業。

聽到這麼一通推銷，李小姐心動了，於是以首付款186813元，銀行按揭62244元，總計249057元的價格買下了位於廣佛智城的一套公寓。李小姐告訴記者，對於在購買公寓期間其產權情況完全不知情。“售樓人員當時完全沒有和我說該物業沒有產權，我沒買過公寓，以為交清房款後就可以拿房產證，完全不知情有‘轉讓使用權’這種情況。”

但當她簽完合同時，才發現實際上籤的只是《物業使用權轉讓合同》。“簽完後我想起來問他們房產證什麼時候取，他們這時候才說那個‘使用權轉讓’合同就是了，說公寓都是用這個代替房產證。”李小姐發現不對勁後向開發商要求退款。

事實上，所謂的購買廣佛智城的公寓，實質上只是租用廣佛智城公寓的物業使用權。

根據李小姐提供的與廣東廣佛智城商業地產投資有限公司簽訂的《物業使用權轉讓合同》對於乙方的權利義務有如下規定：本合同期滿之日，乙方應依照約定的期限將物業使用權歸還給甲方。

而另一位業主林先生卻遭受了按揭商貸遲遲未下來的困擾。“我是2017年11月份買的，交付了一半的首付，另一半做按揭貸款，提交了很多份資料但至今仍未貸下來，後來我就不貸了。”

此外，更為離奇的是，有業主向記者表示，簽了約買了公寓到了收樓現場發現居然還是一片空地。“我是2017年3月份買的廣佛智城一期的公寓，當時8000元/平方米左右，籤的合同承諾是2017年12月31日交樓，但是現在都2019年了，我們所買的公寓還是塊空地，就圍起來而已，而且未交付的違約金也沒有賠付。”

根據業主張先生提供的《物業使用權轉讓合同》顯示，甲方2017年12月31日前將該物業交付給乙方。甲方未按照本合同約定的期限向乙方交付物業，應按照已收轉讓金每日萬分之五的標準向乙方支付違約金。

據瞭解，早在2017年1月就有媒體曝出，同為集體經營性土地流轉入市的商業項目麗日廣場因公寓變辦公，買房變租房遭到了1700名業主的維權糾紛。最後，麗日廣場售樓中心不得不與眾多業主分批登記辦理退房手續。

就廣佛智城相關糾紛，記者致電致函了廣東廣佛智城集體有限公司，截至發稿，未獲進一步回覆。

“南海模式”暗生“灰色地帶”

事實上，作為農村集體經營性建設用地，並不能用於建設住宅或類似住宅的居住用房，該用地40年使用權到期後還可能面臨著被無償收回的風險。

根據2014年9月10日佛山市南海區人民政府印發的《佛山市南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》（下稱“實施辦法”），其中規定，通過流轉方式取得的集體建設用地不得用於建設住宅或類似住宅的居住用房，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房；但經批准利用集體建設用地建設保障性住房及村居社區公寓除外。區規劃部門不予核發建設工程規劃許可證，區住建部門不予核發施工許可證、房地產權證。

而其中如何“流轉”入市，出讓給開發商，實施辦法規定，村（居）集體經濟組織按照《佛山市南海區農村集體資產管理交易辦法》等規定進行公開交易，將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向村（居）集體經濟組織支付出讓價款。出讓期限屆滿的，集體建設用地使用權由村（居）集體經濟組織無償收回，其地上建築物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。

2015年12月11日，佛山市南海區人民政府《關於印發佛山市南海區農村集體經營性建設用地入市管理試行辦法》顯示，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。其中商服產業規定為批發零售用地、商務金融用地、住宿餐飲用地（不含酒店等住宿類用地）和其他商服用地。單位或個人通過出讓、轉讓、租賃、作價出資（入股）等方式取得的農村集體經營性建設用地用於建設住宅或類似住宅的居住用房，或將地上已有的其他用途用房改為居住用房的，由區住建、國土、規劃等部門依照相關規定進行查處。

農村經營性集體用地得以流轉入市背後，是佛山市南海區在2015年作為全國33個試點縣（市、區）行政區域試點農村土地制度改革之一，對農村集體用地流轉入市嘗試新的探索。

2015 年 2 月 25 日，全國人大常委會決定廣東省佛山市南海區等 33 個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施部分法律規定，標誌著農村土地制度改革三項試點正式啟動。南海按照中央試點要求，結合地方實際，開始了近四年的農村集體經營性建設用地入市改革試點探索。

據悉，自試點工作啟動以來，南海區依託地處珠三角腹地的區位優勢，藉助農村土地股份合作制改革實現土地的所有權、承包權、使用權三權分離，農民集體逐步開始經營性建設用地自發流轉的探索，農村土地要素得以充分參與工業化和城鎮化進程。南海由此完成從傳統的農村社會向現代工業社會的轉變，創造了聞名全國的“南海模式”。

然而，目前記者走訪發現，集體經營性建設用地在流轉入市後，卻滋生了公寓銷售的亂象。事實上，相關亂象早在2016年就曾有媒體報道，然而至今仍未得到有效整治。就相關情況記者致電致函了佛山市南海區人民政府以及佛山市南海區國土城建和水務局，截至發稿，未獲進一步回覆。

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