近期，華潤、大悅城、瑞安、金茂、招商蛇口等上市企業陸續公佈了2018年“成績單”。敏將其零售商業的運營數據做了整理分享。

綜合這些重點商業地產旗下的項目來看，無論是租金收入還是銷售額，2018年的整體表現普遍呈現上漲趨勢。除凱德之外的12家的房企租金收入共計800億餘人民幣。此外，凱德集團資管規模也接近5000億元人民幣，凸顯出了存量時代下的資管市場”深不可測“的前景。

大悅城：喜憂參半

2018年，大悅城可謂“喜憂參半”，一方面實現了和中糧地產的重組，租金收入有所增長；另一方面，營收下降明顯。年報顯示，2018年大悅城地產營業收入81.29億元，同比下降30.3%，主要因銷售物業交付面積減少及交付產品結構變化單價降低，致使物業銷售收入下降。其中投資物業租金及相關物業管理服務收入總額約為36.3億元，佔收入總額約44.7%，同比增長5.8%。酒店經營收入在2018年也出現下降，全年收入約7.3億元，佔收入總額約9.0%，同比下降 23.6%。

購物中心增長較快

圖：長風大悅城

在投資物業方面，大悅城投資物業運營情況良好，運營效率提升，物業得到快速發展，2018年大悅城購物中心租金收入取得26.03億元，同比增長11.4%。其中，物業發展全面提速，輕重並舉，實現西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城開業，開業運營項目增至12個。

表：大悅城購物中心出租情況

後大悅城時代前景可期

此前，中糧地產與大悅城幾經周折的重組方案終獲證監會通過，中糧地產將成為中糧集團旗下唯一地產平臺，大悅城地產將成為中糧地產的子公司。其中中糧集團持股中糧地產75%，中糧地產對大悅城地產持股 59.59%。

大悅城地產董事長周政在業績會上指出，“整合完成後，未來集團的發展戰略是雙輪驅動。A股重點是開發型、住宅型產品，H股大悅城地產是商業，大悅城要更多地在商業的運營內容、產業的內容上有序經營。”

對於大悅城地產未來的發展，周政表示，完成重組後，公司不僅不會削弱大悅城地產的業務，還將給大悅城地產帶來更多的發展機會，特別是未來計劃持有的40-50個高質量持有型項目，大部分由大悅城地產來承擔。

喆安君認為，整合後大悅城拿地和獲取項目更具競爭優勢，擴張速度將加快；另外，大悅城地產整體融資成本將有所降低，對於持有型物業的租金收益也可保證穩定的現金流。

瑞安：輕重並舉

年報披露，2018年的收入增長35%至人民幣248.41億元，一般物業銷售額為人民幣 70.93億元，而其他資產處置為人民幣150.38 億元。年內租金及相關收入貢獻人民幣 20.16億元，而來自酒店、建築、資產管理費用收入及其他業務的收入則達人民幣 6.94 億元。

租金收入穩步提升

2018年公司實現租金及相關收入為人民幣20.16億元，同比增長8%。若計入來自瑞虹新城商業合作物業組合的租金及相關收入人民幣 1.84 億元（現入賬為合營公司收入），租金及相關收入總額按年增長18%。客流量和零售額分別增長15%和 20%。

表：瑞安投資物業租金情況

上海新天地於2018年的租金及相關收入維持穩定。自2017年起進行一系列租戶提升工程後，新租戶（例如， Tom Ford Cosmetic、來自東京的Glaciel及LeTAO）於2018年下半年在上海新天地開設在中國的首家商舖，而紐約漢堡飽連鎖店Shake Shack亦於2019年1月在新天地開設在中國的首家商店。

新天地廣場的更新改造計劃已經完成，並於2018年12月進行試營業，吸引了大量新租戶，包括許多首次進入中國及／或上海的租戶。如來自新加坡的PS Café、來自日本的 FOMO Pancake、來自法國的 L’Eclair de Genie 等，均為首次在中國開店的品牌。

圖：新天地廣場

發展輕資產戰略

瑞安房地產在執行“輕資產策略”方面繼續取得良好進展，得以加速資金週轉及把握增長機會。目前，公司連同合作伙伴/共同投資人為六個處於不同發展階段的項目提供投資管理、項目管理及/或資產管理服務。

表：瑞安合作項目情況

年報披露，瑞安爭取機會為第三方資產提供管理服務，尤其是發揮這方面的能力，為黃金地段具有保護價值的物業引入新的資產管理服務。包括首個應用INNO辦公樓概念的輕資產項目-南京INNO珠江路項目。

公司在南京的第二個輕資產項目-南京百子亭的總建築面積為4.5萬平方米，其中包括零售、文化及消費設施。公司計劃於2019年開始進行該項目的預租活動。

招商蛇口：大灣區區位優勢突出

2018年報披露，報告期內招商蛇口實現營業收入882.78億元，同比增長16.25%。實現歸屬於上市公司股東的淨利潤152.40億元，同比增長20.42%，基本每股收益為1.89元，同比增長18.13%。

商業地產租金收入6.02億元

招商蛇口以城市和園區綜合開發運營服務商作為公司定位，將商業地產和住宅開發作為同等重要的地位，目前已形成三大商業產品線：城市級綜合體“海上世界”、區域核心級綜合體“匯港”以及社區級綜合體“花園城”。目前，已開發運營海上世界、花園城、匯港等城市綜合體及商業項目近30個商業項目。

圖：深圳海上世界

年報披露，截至報告期末，招商蛇口擁有可出租土地面積202.81萬平米，出租率99%，出租收入1.26億元。2018年，公司實現總出租收入24.92億元，同比增加 10%，總體出租率達 83%。其中商鋪及商業中心可出租面積80.19萬平方米，累計已出租面積787.47萬平方米，出租收入6.02億元

大灣區儲備資源豐富

年報披露，招商蛇口目前已在粵港澳大灣區的9個城市佈局，其中大部分資源集中在深圳，包括從前海蛇口自貿區內的蛇口海上世界起沿南海邊一路往西，太子灣片區、前海媽灣片區到寶安空港新城的深圳國際會展中心片區，公司近千萬平方米的優質資源正在有序地規劃、開發及建設。

其中，太子灣是深圳全新的重點發展片區，整體定位為世界級濱海城市綜合體，也是招商斥資2000億再造新蛇口重中之重的項目。太子灣片區綜合了商業、辦公、酒店、倉儲、文化藝術、學校、醫院、交通及商務公寓、人才公寓、住宅等業態共 170 萬平方米，已經開始全面開發建設。

華潤：依然領先

購物中心仍然是華潤投資物業貢獻最大的部分，也是增長最快的業務。年報披露，2018年，華潤投資物業實現營業額95.2億元，同比增長24.5%。其中，購物中心業務營業額68.6億，同比增長29.9%；寫字樓營業額12.4億，同比增長15.3%；酒店業務營業額14.3億，同比增長10.2%。

規模位於行業前列

截至2018年12月底，華潤在投資物業規模上位於行業前列，總建築面積達921萬平米。購物中心方面，已開業萬象城/萬象天地23個，萬象匯/五彩城12個，儲備項目43個。另有管理輸出購物中心項目25個，其中在營項目17個，儲備項目8個。

2018年，華潤新開業8個購物中心，分別為杭州蕭山萬象匯、太原萬象城、重慶彈子石萬象匯、南通萬象城、柳州萬象城、石家莊萬象城、廈門萬象城、深圳灣萬象城。

表：華潤2018投資物業出租情況

金茂：商業運營還可提速

2018年，中國金茂實現收入387.33億元，同比增長25%；毛利145.38億元，同比增長45%；公司所有者應占溢利52.11億元，同比增長31%。

商業運營發展緩慢

自中國金茂從“地產商”轉型為“城市運營商”後，相繼在2016年提出從“雙輪驅動”到“雙輪兩翼”的戰略升級，其中，“雙輪”為地產開發與持有，“兩翼”則是服務與金融。2018年金茂在“雙輪兩翼”四個方面都取得了不同程度的突破，但商業運營板塊需加快發展步伐。

2018年，，金茂商務租賃及零售商業運營收入14.5億元，同比增長6%，僅佔2018年營收的4%；毛利率為87%，同比上升4個百分點，整體盈利能力有所提升。公司目前佈局上海、麗江、南京、長沙、青島、重慶六座城市，籌開和運營以“覽秀城”、“J·LIFE”、“金茂匯”三個品牌為代表的多個品質商業項目。

表：中國金茂商務租賃及零售商業情況

新鴻基：依然穩健

2018年1-12月，新鴻基集團連同合作項目，總租金收入同比上漲7%至122.86億港幣；淨租金收入同比上漲7%至95億港幣，這其中大部分的貢獻來自香港。主要是由於香港及內地租金的上升，以及新收租物業帶來收益。

內地物業穩定上漲

2018年下半年，新鴻基內地的租金收入增長率達12%，為22.25億元。財報中還提到，集團在上海國金中心和上海環貿廣場的優質寫字樓繼續取得高出租率。此外，上海國金中心商場和上海環貿廣場的環貿IAPM商場保持高出租率，租金收入增長滿意。IGC和天環是集團在廣州的兩個合作開發商場，目前出租率約為90%，商場引入更多普及高級品牌。

北京APM引入更多高級化妝品品牌和熱門餐飲，以提高其吸引力，租金穩步增長。靠近二環路的北京新城廣場，樓面達22萬平方呎，其改裝工作已經完成，並已全部預租，並將於2019年下半年開業。

籌備項目

徐家彙國貿中心：目前一期國貿匯已完工，其中商場面積34萬平方呎，相當於3.2萬㎡，目標客群為千禧一代，預計2019年上半年開業。項目二期包含寫字樓和約4000㎡的零售面積，預計於2018年下半年落成。

此外，項目還有寫字樓、酒店，以及250萬平方呎（相當於23.2萬㎡）的商場，整個項目預計2023年全面落成。

圖：上海國貿中心

南京IFC：項目位於南京中央商務區，連接兩條軌道線交匯處。商場面積100萬平方呎，相當於9.3萬㎡，定位與上海國金中心相似，目前已經開始招租，預計2023年全面落成。

凱德：收併購動作頻繁

2月22日，凱德集團發佈了其2018年度的業績，其管理資產已經達到了1001億新元，提前達成了2020年度的目標。凱德在2018年實現收入56億新元，同比增長21.3%；息稅前利潤41.5億新元，同比增長25.5%。

圖：凱德佈局情況

購物中心仍然佔據凱德業務佈局的大頭。凱德的業態共分為幾個方面，購物中心佔40%，辦公樓佔27%，住宅和辦公樓散售佔15%，服務公寓及長租公寓佔15%，集團及其他業務佔3%。

圖：凱德項目業務分佈情況

積極併購，擴大版圖

在2018-2019年年初凱德的幾個大手筆交易讓業界側目，出售了20個購物中心，成交了包括上海第一高雙子塔星港國際中心、浦發大廈、重慶兩江春城、廣州增城和科學城地塊在內的五大宗重磅資產交易及拿地。2018年可以說是凱德戰車加速前進，重倉中國一二線城市市場的一年。

收購上海雙子塔星港國際中心：2018年11月13日，凱德集團正式宣佈，由旗下來福士中國投資夥伴III攜手新加坡政府投資公司(GIC)，通過上海聯合產權交易所成功受讓上海星外灘開發建設有限公司100%股權，摘牌價格127.86億元，預計項目投資總額約200億，這也刷新了凱德在華單個項目交易金額紀錄。

圖：雙子塔星港國際中心

收購上海浦發大廈：2019年1月7日，凱德宣佈，與一家非關聯第三方公司成立50:50的合資公司，斥資27.52億元收購位於陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積，包含辦公樓8－19層和21－32層，地上總建築面積為41,773平方米。

浦發大廈將作為種子資產投入至凱德即將成立的增值型私募房地產基金，該基金將著力於關注亞洲重要門戶城市的商務房地產項目。

整合星橋騰飛：2019年1月14日，凱德集團宣佈與淡馬錫達成交易，以110億新元收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成後，將使凱德與星橋騰飛整合成為亞洲最大的多元化房地產集團。

新世界：深入大灣區

財報顯示，2018年該集團錄得綜合收入492.67億港元，上升76%。主要受惠於香港物業發展卓越的營運表現。其中投資物業收入為17.9億港元。

按分部看，物業發展分部的收入上升202%，物業投資分部的收入錄得增長33%，主要是由於：1、Victoria Dockside的K11 ATELIER及武漢光谷K11提供全期貢獻；2、內部架構優化，加強經營及成本管理及；3、現有物業租金增長。

圖：上海K11

內地投資物業穩步增長並參與舊改

其中，中國內地的投資物業分部業績增長48%，主要是由於位於北京、武漢、上海及廣州的旗艦項目貢獻改善。

於回顧期內，新世界發展在中國內地的外部租金收入總額8.45億港元，上升66%，主要是由於該集團內部進行架構優化，加強經營及成本管理，加上新項目如武漢光谷K11開始提供貢獻。若扣除上述因素，中國內地租金收入上升9%。

此外，新世界中國地產積極推動舊城改造。期內，廣州荔灣區石圍塘街山村股份合作經濟聯合社合作意向協定內容表決結果公示，新世界中國地產成為山村舊村更新改造項目意向合作企業。山村舊村更新改造項目地理位置十分優越，臨近四條地鐵線及廣州逸彩庭園的成熟生活圈，為集團於廣州另一全新重點佈局。

積極佈局大灣區

繼深圳前海、深圳太子灣及廣州增城的項目，該集團於回顧期內在大灣區再下一城，在2018年11月，新世界中國地產成功收購廣州地鐵集團旗下持有廣州漢溪長隆地塊的子公司65%股權，與其合作開發該地塊項目。

越秀房託 ：物業估值普遍提升

財報顯示，越秀房託2018年收入合計20.31億元，同比2017年上升9.60%。物業收入淨額14.69億元，同比2017年增長11.76%。除稅後淨溢利9.67億元，同比減少32.74%。

其中，越秀房託在寫字樓方面錄得經營收入9.46億元，在零售商場方面錄得1.76億元，在批發方面則錄得經營收入3.67億元，在酒店及服務式公寓方面錄得經營收入5.43億元。

進行資產末位淘汰制

2018年，越秀房產基金旗下物業組合共有8項，包括位於廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、廣州國際金融中心，位於上海的越秀大廈，位於武漢的越秀財富中心、星匯維港購物中心，以及位於杭州的維多利中心，總出租率達90.8％，物業組合市值約339.7億元。

其中，越秀房託於2018年底 “前後腳”進行的出售、收購動作引起了關注。去年末，越秀房產基金以11.78億元出售越秀新都會，價格較評估價溢價約5.8%；同時，又補倉購入杭州維多利商務中心2幢及315個地下車位。

對於為何集中在年底進行資產操作，林德良在業績會上對媒體表示，新都會的出售與杭州的項目進入是一貫以來的投資策略，“有進有出”。其進一步指出，越秀房託每年都會評估旗下的物業，哪個資產的指標排在最後一名的可能就會選擇出售。

表：越秀房託物業估值情況

恆隆：開發收益萎縮，租金收益增長

“房地產賺大錢的時代已經過去”，正如公司董事長陳啟宗所說。恆隆地產賺慢錢，租金收入就是慢而穩定的錢。從2018年恆隆收入構成可以看出，物業開發銷售在明顯萎縮。

財報顯示，恆隆集團在2018年的總收入減少16%至94.08億港元，其中物業銷售收入減少64%至12.27億港元、物業租賃收入增加5%至81.81億港元、總營業溢利減少14%至68.22億港元。

在2018年中，除了上海港匯恆隆廣場因為翻新改造外，但其整體物業收入卻仍然增加了4%，達到了35.77億元，可以說如今恆隆在內地物業的收入是接連增長，就在去年的一二季度獲得了7%的增幅，三四季度獲得了9%的增幅(除去上海)。

此外，在內地八個項目中，上海依舊是租金收入的主要貢獻力。財報顯示，2018年恆隆廣場•上海收入15.54億元，港匯恆隆廣場收入8.03億元，佔內地租賃總收入的65.9%。

表：恆隆2018年內地項目出租情況

值得期待的是，一向謹慎的恆隆地產，在2018年以107億元拿下的杭州百井坊地塊。財報中提到，未來恆隆地產在這幅優質地發展大型高端綜合商業項目，包括世界級購物商場及辦公樓，地面及以上之樓面面積最高達約19.41萬平方米，預計2024年分階段落成。顯示出其對杭州市場寄予厚望。

太古：開始提速

年報披露，2018年太古租金收入總額為港幣121.17億元。在香港，辦公樓物業組合租金收入有所增加，主要由於續約租金上調、租用率堅挺，以及太古坊開幕。在中國內地，租金收入總額上升20%，主要由於續約租金上調級租用率改善。

“慢行派”不再慢

2018年是太古地產進入內地市場的第十個年頭，內地的第一個項目三里屯太古裡也正在擴容，“慢行派”太古地產也開始提速。

作為港資開發商在內地的佼佼者，太古地產在內地的表現一向可圈可點，儘管十年五個項目的佈局經常為行業詬病發展太慢，但在太古的自有邏輯中，商業地產的運營的質量遠比規模更重要。

值得一提的是，1月23日，太古地產與陸家嘴集團正式宣佈，雙方的合資零售項目正式命名為“前灘太古裡”。前灘太古裡是繼北京的三里屯太古裡和成都遠洋太古裡兩個項目之後，太古地產在中國內地的第三個“太古裡”，同時也是 2017 年上海興業太古匯開幕之後，太古地產在上海又一個重要的零售項目。目前前灘太古裡已經正式啟動招商，按目前計劃會在 2020 年底分階段開業。

陸家嘴集團總經理徐而進表示前灘太古裡將“為區內社群乃至整個上海的顧客帶來無與倫比的優質零售、餐飲和消閒體驗”。

表：太古2018年零售物業出租情況

新城商業：向”雙百“目標躍進

在雙百目標的引導下，新城商業得到迅猛發展。2018年可以說是新城控股高歌猛進的一年，首次進入全國房企前10行業，商業地產板塊也得到較快發展。2018年公司新增 33 個項目，開業19 座吾悅廣場，開業規模位居行業第二。年報數據顯示，報告期內，公司已實現 80 個大中城市、96 個綜合體項目的佈局，已累計開業 42 座吾悅廣場，已開業面積共計 390.40 萬方，同比增長72.25%，全年實現租金及管理費收入21.16億元，同比增長107.44%，平均出租率達98.83%。2019年，新城控股計劃新開業吾悅廣場22 座，總收入超過 40 億元。

表：新城2018年吾悅廣場出租情況

佈局：集中於三四線

作為從常州起家的新城控股，雖然堅持“深耕長三角，擴充西南區域版圖“的佈局策略，但是其商業地產的佈局

表：吾悅廣場進入城市情況

萬達：飽受爭議增長依舊

在去年王健林做的2018年工作總結中提到，萬達商管集團收入376.5億元，同比增長25.9%；租金收入328.8億元，同比增長28.8%。酒店管理公司收入14億元，同比增長21%。開業萬達廣場49個（不含轉讓資產項目）；新增持有物業452萬平方米，累計持有物業3586萬平方米。可以說對於飽受爭議的萬達，去年還是取得了不錯的成績。

但或許受歷史包袱所累，儘管收益保持增長，但依然沒有動搖王建林要向現代服務業轉型的決心。據萬達2018年終工作總結披露，2018年開業的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。從2019年起，開業的輕資產廣場超過一半，以後佔比越來越高，也許幾年以後開業項目全部都是輕資產。

“萬達一定要堅決轉型，發展擁有長期穩定現金流、有科技含量的產業。”在王健林去年在年終工作總結中強調。在這一轉型思路下，近期，萬達又開啟了“賣賣賣”模式，將前景並不好看的萬達百貨下屬全部37家百貨門店打包賣給了蘇寧。

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