上海是中國重要的的經濟、交通、科技、工業、金融、會展和航運中心，是世界上規模和麵積最大的都會區之一。上海港貨物吞吐量和集裝箱吞吐量均居世界第一，是一個良好的濱江濱海國際性港口。上海也是中國大陸首個自貿區“中國（上海）自由貿易試驗區”所在地。上海與江蘇、浙江、安徽共同構成的長江三角洲城市群已成為國際6大世界級城市群之一。
這一次，上海終於對規模龐大而一直處於低效利用狀態的工業用地出手了，這無疑意味著“存量時代”的到來。在彈性出讓、嚴禁分割等細則出爐之後，整體計劃也在近日問世，未來可能超過300平方公里的工業用地將“變性”。
隨之而來的，是幾家歡樂幾家愁的局面。對包括聯東在內的很多希望進入上海產業地產市場的企業而言，這些新政無疑將是個噩夢——增量減少且限制嚴苛，存量將大幅升值，使得很多原本手中擁有大量廉價工業用地的本地生產性企業待價而沽，甚至自己操刀上陣改造為商用物業。而在另一方面，本地產業地產商的利益餡餅就又增厚了許多，外高橋、陸家嘴、浦東金橋、張江高科這些上海本地產業地產商在政策出爐後股價紛紛應聲暴漲。
很有意思的是，一線城市對工業用地的處理方式雖然都是存量盤活為主，但北京可能更集中於文創園區和自住型商品房，深圳則對產業地產更有興趣，“工改工”類的總部基地受到鼓勵，而上海這些政策出臺的意義很明顯，將中小型的生產性企業徹底逼迫出上海，留下更多的空間發展高端服務產業，可以看作是這些年來“退二進三”的一次總攻勢。
當然，總的來說，工 業用地的存量流轉對產業升級轉型還是有正面的促進意義的，而越來越稀缺的工業用地，也可以倒逼現有的產業地產商改變原有的粗放型發展模式，轉而精耕細作，在更少的工業用地上提供更多的產值、稅收，培育出更多的產業新星，並延伸出更多創新的業務模式，這些都是有益於產業地產健康可持續發展的。至於再無法進入上海的產業地產商們，彆氣餒，用武之地依然很廣闊，不要因為一棵樹木而丟掉整片森林!
作為國內土地資源約束最突出的特大城市之一，上海在嚴控新增建設用地的同時，將更注重向存量土地謀求發展空間。上海日前已下發文件，“鼓勵”和“規範”並舉，著力盤活、優化存量工業用地，促進產業發展“高端化、集聚化、服務化、融合化、低碳化”。
據介紹，在新一輪土地管理中，上海已明確了“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”的“五量調控”新思路。日前，上海市政府辦公廳轉發市規劃國土資源局制訂的《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法(試行)》，為閒置及低效利用工業用地的調整、升級提出具體操作方法。
根據《辦法》，上海對存量工業用地將主要採取區域整體轉型、土地收儲後出讓和有條件零星開發等實施路徑，並已為此制訂了一系列引導及鼓勵政策。比如，關於區域整體轉型開發，除政府土地收儲後整體開發建設外，還允許單一主體或聯合開發體採取存量補地價方式自行開發。
對於補繳地價的標準，《辦法》規定，轉型為研發總部產業項目類用地的市場評估地價，外環線以外地區不低於相同地塊工業用途基準地價的150%，外環線以內地區則一般不低於相同地段辦公用途基準地價的70%;轉型為研發總部通用類的，市場評估地價不低於相同地段辦公用途基準地價的70%。此外，符合相關條件的研發總部類用地，最高容積率可以達到4。
“目前工業用地價格整體還比較低，土地改變用途後補繳至工業地價的1.5倍，再加上容積率的提高，對企業是有較大激勵作用的。”上海市土地學會副會長袁華寶說。
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