三四月間，桃紅柳綠，草長鶯飛，正是江南一年中最好的時節。伴隨天氣一同回暖的，還有樓市。
最近，杭州、嘉興等地相繼出現了土拍火爆、樓盤熱銷的景象。而4月3日，杭州發佈的《關於貫徹落實企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》中，將直接落戶的門檻一下子拉低到“全日制大學專科及以上人才在行工作並繳納社保的”的新規，更是讓外界對杭州這個去年人口淨流入量全國TOP4城市，未來房價的上漲空間充滿想象。
如果說，淡季時銷售方愁賣，那麼現如今，則變成了購房者愁買。人們糾結較多的一個問題是，究竟買市中心區域的老破小，還是近郊甚至遠郊區域的大平層？
關注房產這些年，看到許多媒體、自媒體以及房產投資達人都討論過這個問題。有的說，市中心寸土寸金、交通方便、配套齊全，所以投資價值更高，房產的流通性更強。有的說，郊區大平層居住舒適感更優，而且隨著公共交通從市區向郊區延伸，只要處在地鐵、公交等的沿線，同樣具有很大投資價值。
這些觀點都有其價值，但並非全然正確，因為其邏輯起點，想當然地認為，所有城市都是像北京、上海那樣，房價與城市道路一樣呈環狀分佈，一環套一環，越是中心地區（北京的二三四環，上海的內環中環）房價越高，越是往外（北京六環以外，上海外環以外）房價越低。哪怕通州新區、浦東新區（更別說什麼嘉定新城、XX 新城了）這些城市的副中心站位再高，宣傳的再牛逼，其房價也永遠不會超過東西城、黃埔長寧這些老城區。這種情況下，市區老破小的確具有投資價值。
（注：本文所用房價地圖，主要是為了讀者能有直觀感受，其中價格都並非最新數據）
問題是，這種情況只存在於一線及部分二線大城市。在其它數量更多的城市，近郊一座新城的崛起，帶來的影響不僅是城市面積的擴大，而且往往意味著城市中心的轉移。
以嘉興為例，這些年，隨著南湖新區、秀洲新區、科技城板塊、城南板塊、湘家蕩區域等過去的 “近郊”的陸續開發，老城區（環城河以內區域）已經慢慢被掏空，大批優質的學校、醫院陸續搬離老城區。像嘉興大名鼎鼎的實驗小學，2000 年以後就從原先的勤儉路、少年路搬到了現在的城東南湖新區（東校區）、城西經開區（西校區），加之前年新開的科技城校區，無一例外都遠離老城區。目前，老城區的學區房只剩下一所輔成小學，雖然也不賴，但比之上百年曆史的實驗小學，畢竟差了一截。
更悲催的還要屬醫院了。過去，嘉興幾乎所有的醫院，包括一院、二院、中醫院、婦保院、榮軍醫院等，全部擠在環城河以內不到 3 平方公里的老城區。而現在，除了第二醫院，其他的已經全部搬離老城區。就連二院這唯一的獨苗，也一度傳說要搬走。這裡，我們暫且不討論今後居住在老城區的居民（主要是老年人及城市低收入群體）的就醫問題該如何解決，只從房產投資角度來看，沒有了引以為傲的教育醫療等配套的市中心老破小，真的還有投資價值嗎？
事實上，這種情況不止存在於嘉興這樣的三線城市（我知道，對於許多房產投資大咖，三線城市原本就沒入過他們的法眼），不少熱門二線甚至新一線城市，同樣存在這種因建設新城，導致城市中心轉移，進而影響到房價的高點由老城區轉移到新城區的情況。比如嘉興邊上的蘇州，房價最高的區域就不是老城所在的姑蘇區，而是東面的蘇州工業園區。
地級市如此，省會也存在這種情況。像過去這十幾年數一數二的“黑馬城市”，被稱為上一輪房價領漲“四小龍”之一的霸都合肥，其房價的最高點同樣不在傳統的蜀山、包河、廬陽、瑤海四區，而是出現在位於西南的政務區。另外，更靠南面，原先合肥人眼中屬於遠郊的濱湖新區，這幾年的房價也是狂飆突進，目前已經甩開“老四區”幾條街了。
再往北看，秦嶺淮河線以北我僅看好的四座城市之一、已經躋身“國家中心城市”之列的鄭州，其房價最高點同樣不在傳統意義上的市中心，而在其東面的鄭東新區。
如果我們把視野拉得再大一點，應該說，這種城市地理中心與房價中心的分離才是常態。比如在不少西方發達國家，都存在城市空心化，或者叫逆城市化的情況。城市白領、資產階層大多傾向於搬離市區，去環境更好、配套也比較完善的近郊安家，而把市中心留給低收入群體。對於身處這些城市的朋友來說，遠離城區老破小，擁抱郊區大平層，或許才是明智的選擇。
一句話，投資房產到底選市區老破小，還是近郊大平層，不是一個可以概而言之的話題，更沒有標準答案，它需要因城而異，具體城市具體分析。就醬！
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