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■拆遷維權有套路；高額補償有妙招
來源｜ 蒼梧 相飛 江蘇金品律所聯盟
面對當前全國性的舊城改造和棚戶區改造，社會主義新農村建設等過程中遇到的拆遷問題，對於法律知識欠缺的拆遷戶來說，無疑是滿頭霧水，不知所措，今天筆者就給大家簡單分享一下政府拆遷過程中的常見問題，希望對大家能有所幫助。
▶ 第一種：確實是違建。
即沒有經過任何批准，沒有任何證件，沒有土地證，沒有規劃證，沒有房產證，行為人在某地方蓋房子，政府有關部門明確告知行為人不能建房，行為人執意建造，這是第一種類型，確確實實的違建。針對這種類型，就按照《行政強制法》第44條：“對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除”。告知行為人所建造的建築是違法建築，還可以在媒體上發個公告：該地方的建築是違建。當然要允許行為人複議、申訴，若複議、申訴期限過了，就按照《行政強制法》第44條處理。
▶ 第二種：原本不是違建，但因為拆遷把它認定成是違建。
有一些建築沒有土地許可，當時沒有土地機關，怎麼辦土地證？甚至五六十年代的建築，任憑一說就變成違建了。沒有土地證，沒有許可證，也沒有房產證、規劃許可證、建設許可證，隨便找一個沒有的證，就被認定成違建了。上述證是後來才有的，行政許可大多數都是90年代以後才有的。本來這個建築無所謂合法或者違法，即便是違法，沒有法律也是可以建造的，也沒有要求你去辦證，但是要證的時候，他就說你是違建。這是第二種類型，本來不是違建，就是五六十年代蓋的房子，那個時候沒有證，現在不能蓋，而且現在應該有證，但有關部門沒有給行為人發證，這種情況，應該進行足額補償，百分百的補償，哪怕他沒有證！
▶ 第三種：客觀上是違建，確實缺少相關證件。
也不是第二種講的六七十年代的房子，但是行為人不知道要辦這些手續，也沒人告知他，有關部門也沒有處罰過，甚至有的可能有個土地證之類的證件，但是嚴格來講還缺少某個證件。這種是客觀上違法行為人主觀上不知道是違法，當事人不知道要辦這個證，行政機關又沒有告訴他。此情形，應該按照《行政處罰法》過了兩年就不追究，應該給予補償。
▶ 第四種：當事人違法，政府也違法。
本來符合建設許可，可以辦理建設許可證的，當事人到政府部門去辦理，但不給當事人辦，甚至連答覆也沒有。當事人沒辦法就建起來了。這種類型下，當事人本來可以通過訴訟解決的，但是因為房子建好了，就沒有去訴訟了，也沒有辦相關證件了。本來是百分之百可以建造的，但是就是辦不下來證件。這是典型的政府行為違法導致違建。本來應該發證的他不發，本來應該答覆的不予答覆。當然這種類型，當事人也是有過錯的，但相對來說，政府的責任更大一些，政府畢竟知道應該辦證的，結果沒辦證房子就蓋起來了。對於這種違建應該給予適當補償。如果當事人去主張權利了，去訴訟了，補償可能就多一些。
▶ 第五種：當事人違建，但是政府默認。
當事人確實沒有辦證，但是因為該地區涉及拆遷，就被認定為違建了。這種類型就要找證據。實際上，當事人和政府雙方都有過錯，當事人要證明“你建了再說”這句活，找到證據就有轉機。
▶ 第六種：建築本身是違建的，但是經過買賣到當事人處，經過很長時間沒有相關部門處罰，就因為涉及拆遷，就被認定成違建了。
這是典型的當事人取得違建所有權的案件。比如：房東把房子建好賣給敬老院院長，敬老院什麼手續都辦下來了，百十來個老人在那養老，但是沒有辦土地證。現在土地局說這個是違建，要拆掉。一百多老人怎麼辦？敬老院損失怎麼辦？敬老院那麼多年都沒人要土地證，現在拆遷了要土地證，相關部門早幹什麼去了。這種情況下，違建是肯定的，按照違建進行拆遷，但是應該給敬老院補償。
▶ 第七種：棚戶區。
居住的人都是外省的，沒地方居住，就臨時搭一個棚子，可能也沒辦手續，有的辦手續沒有辦齊全，搞棚戶區改造，全部認定為違建。這種情況，除非政府當時明令制止了，如果沒有制止，政府也沒告知，還是應該給予適當補償。行為人在那蓋房子的時候也是經過一兩個部門同意或者默許的，畢竟任何手續都沒有的極少。從人道角度考慮，也應該適當給一些補償。
▶ 第八種：筆者就曾經遇到過這種新類型的案子，當政府徵收徵不到的時候，把當事人的證照吊銷掉，吊銷之後就沒證了，沒證就真的變成違建了。對於這種被違建的情況，當時人要果斷提起行政訴訟，不但要補償還要賠償，甚至還要追究相關領導濫用職權的法律責任！
最後，筆者就上述內容做一個簡單的總結，找政府拆遷中的違法行為要從超越職權/未遵守法定程序、認定事實不清和主要證據不足、適用法律法規錯誤、明顯不當等六個方面考慮，如遇政府違法拆遷要堅決拿起法律武器，維護自己的正當權利，捍衛自己的合法利益，保護自己的合法財產。
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