長江商報消息□本報記者 沈右榮
任志強說“有點瘋”，市場認為“有點狂”，自稱不懂金融就做不好房地產的閩系地產商人黃其森正被千億債務壓得喘不過氣來。
“瘋”與“狂”是對黃其森的高槓杆、狂飆突進式擴張的高度概括。而事實確實如此，2011年黃其森借殼上市的泰禾集團總資產僅為82.28億元，截至去年9月末，總資產為2420.91億元，不到7年，勁增28.42倍。同期，作為土地儲備標誌的存貨增長了23.75倍。
然而，泰禾激進擴張之餘，負債也急劇上升，截至去年9月末，其負債總額已突破2000億元，淨負債率高達342.14%，領跑A股同行。
隨著房地產市場調控、金融去槓桿，泰禾集團資金告急。危機來臨，黃其森倉促祭出“續命三招”：高週轉、賣子、引入戰投。
此外，其還多方爭取銀行授信、高比例股權質押。這一切，都表明黃其森在拼命找錢還債。
備受關注的是，年報尚未披露，泰禾集團提前公佈了有史以來最大規模高送轉方案，刺激股價大幅飆升，引發市場對其化解黃其森被平倉風險質疑。截至目前，黃其森及其一致行動人所持股權超90%被質押融資。
黃其森究竟籌了多少錢，泰禾集團的債務缺口還有多大，尚不得而知。面對今明兩年泰禾集團需償還近千億元債務，曾經頗為自信且運氣不錯的黃其森，還會有這麼好的運氣嗎？
五天賣三子力求“活下去”
資金告急，曾經的“地王收割機”泰禾集團也不得不開啟“狂甩賣”模式。
3月27日，泰禾集團全資子公司廈門泰禾與世茂房地產持股公司廈門悅霖簽署股權協議，廈門泰禾向廈門悅霖轉讓其持有的漳州泰禾房地產40%股權，交易對價為6.34億元。交易完成後，廈門泰禾還持有漳州泰禾60%股權。
這是泰禾集團短短5天內第三次向世茂房地產出售資產。
3月25日，泰禾集團宣佈轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權及相應債務，接盤者為世茂股份（世茂地產擁有A股世茂股份、H股世茂房地產兩個上市平臺），交易對價高達18.06億元。雙方將合作開發南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目。
南昌茵夢湖項目是泰禾集團去年兩次收購而來，合計耗資29.30億元。此前，小商品城進入5年最終兵敗。泰禾集團如此大手筆全盤接手，曾令業界矚目。只是，僅過半年，泰禾集團此次出售完成後，持股比降至49%，開發該項目的主動權拱手出讓。
此前2天，泰禾集團還將全資子公司杭州泰禾持有的杭州藝輝商務51%股權出售給世茂股份孫公司上海煦曉，交易對價為3.79億元。此外，世茂股份還需按比例承擔該項目前期貸款約7.14億元。
短短5天出售三項資產，泰禾集團將回血28.19億元（含交易對方承接的債務）。或許，泰禾集團擬出售的資產遠不止這些。3月26日，世茂房地產總裁許世壇在2018全年業績說明會上公開表示，與泰禾絕對不止一二個項目的合作，合作範圍要比現有的大很多，陸續會有更多的項目收購。
其實，泰禾集團賣子也遠不是今年才開始。去年12月14日，泰禾集團還公告稱，公司將間接持有的福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾 三家公司各100%股權轉讓給福州運成），交易對價為6.35億元。
除與世茂地產接洽達成上述交易外，公開消息稱，泰禾集團還相繼與融創、華僑城、信達等知名房企洽談過合作事宜，主要涉及廣州、廈門等地項目股權合作。消息還稱，泰禾集團擬出售的項目多達12個。
上週，針對出售資產等事宜，長江商報記者向泰禾集團發去採訪函。截至發稿時止，未收到回覆。
短期債務是貨幣資金3.71倍
大舉賣子求生的泰禾集團鉅額債務高懸，償債壓力奇大。
1965年出生的黃其森曾供職於建行福建省分行。1996年，31歲的黃其森下海創立泰禾地產，主攻住宅，2002年北上進京，開發“運河岸上的院子”，宣稱“要打造中國第一豪宅別墅”。
黃其森資本市場之路始於2010年。當年9月30日，成功借殼同為福建的福建三農。從2012年開始，黃其森便在地產界颳起了“泰禾旋風”，瘋狂拿地擴張。曾經備受質疑的是，2014年一季度，泰禾集團營業收入為10.61億元，而其2013年底到2014年2月拿地支出接近280億元，拿地支出與營收嚴重不匹配。如此豪購，就連華遠地產的任志強都忍不住評價“有點瘋”。
其實，泰禾集團拿地最為迅猛是2017年。當年八九月間的一個月，9次出手，涉及資金120億元。而當年，其共獲取36個項目，合計投入資金達552.40億元。
截至去年9月底，泰禾集團總資產達2420.91億元，較2011年底暴增了28.42倍，存貨1679.27億元，同期增長23.75倍。
相較資產及存貨的暴增，泰禾集團的現金流與其嚴重背離。2011年至2017年，公司連續7年經營現金流為淨流出，合計淨流出554.84億元。這意味著，公司經營活動不僅沒有回血，反而持續流血。去年略有改善，前三季度，淨流入1.62億元。
同期，公司投資活動現金流也是連續7年淨流出，合計淨流出453.70億元。只有籌資活動現金流持續淨流入，7年合計淨流入1134.21億元，其中，2017年淨流入484.66億元。
由此可見，7年間，泰禾集團依靠舉債1134.21億元來維持其高速擴張，其自身造血能力極其孱弱。事實上，去年前三季度，其現金回款率為38.94%，遠低於70%—80%行業平均水平。
造血能力太弱、完全靠輸血運營，這種高槓杆模式在房地產市場調控壓力下財務壓力不期而至。
截至去年三季度末，泰禾集團短期借款188.80億元、一年內到期的非流動負債457.93億元、長期借款538.01億元、應付債券250.35億元，合計高達1435.09億元，其中短期債務646.73億元。同期，貨幣資金僅有174.41億元，短期債務是貨幣資金的3.71倍。如此巨大的償債缺口，其財務壓力可見一斑。
不僅如此，佔泰禾集團總資產約七成的存貨週轉率遠低於同業。2017年，其存貨週轉率為0.15次，位居A股上市房企92位。
一名上市房企人士向長江商報記者稱，泰禾集團開發的多是豪宅，相較普通住宅，轉化為收入要慢一些。
兩年要還千億債務或要靠金主
頻頻出售資產迴流資金或只是杯水車薪，泰禾集團要徹底化解財務風險或要靠金主。
2018年之前，黃其森用“高負債、高槓杆、高擔保”撬動的資金頻繁併購進而開發豪宅的模式行不通了。2018年的冬天，對黃其森而言，感覺特別冷。泰禾集團完成銷售額遠未達預期，2000億元目標遙不可及。更為嚴重的是，此前借新還舊模式不行了，申請貸款審批不再順暢了。
這讓黃其森意識到危機來臨，他決定迅速行動挽救。去年春節，黃其森在北京市場發起了“壹號搶收計劃”，相傳定價高端的西府大院項目降價出售，創造了單週認購15億的紀錄。
除了促銷推行高週轉外，黃其森還大舉推進出售資產、爭取銀行授信。現在看來，這些危難之際下人為刀俎交易的搶救行動雖然有一些成效，但仍然不足以償還上千億債務，況且，部分項目毛病不少，江蘇38億元併購案糾紛就是例證。
根據東方金誠出具的《泰禾集團：主體及相關債項2018年度跟蹤評級報告》，2018年4月—12月、2019年及2020年到期需償還的債務分別為384.02億元、473.59億元、477.99億元。
目前尚不知泰禾集團去年是否如期償還了債務，但今明兩年需償還的債務合計高達951.58億元，而這還只是報表上公開的債務，是否存在隱形債務不得而知。
除上述籌資措施外，黃其森的融資渠道並不寬。遭遇信用評級降級後，泰禾集團發債、銀行貸款將受到一定限制，而其股權質押融資已被鎖死。
截至目前，泰禾集團控股股東泰禾投資股權質押比高達99.9969%，其一致行動人黃敏、葉荔股權質押比為95.15%、100%。整體上，泰禾投資及其一致行動人股權質押比為99.65%。這意味著，一旦市場大幅波動，黃其森面臨平倉風險。
備受質疑的是，4月1日，泰禾集團提前發佈創歷史的“10轉增10派2.2元”高送轉預案刺激股價大幅上漲，此舉被解讀為應對大股東平倉風險。
“華夏幸福的危機靠金主中國平安化解。”一投行人士向長江商報記者稱，雖然泰禾集團出售資產一定程度上能緩解財務危機，但徹底解決還是要靠股權融資，引入金主成為戰略投資者或是良策。
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