560.29億元。
這是近日禹洲地產（下稱“禹洲”，01628.HK）披露的2018年財報數據中的銷售額。
回到2018年中績會上，當時禹洲提出了2018年要完成600億的銷售目標，禹洲此年度銷售未達標，差了40億。
林龍安表示，“如果要達標很簡單，把上海辦公樓賣掉就達標了。”
但哪有為了衝業績賣總部大樓的道理。
大多雞蛋在一個籃子裡
實際上，去年年底為了完成業績禹洲的推盤十分緊湊，本想留著2019年樓市回暖才賣的蘇州五個項目以及武漢的一個項目在去年年底臨時加推。
說明禹洲對達成業績目標還是很渴望的，但也無可奈克，林龍安表示，“禹洲大部分土儲在長三角，是限價最嚴厲的地區，所以去年有約90億左右的推盤往今年靠。”
在設立600億的目標時，就有專家表示，“按照佈局，禹洲今年大概是沒辦法完成業績目標了。”
起家於廈門的禹洲，在2016年時把總部從廈門搬到了上海，當時搬到上海是因為禹洲的主要佈局已是長三角地區。
到了2018年在2017年的業績會上林龍安突然提出將開啟“上海-深圳雙總部”模式。
林龍安說，上海總部可以支撐禹洲千億的野心。而深圳總部可以確保禹洲在5年或者10年以後的生存發展。
按照雙總部的佈局，禹洲地產目前聚焦全國六大都市圈28座城市，截至2018年底，禹洲在長三角、環渤海、大灣區的土儲佔比分別為39.9%、23.9%和4.2%。
而這些區域的樓市去年都在下行。
據財報顯示，從地區來看2018年禹洲地產銷售分佈中長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、華中區域、西南區域以及粵港澳大灣區分別佔比約為60%、18.8%、12.2%、8.3%、0.1%及0.6%。
以海西經濟區為例，禹洲在海西經濟區的主要項目位置廈門。而廈門房價從2017年開始就開始回落。
據數據統計2018年廈門島內房產成交均價僅有47000元/平方米左右，島外翔安、同安、海滄、集美四區2008年時房產均價為6000元/平方米，2017年時來到最高點40000元/平方米，而2018年廈門島外四區房產成交均價僅有31000元/平方米左右，單價下降近萬元，一年之間下降幅度高達25%。
而在成交量方面，據廈門房地產聯合網監測數據顯示，2018年廈門全市新房共網籤2780套，同比下跌16%，廈門全市二手房共成交17654套，同比下跌25.36%。
在全國的城市房價“地圖”中，廈門長期被稱為中國樓市的“領漲王”，以二線城市的身份力壓廣州，排在北上深三大城市之後。據胡潤全球房價指數數據顯示，廈門2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五。而到了2018年，曾經的“領漲王”廈門樓市卻量價齊跌。
沿海地區的樓市下行阻礙了禹洲的去化率，反倒是武漢、合肥，為禹洲留下了一份尊嚴。
據財報顯示，2018年，合肥實現合約銷售金額約為人民幣66億元。而武漢方面，去年年初禹洲收購的沿海家園資產包在年底就為禹洲的業績作為巨大貢獻，開盤即接近售罄。
當時，禹洲湖北公司的總經理李曉龍還驕傲的說，“百強房企沒有哪一家會放棄武漢的。”
另外，據瞭解去年禹洲35%的推貨量放在上半年，65%的貨量積在了下半年。這是一個錯過了天時、地利、任何的供貨節奏。
2018年7月30日這一天，中央會議發出明確的調控信號：要堅決遏制房價上漲。
在此前的調控政策中，政府工作報道提出的都是“遏制房價過快上漲”。
少了“過快”兩字，意味著房價也不能上漲了。據貝殼的數據顯示，從2018年7月份以來，全國月度掛牌價環比下跌的城市數量達到45個。
全國大部分樓市量價齊跌，雖然依舊有不少房企，在樓市下滑之時向上而行，但禹洲的品牌影響力在全國的房企之中並排不上號，購房者如果在多家房企中選擇，禹洲也只能拿著“愛的號碼牌”，銷售遇阻也在情理之中。
看著鍋裡的難吃到碗裡的
對於未來的規模暢銷，雖然2018年未達600億，但林龍安還是表示2020年禹洲的目標還是千億，而2019年的銷售目標為670億。
據財報顯示，2019年禹洲可推出的可售貨值為1103億，達到65%的去化率在2019年實現20%左右的增長率應該不難。
在業績會上有人問道禹洲去化是否有壓力。禹洲的回答是，“要看行情，今年行情是謹慎樂觀，不會比去年差，但也不會好很多。”
但從670到1000億，要在2020年完成49%的增長率實現330億的增長，對於現今規模的禹洲，除非2020年樓市極度火熱，要不然有一定的難度。
在報告期內，禹洲的總土儲已經約為1738萬平方米，這樣的土儲總量難以為禹洲未來的業績提高保障，所以目前大面積擴張拿地是禹洲要達千億必做之事。
據財報顯示，2018年，禹洲通過公開招拍掛以及收併購的方式，斬獲30幅優質地塊，新進北京、重慶、佛山、中山、瀋陽、亳州、金華、新鄉及徐州共9個城市。
而進入2019年，禹洲方面在業績會上透露，2019年一季度禹洲便耗資了109億拿下土儲。
大規模的擴張也意味著禹洲需要大量的資金，據財報顯示2017年禹洲的總負債為624.62億，但2018年為936.33億元，負債率也從78.17%升至81.38%，並2018年禹洲的平均融資成本為7.23%，較2017年上升1.2個百分點，今年以來在公佈財報數據的房企裡，有超過十五家的房企融資水平僅在6%左右。
在“錢”這一項，禹洲在當今市場是在沒有優勢。
實際上，能借到錢是本事，一家企業從不會因為負債而出現危機，現金流出現問題才會有危機，而據財報顯示，禹洲目前持有現金以及現今等價物為292.79億，短期債項為164.30億，償債問題目前沒有問題。
在業績會上，林龍安表示，未來禹洲會加大在大灣區的投入，希望能給集團帶來20%的貢獻。
但據瞭解，在去年大灣區為禹洲的業績貢獻量僅有36.2億，並且目前禹洲在大灣區的土寸僅有73.7萬平方米，並且在大灣區的核心地段，珠海、深圳、廣州皆沒有土儲。
大灣區核心地帶動輒幾十億一塊地已目前禹洲的實力，如果深耕大灣區也只能繞“小路”，多進擊惠州、佛山等城市，畢竟進核心城市，幾十億砸進去，禹洲就得有取捨的放棄其他區域的發展了，畢竟規模不允許禹洲全拿下。
這種情況在漸漸淡化廈門的比例走向全國的時候禹洲就遇到過。
關於規模，林龍安表示，“禹洲歷來都不是以追求規模為目標，當然規模也是很重要，禹洲要跟利潤、負債率比例結合在一起。當然規模應該要跟權益、負債結合在一起，形成核心競爭力。”
但要平衡好規模、利潤以及負債尤其艱難，畢竟要拿地，就得借錢，借錢就要花費財務成本，而禹洲又不是玩高週轉的企業。
另外，禹洲未來要發展必須會大量借債，但一定要管好現金流，雖然如今的禹洲跟華僑城有大量項目上的合作，但是要現金緊缺時，當心華僑城聯手中國人壽來敲門“禹洲現今的管理層”，辛苦的努力，為他人做了嫁衣。
婉伯
資深房產記者，人稱“企業漏洞觀察家”，性別飄忽不定，時而虎背熊腰時而溫柔可愛，人生目前目標很簡單——深度稿寫出放飛的感覺。
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