前段時間，我曾提及過，2019是剛需買房的好時機。
我付費社群的小夥伴，更是不止一次問我：
“那麼，張老師，怎麼才能買到物美價廉的剛需房？”
如果你也有同樣的疑問，我今天就告訴你：“買法拍房。“
01
什麼是法拍房？它是法院拍賣房產的簡稱，是遭法院強制執行拍賣的房屋。
據我瞭解，最近兩年，市場出現大量的法拍房。
2018年全國法拍房達到47萬套，在2017年，這個數字僅是26萬。
市場規模增長近2倍。
法拍房數量增加的背後，一方面是經濟形勢惡化，很多人投資或經營企業出現嚴重虧損，貸款無法及時償還，最終出現壞賬。
另一方面，2017年樓市調控後，投資客受打壓，樓市出現斷供潮。
因為法拍房是被拍賣的，所以價格都會比市場價格低很多。
基本上，它一拍起拍價是市價的8折，走到二拍基本上是市價的6折。
直白一點就是：市場上一套100萬元的房子，起拍價就是70至80萬元，如果流拍，第二次拍賣價64萬元左右（80萬*80%）。
同時，由於法拍房的數量大大增加，可選餘地也多。
這麼一說，剛需買房的你肯定會心動吧。
02
但是，正所謂，利益越高，風險越大，無論哪個領域都是絕對的真理！
這些便宜的法拍房，有著你不知道的風險。
而這些風險，一般人是很難看出來的。
這十幾年來，我一直在做財富管理和資產管理的工作。
資產管理涉及房產金融業務，而法拍房就是屬於房產金融業務當中的不良資產業務。
因此，我對法拍房有過深入的研究，也買賣過它。
以我過往買此類房子的經驗，這些坑，大家必須要注意。
1、租賃風險；
2、清戶風險；
3、房子本身的風險，包括稅費、落戶、多重抵押和風水等。
先說說最難搞的租賃風險。
很多人買了法拍房，發現房子有租約條款。
根據現行租賃大於買賣的原則。
房子雖然歸你了，但是你不能趕走租戶。
萬一，這些房子已經和租客簽了長期租約，那就意味著好幾年收不了房。
還有一種情況，有人不願意交房，請親戚或朋友假裝租客，並且籤多年租約，讓你無法住進去。
在我們這一行，我聽過太多這樣的案例了。
這麼一搞，房子買了相當於沒買。
接來下，我們再來說說另外一個問題。
那就是，房子如果還住著一些不講理的人，怎麼讓他們離開。
萬一是住著80歲的老人家，你還真沒什麼辦法。
你要知道，法拍房只做產權轉移，法院不負責強制執行。
所以，法拍房很多是有不少坑的。
如果上述問題都不存在。
那房子本身也是需要你注意的，主要是這四個方面：
一是稅費及欠費問題。
法拍房的稅費要單方承擔，而且之前欠繳的一切費用都需要買者承擔，這是很大的一筆錢，有可能導致這套房子的價格比二手房還要高。
另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費和燃氣費等欠費，均由買房人負責。
如果原業主惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。
二是落戶問題。
原業主拖著不把自己的戶口遷出，這就導致你買了房也沒辦法落戶，孩子也沒法通過這個房子上學。
三是多重抵押。
原業主將房子抵押了，不僅僅抵押給了銀行，還有可能抵押給了高利貸等各種民間借貸。拍賣之後，只償還了一個債主，其他債主可能也會找上門來，甚至還有一些上門要賬的非法行為，比如潑油漆和堵門塞鎖眼等。
四是風水問題。
有些房子不吉利，比如有人出事過，也是需要避免的。
03
這麼多坑，是不是不要買算了？
不用擔心，其實上面所說的問題，都是可以解決的。
多年的工作經驗，讓我積累了一些方法，順利買過不少優質的法拍房。
這些方法，主要是：
一是深入瞭解原業主的情況，比如他的家庭和工作情況等。
通過調查原業主的情況，瞭解房子是否有過多重抵押等問題。
二是實地考察房源。
大家一定要了解清楚，房子是否有租約、或是仍有人住和欠費等問題。
網上法院公告的房源信息是不完全準確。
我們可以通過鄰居、物業、法院甚至中介機構等了解房子。
比如，通過物業，可以瞭解該法拍房是否有欠繳納的物業費。
還有，如果房子真有人住，可以找物業去處理這些難搞的人。
通過法院，可以讓其協助後期房子的清場問題等。
三是注意交易相關事項。
法拍房是要交10%的定金，如果之後不買，定金是不退還的。
因此，在交易之前，特別要注意這兩個方面：
第一方面是本人的購房資格。
目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買是不受限購政策影響的。
但是，像北京、廣州和深圳等城市仍需遵循當地限購政策。
第二方面是房子的貸款問題。
法拍房基本上都是一次性付款，而且還有一定的期限。
這就對購房者的資金實力要求不小。
京東和淘寶的拍賣頁裡，都有對接的司法拍賣貸款銀行，先打電話諮詢下情況，主要是確定下可貸款額度、利率和放款時間，心裡有個底。
通過一些關係，還是可以在銀行辦理按揭貸款，但要求是相當複雜。
所以說，法拍房，儘管有風險，只要你做好時間和精力的雙重準備，對於剛需買房的你，仍是個不錯的選擇。
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