2018年，受國內外多層因素的影響，我國經濟步入緩慢的觸底期,加上持續從嚴的樓市調控，讓不少房企一度陷入業績“窘境”。尤其是在戰略上存在一定失誤和瑕疵的房企，無論是年度銷售額還是利潤表現，都大不如從前，不同級別企業間的分化更是越來越明顯。在此背景下，能夠在風雲變幻的樓市中持續保持戰略定力、收穫銷售額和利潤雙增長的企業，更具備研究價值，相關模式和經驗也很值得其他企業參考借鑑。
以禹洲地產股份有限公司（以下簡稱“禹洲地產”）為例，根據該公司公佈的2018年業績報， 公司在2018年實現合約銷售額560.29億元，同比增長38.94%；實現核心利潤34.19億元，同比增長16.91%。不錯的業績和利潤表現，不僅增強了投資者的信心，也讓評級機構看好禹洲地產未來的發展。花旗報告稱，禹洲地產增長前景及目標明確，防守穩健；堅持優先考慮盈利能力，維持高利潤率，維持“買入”評級。申萬宏源的研究報告也稱，禹洲地產目前估值仍在低位，該公司將受益於所在區域市場的回暖，因此維持“增持”評級。
禹洲地產董事局主席林龍安表示：“2018年，禹洲地產始終追求利潤、規模與風險控制‘三駕馬車’的平衡發展，不僅收穫了銷售規模和利潤的雙增長，也贏得了客戶口碑和資本市場的認可。2019年，公司將進一步順勢而為，保持穩健睿行風格，積極響應長三角一體化、粵港澳大灣區國家戰略，繼續深耕已有的都市圈，在鞏固優勢的同時擴大戰略佈局。”
亮麗成績單背後
面對2018年更加嚴峻的市場形勢和競爭更加激烈的市場環境，禹洲地產審慎評估和衡量市場的機遇和風險，積極順應國家政策及行業發展趨勢，繼續堅持“區域深耕”戰略，為公司年度業績的亮麗表現奠定了基礎。
2018年，市場總體融資環境趨緊，禹洲地產一方面在境內外成功發行高級美元債券、公司債，首次發行供應鏈ABS（資產支持證券），盤活了優質資產並優化了負債結構；另一方面通過與境內數家主要銀行保持總行級的戰略合作關係，持續探索了多元化的融資渠道。此外，禹洲地產還通過一系列措施將融資成本牢牢控制在合理範圍，7.23%的整體融資成本與行業同類房企相比，處於較低水平。
值得一提的是，2018年，禹洲地產緊緊把握市場發展方向，以合理並具有吸引力的土地成本在6大都市圈共28個城市進行了深耕佈局，通過公開招拍掛以及收併購的方式，禹洲地產在2018年內共獲得30幅優質地塊。截至2018年底，禹洲地產可售建築面積共約1738萬平方米，目前持有及管理的土地儲備可滿足企業未來3~4年的發展需求。
除了在土地市場的良好表現，2018年8月，禹洲地產按每股3.96港元的價格配發及發行4.6億股股份予華僑城（亞洲），戰略引入華僑城（亞洲）作為第二大股東。國元國際的研究報告認為，華僑城（亞洲）作為大型央企華僑城集團下屬唯一海外上市平臺，以成熟的文旅及城鎮化項目開發及運營為核心，此次合作進一步提升了禹洲地產的綜合運營及開發能力，對公司的融資及多元化市場佈局均起到積極作用，也為公司未來的發展帶來極大的想象空間。
不僅如此，禹洲地產在核心和熱點城市的品牌影響力和競爭力也得到了很好的發揮。在公司全年560.29億元銷售額中，上海作為禹洲地產總部所在地，貢獻的合約銷售額達63.48億元，佔全年總合約銷售額的11.34%；合肥實現合約銷售額66.14億元，穩居當地市場前十，按銷售面積算則排全市第六；蘇州採取“八盤聯動”銷售策略，實現53.84億元合約銷售額，其中嘉譽山項目開盤1.5小時即售出343套；杭州禹洲•濱之江單盤銷售面積排杭州主城區第一、全市第九，銷售金額排主城區第六、全市第七。
“平衡術”優勢凸顯
在不斷強化全國化擴張的同時，為追求有質量的增長，禹洲地產管理層一直都在嚴格控制現金流，同時十分重視平衡銷售和購地支出，以更好地控制負債規模、降低財務費用佔整體銷售額的比例。尤其在拿地問題上，禹洲地產並不像有些企業那樣盲目激進而不顧及自身實際。
林龍安就此表示：“房企拿地擴張過程中，不能盲目拉高自己的負債比，我們一直靠銷售額的增加去拿地，同時還會根據銷售的進度選擇適宜的節點去增加拿地。正因如此，我們才連續15年以上毛利超過30%，連續25年負債比維持60%-80%區間。”
對於土地地價，禹洲地產向來都有嚴格的控制。由於禹洲地產主要在一二線和6大都市圈投資、開發，且80%的土地在一二線城市，土地成本相對較高，截至去年年底平均土地成本達到每平方米4812元，但這個地價相對於去年每平方米15125元的平均售價，所佔比例卻僅僅只有31.81%。與其他同等規模的同行比，尤其是前三十強的開發商相比，這一平均地價佔比仍屬於相對便宜的水平，有機會貢獻很不錯的毛利。
針對公司的現金流管理，禹洲地產財務總監黃展鴻披露，公司也一直在追求營收和支出的平衡。“2018年權益銷售回款是353億元，但包括土地在內的各項開支也只有363億元。正是憑藉這種現金流收支的平衡，禹洲地產才能把淨負債率控制在合理範圍內。”
就未來形勢，諸多業內人士分析認為，行業集中度將不斷提高，市場競爭和企業間的比拼將更加激烈，因此戰略戰術對一家房企的可持續發展而言至關重要。對此，林龍安表示：“不是一味追求規模才是發展之道，規模要和公司各項指標匹配才是一家好公司。2019年，禹洲地產將更加註重規模效應帶動經濟效益，採用更靈活的拿地策略，主動出擊的同時，進一步平衡規模、利潤和風險控制‘三駕馬車’，充分發揮其戰略戰術優勢，繼續為市場不斷提供更高質量的標杆產品，為股東及其他投資者創造更多價值。”
閱讀更多 中國建設報中國房地產 的文章
